不動産投資の決算書を解説。融資の際に見られるポイントとは

不動産投資の決算に必要な「財務3表」とは

決算書とは、正式には「財務諸表」といい、ある事業の、一定期間における経営成績や財務状況をあらわした資料のことです。

財務諸表はひとつではなく、いくつか種類があります。そのなかでも、

• • 貸借対照表
  • 損益計算書
  • キャッシュフロー計算書

の３つについては特に重要とされ「財務3表」と呼ばれています。

会社法によってすべての会社は、貸借対照表と損益計算書を作成することが義務付けられていますし、金融商品取引法によって上場企業はキャッシュフロー計算書についても作成が義務化されています。

ちなみに財務3表以外の財務諸表には「株主資本等変動計算書」などがあります。

財務3表は、それぞれどういう意味合いの資料なのでしょうか。詳しくみていきましょう。

貸借対照表

貸借対照表は財務状況をあらわす資料です。簡単にいうと、会社が所有している資産と、負っている負債の額が記載されています。

たとえば、100万円の借り入れをすると、100万円の負債を負う一方、100万円の現金が手に入ります。これを現金（資産）と借入額（負債）の両面から記載します。

貸借対照表は英語ではバランスシートといい、BS（Balance Sheet）と略されます。資産と負債のバランスを見るための資料だからです。

貸借対照表からは、財務の健全性などが読み取れます。多額の資産を所有していたとしても、負債の額も大きければ、経営上はリスクが高いと考えられるためです。

損益計算書

損益計算書は会社の利益をみるための資料です。PL（Profit and Loss Statement）と略されます。

利益とは、収入から経費を差し引いた実質的な実入りをいいますが、損益計算書では次の5つの利益がわかるようになっています。

• • 売上総利益
  • 営業利益
  • 経常利益
  • 税引前当期純利益
  • 当期純利益

5つの利益はそれぞれ算出方法が異なり、利益の捉え方が違います。しかし収益から経費を差し引いたもの、という基本的な考え方は同じなので、損益計算書は財務諸表のなかでも直感的に理解しやすい資料だといえるでしょう。

キャッシュフロー計算書

キャッシュフロー計算書は、会社のお金の出入りをあらわす資料です。

事業をしていると、さまざまな理由でお金の出入りがあります。大きく分けて、次の3つに区分されます。

営業活動によるキャッシュフロー本業による収入と支出。売上や経費など投資活動によるキャッシュフロー投資や資産運用による収益や、損失など財務活動によるキャッシュフロー融資を受けたり、借入金を返済したりすることによるお金の出入り

経営上の利益や損失・資産の有無と、実際に手元に現金があるかどうかは別のことです。キャッシュフロー計算書は、お金の流れを実態に沿って理解するために重要な資料です。

サラリーマン大家なら貸借対照表は不要？

決算書（財務諸表）は、いわゆる「サラリーマン大家」さんのような、副業で不動産投資を営む人も作成しなくてはならないのでしょうか？

結論からいうと、法人化していないのなら義務ではありません。

ただし、確定申告を行う際に収支内訳書の提出が求められます。収支内訳書というのは、実質的に損益計算書にあたるものです。つまり損益計算書は作成する必要がある、と考えたほうがいいでしょう。

貸借対照表やキャッシュフロー計算書についても、できれば作成されることをおすすめします。

損益計算書に加えて貸借対照表を作成し、青色申告を行うことによって、青色申告控除という税制上のメリットを受けることができるためです。

ほかに、融資を受けたい場合も財務諸表は求められます。

また財務諸表を作成することで、経営成績や財務状況がよくわかりますから、今後の事業運営や、投資計画を立てるのにも役立ちます。

財務諸表の作成や読みこなしには多少の知識が必要ですが、挑戦する価値はあります。ぜひ、取り組まれることをおすすめします。

収入と経費を漏らさず計算

不動産投資しながらも法人化していない場合、最低限作成しなくてはならない損益計算書は、どのように書けばいいのでしょうか。

不動産投資を始めたばかりという人にはハードルが高く感じられるかもしれませんが、実はそれほど難しくありません。

検索すれば、インターネット上でテンプレートを見つけることができると思いますが、それでかまいません。また、税務署が提供している、ネットで確定申告書が作成できるWEBサイトでも、不動産所得の損益計算書を作成できます。

損益計算書は、要するに「収入と経費」がわかればいいので、多種多様な事業所得に比べて、どんな収入がありどんな費用が必要なのかが想定しやすい不動産業では、作るのは簡単です。

具体的には、次のような項目について、一年間にどれくらい生じたかを計算すればいいのです。

収入については、おおむね次のようなものでしょう。

賃貸料

不動産を賃貸して得た収益です。

礼金・権利金・更新料

月々の家賃とは別に、賃借人から受け取ったお金は別の収入として記載します。

経費については幅広いですが、不動産投資で想定されるのは以下のようなものです。

租税公課

固定資産税・都市計画税など、不動産を所有していることで生じる税負担や、不動産取得税・登録免許税など、不動産を購入した際に必要な税金などです。個人として支払っている所得税・住民税は含みません。

損害保険料

物件にかけている火災保険・地震保険などの保険料です。

修繕費

物件の修繕やメンテナンスのためにかかった費用です。リフォームや設備の追加など、物件の価値を高めるための費用は「資本的支出」と呼ばれ、経費にはなりません。資本を購入した扱いになり、少しずつ減価償却していきます。

減価償却

建物それ自体の購入費用は資産であって費用ではありません。一定のルールのもとに、何年にも渡って費用計上していく減価償却という手続きが必要です。その年分の減価償却額だけが、その年の損益計算書に記載されます。

※不動産業の損益計算書作成でいちばん難しい点かもしれません。難しいならば、専門家のアドバイスを受けるなどしてでも、きちんと仕組みを理解し、正しく記載しましょう。

借入金利子

物件購入のために融資を受けた場合、返済に含まれる利子相当分だけが経費です。返済する全額が経費にならない点に要注意です。

地代家賃

賃貸物件を転貸していたり、土地を借りてその上の建物を収益しているような場合、自身が支払っている家賃・地代が経費です。

専従者給与

家族に手伝ってもらっているなどして、給与を支払っている場合は経費になります。

税理士・司法書士などの報酬

税理士に相談をした、登記の手続きを司法書士に依頼したなど、専門資格職業者に支払った報酬です。

委託管理費・仲介手数料・広告宣伝費

管理業者や仲介業に依頼したときの委託料・手数料や、入居者募集のために必要となった支出などです。

その他経費

その他、不動産投資を行ううえで必要になった支出は、経費として認められる場合があります。領収証なども残し、どのような目的でどんな支出があったのかも併せて記録して、問い合わせがあった場合に答えられるようにしておきましょう。

金融機関の厳しい目に耐える決算書が必要に

決算書は融資を受ける際に必要だとお伝えしました。

金融機関は、返済不能に陥るリスクのある人にはお金を貸してくれません。そのリスクの判断のために使われるのが、決算書なのです。

決算書＝財務諸表は、お伝えしたとおり経営成績や財務状況をあらわしたものですから、決算書を見れば不動産投資がどのような状態かよくわかります。

金融機関はプロの目で厳しく決算書をチェックし、その投資が今後も安定して継続していけるかどうかを判断します。簡単にいえば、「貸したお金がちゃんと返済されるかどうか」を見るのです。

利益が低く損益計算書が赤字になっているとか、すでに多額の借入金があって貸借対照表で債務超過が見られるといった状態では、新たな融資は難しいでしょう。

特に自己資本比率と呼ばれる資産のうち、返済不要な資産の割合がどれくらいあるかという点は重要だとされています。たとえば1,000万円相当の物件や預金という資産があっても、1,000万円の負債があれば、これはすべてを借入金でまかなっている＝自己資本比率0%ということですから、非常にリスクが高いとみなされます。

財務諸表に経営成績があらわれるのだとすれば、まずは不動産投資そのものを順調に行って結果を出さなくてはなりません。

しかし、税負担を抑えるために経費計上の仕方を変えることもあるように、融資を目的に財務諸表の書き方を工夫するというテクニックも存在します。もちろん粉飾にあたるものはＮＧです。

税理士などの専門家にアドバイスをもらうこともできますので、うまく活用しましょう。

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