賃貸経営をする大家はトラブル対策が必須！入居者や管理会社への対処法とは？

大家と入居者の間で起こるトラブルと対処法について具体的に紹介します。

トラブル①家賃滞納

入居者による家賃滞納はよくあるトラブルのひとつです。入金を忘れていただけであれば通知するだけですが、改善する余地がない場合はどうすればよいのでしょうか。

まず、支払日までに家賃が入っていない場合には、管理会社を通じて入居者に連絡をしましょう。

連絡をしてもつながらない場合や、滞納状態が続く場合は、督促状を作成し入居者へ送付します。

それでも支払いがなされない場合は、入居者に加えて連帯保証人に対しても督促状を送付します。

滞納から3カ月間が経過しても支払いがない場合は、契約解除を促す催告書を送付します。この段階になると、法的な手続きを取らなければならない可能性が高いため、内容証明郵便で送ることをおすすめします。

状況が改善しない場合は、契約解除通知、明け渡し訴訟の申し立てを行います。

これらの手続きはいずれも、法的な知識が必要です。運営や管理を委託している場合は、不動産会社に任せながら進めていきましょう。

トラブル②立ち退き

続いてトラブルになるのが、入居者への立ち退き交渉です。

建て替えて資産価値を高めたい、家賃滞納が続いているなど、立ち退き交渉をしなければならない理由はさまざまです。

しかし、入居者は借地借家法という法律で保護されています。

契約更新のない定期建物賃貸借契約であれば問題はありません。しかし、普通建物賃貸借契約の場合は、契約期間が満了したとしても、正当事由がなければ解約はできません。

正当事由とは大家が入居者に明け渡しを求めることができる一般常識的な理由であり、以下のような内容があてはまります。

• • 大家自身、または親族が居住のために使用する必要がある
  • 生計のためにやむを得ず、売却する必要がある
  • 建物の老朽化が激しく、修繕・取壊しの必要がある
  • 家賃滞納など、入居者側に相当の問題がある
  • 立退料の提供

大家側に理があると一般的に理解される正当事由がない場合、立退料を支払わなければならない場合があることを理解しておきましょう。

立退料の額は法律で定められている訳ではなく、賃貸アパートの場合、新しい住居を探すために十分な費用であることが相場です。引っ越し代や保証金、礼金、仲介手数料などが当てはまります。

しかし、日常でよい信頼関係を構築できている場合は、事前にきちんとした説明を行うだけで、快く立ち退きに応じてもらえる場合もあります。

不動産管理会社を通じて、入居者とよい関係を構築することを心がけましょう。

大家と管理会社の間で起こるトラブルと対処法についてもみてみましょう。

賃貸経営では、以下3種類の運営方式があります。

自主管理

　　大家がすべての管理業務を行う。

管理委託

　　管理業務の全部または一部を管理会社に委託する。委託料は賃料収入の5％が相場。

サブリース方式

　　建物一棟を不動産会社に一括貸しし、不動産会社は入居者に転貸する。不動産会社の転貸益は10〜20％が相場。

ここでは、第三者として不動産会社が管理を行う、管理委託方式とサブリース方式で発生するトラブルについてご説明します。

トラブル①解約時

管理委託方式の場合は、大家と管理会社との間に管理業務委託契約が締結されており、3カ月前を目安として、文書による予告を行うことで解約が可能です。

サブリース方式の場合は、管理会社に不満を抱き解約したいとなったとしても、解約手続きが難航する可能性があります。

大家と管理会社との間に締結する建物賃貸借契約では、管理会社は借主として借地借家法で保護されています。そのため、大家側からの解約には正当事由が必要となるケースがあります。

サブリース方式を締結する場合には、事前に大家からの解約がしやすくなっているかを十分に確認することをおすすめします。

トラブル②管理方法

管理会社が行う業務に不備があるというトラブルもあります。

よく挙げられるのは以下のようなトラブルです。

• • 定期点検・清掃などが不十分である
  • 賃料計算のミスが多い
  • 賃料滞納者への請求や督促をしっかり行っていない
  • 入居者からのクレームにきちんと対応できていない

こういった不備が見受けられるようになると、空室率が上がるだけでなく、物件の価値が下がってしまいます。担当者の良し悪しだけでなく、会社の教育や管理体制が不十分なことが考えられます。

是正を依頼しても不備が直らないようであれば、別の会社に乗り換えることを検討してもよいでしょう。

トラブル③異常時対応

漏水や騒音など、賃貸経営にはトラブルが付き物です。そういったトラブルが発生した際、素早く対応できる会社でなければ、入居者が不満を抱く原因となります。

• • 異常時に物件へ急行できる体制になっているか
  • 入居者から問い合わせを受ける体制が整っているか

上記の点を確認しておく必要があるでしょう。

トラブルを未然に防ぐためのポイントをいくつか紹介します。

物件の魅力を維持・向上する

大前提として、トラブルを防ぐためには、良好な入居者に住んでもらうことが一番です。

しかし、物件が駅から遠かったり、手入れがされていなかったりと、不人気な物件の場合は、どうしても入居者の質が落ちてしまいます。

自身の物件の魅力を維持、向上する方法を実践していきましょう。

考えられる手法としては、以下のことを定期的に行うことです。

• • 清掃
  • 点検
  • 適切な修繕

入居者が入れ替わるタイミングで、室内のリフォームを実施するのもよいでしょう。

駅からの距離など変えられない要素により物件が不人気だと考えられる場合は、思い切って物件を買い替えることも手です。

投資としての効果を見極めながら、物件の魅力を保ち続けることができる施策を実行していきましょう。

入居者の審査をしっかり行う

入居者の審査をしっかり行うことも、トラブルを防ぐ上では重要です。

特に確認しておきたいのが、家賃を支払う能力が十分にあるか否かです。勤め先や年収などの情報で判断します。もしくは、家賃保証会社と入居者との契約を必須にするのもよいでしょう。

家賃保証会社とは、入居者が家賃滞納した際に、入居者に代わって大家に家賃支払いを行ってくれる会社です。保証会社が立て替えた家賃は後日、保証会社から入居者へ請求されます。

保証会社との契約を必須にすれば滞納リスクを減らすことができます。また、保証会社が入居者の信用情報を審査するため、大家はその内容から入居者の支払能力を確かめることも可能です。

信頼できる管理会社に委託する

どれだけ良好な入居者に住んでもらったとしても、トラブルは発生します。

賃貸経営でトラブルを防ぐためには、頼りがいのある管理会社に運営を委託することが重要です。

不動産管理会社を選ぶ上では、以下のポイントを押さえておきましょう。

• • 入居者募集の集客力があるか
  • トラブル発生時に早急に対応する体制が整っているか
  • 他社と比較し、業務内容に不足はないか
  • 管理物件数は多いか
  • 管理委託料はどうか、委託料以外の費用はどうか

管理内容は会社によって、さまざまな特徴があります。一概に、大手だから最適という訳でもありません。親身に相談に乗ってくれる最適な一社を探し出しましょう。

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