賃貸オーナーは注意！管理会社変更で更新料に関してよくあるトラブル

管理会社変更時に更新料はどうなるのでしょうか。発生する手続きや、更新料の基本的な知識を確認しておきましょう。

更新料を含めて契約内容は引き継がれる

管理会社を変更した場合、入居者の情報や契約書類を新しい管理会社に引き継ぐ必要があります。契約内容も引き継ぐため、更新料も前の管理会社と契約時の料金のままです。

また、以下のような手続きが必要です。

• • 振込口座の変更
  • 火災保険の切り替え
  • 保証会社の契約内容確認
  • 融資機関に管理会社変更を報告

入居者には、管理会社が変更になると、振込口座や火災保険の変更手続きをしてもらいます。オーナーからは、融資機関への管理会社変更の告知が必要です。

保証会社を利用している場合は、契約内容次第では再契約も必要でしょう。

新旧の管理会社間で引継ぎができていない場合、管理費や更新料の設定が会社によって異なることによるトラブルが発生するケースがあります。しかし、契約期間中に契約書の内容を一方的に変更することはできません。

入居者にとっては、管理会社の変更は自分の意志に関係なく実行されるものです。安心してもらうためにも、できるだけ入居者に負担をかけないことが大切です。

更新料の相場は地域差がある

そもそも賃貸契約の更新料とは、契約を満了して更新する時に、入居者からオーナーに支払う料金のことです。

更新料は法律で支払いが義務化されているわけではありません。あくまで慣習として発生している料金のため、相場も地域差があります。

一般的には家賃の1〜2カ月分に設定している地域が多いものの、大阪府や兵庫県では更新料がありません。その反面、関東の人気エリアでは、家賃の2〜3カ月分に設定しているケースもあります。

最近では、地域を問わず更新料がかからない物件が増えています。入居者からすると更新料がない物件の方が当然魅力的なため、人気が集まりやすいです。

その流れを受けて、更新料の減額や廃止を選択する傾向も出てきています。

更新料はオーナーに入る

更新料は入居者がオーナーに支払うものです。手続き上、管理会社に支払ったとしても、最終的にはオーナーの手元に入ります。

更新料と混同されがちなものとして、更新手数料や事務手数料があります。更新料とは別もので、手続きで発生した事務を行う管理会社に支払う手数料です。一般的には、家賃の約50％が目安です。

法律では、手数料をオーナーか入居者のどちらが負担するのか定められていません。そのため契約書の内容によっては、手数料は入居者の負担となります。

管理会社を変更した際に、更新料に関係するトラブルが起こるおそれがあります。

法律で更新料の基準が明確に定められていないことから、管理会社や地域によって差があることが原因です。

前の管理会社と更新料の交渉中だった

前の管理会社と入居者が更新料の交渉をしている途中で、管理会社が変更になるケースがあります。

入居者からすると、更新料の交渉自体がなかったことになるため、トラブルに発展してしまいます。

このケースでのトラブル原因は、前の管理会社と新しい管理会社で、その情報が共有されていなかったことです。管理会社の引継ぎ時には、入居者との交渉事がないかどうかも確認しておきましょう。

管理会社が変わったら再契約になったと思っていた

管理会社が変更になったことで、入居者の中には「新しい契約になった」と勘違いされる方がいます。

そのため、契約更新の時期になった時に驚かれ、トラブルに発展してしまうケースもあります。このようなトラブルを回避するためには、入居者に対する説明が大切です。

• • 契約内容や契約期間は引き継がれている
  • 振込口座や火災保険が変更になる

上記のような、入居者が疑問に思いそうなことや、必要になる手続きについてしっかりと説明をしておきましょう。

更新料が変更されていた

更新料が新しい管理会社によって変更されていたケースもあるようです。

一般的に、契約内容は最初に契約した時の内容を引き継ぎます。更新料は契約書に記載されているため、管理会社が変わったからといって更新料が変更になることはありません。

しかし、管理体制がしっかりしていない管理会社では、オーナーを通さずに入居者と管理会社の間で更新料を変更してしまうことがあります。

このようなケースを防ぐためには、管理会社が変更になった時点で、管理会社とオーナーで契約内容や更新手続きの条件を確認しておくことが必要です。

どうしても更新料の変更が必要な場合は、入居者と新しい契約を結びましょう。

地域差による更新料の認識ちがい

管理会社の変更には関係ありませんが、地域差からくる認識の違いによって、更新料を巡ってトラブルに発展するケースがあります。

入居者が更新料のない大阪から関東に引っ越してきた場合、更新料という発想自体がないため納得がいかず、トラブルに発展します。トラブルが長引くと、更新手続きをせずに入居し続けるケースもあるようです。

このようなトラブルを回避するには、入居者と事前に認識を確認することが大切です。

しかし、地位格差による認識のズレは簡単に解決するものではありません。更新料を廃止するという選択も視野に入れましょう。

管理会社変更によって発生するトラブルを回避するためには、管理会社や入居者に対して明確な説明をすることが大切です。お互いが納得することで、トラブルを未然に回避できます。

また、管理会社間での引継ぎも大切です。そのためにも、信頼できる管理会社を選ぶ必要があります。

ここでは、管理会社を変更する時に必要な対応について解説していきます。

入居者に管理会社を変える理由を説明する

入居者に対し、管理会社を変更する理由をしっかりと説明しましょう。

管理会社の変更は入居者にとっては関係ないことです。しかし、振込口座や火災保険の変更といった手間をかけさせることを考えれば、デメリットと感じる方もいるでしょう。

安心してもらうために、以下を説明し納得してもらいましょう。

• • 管理会社の変更が必要な理由
  • 管理会社を変更することで得られる効果

こういった際にしっかりと説明をして入居者との関係性を築いておけば、今後の経営が円滑になるかもしれません。

管理会社の引継ぎをしっかり行う

管理会社の変更によって発生するトラブルはほとんどの場合、新旧の管理会社同士での引継ぎがうまくできていないことが原因です。

特に前の管理会社にとっては、引継ぎの作業を手間だと感じる方がいるため、書類を渡しただけで引継ぎ完了としてしまうケースもあります。

引継ぎにはオーナーも立ち合い、疑問点や曖昧な部分を明確にしておきましょう。

また、新しい管理会社と、考え方の違いによるトラブルが発生するケースもあります。新しい管理会社とオーナーのやり取りでも、トラブルになりそうなポイントを明確にしておきましょう。

信頼できる管理会社を選ぶ

管理会社を変更するということは、以前の管理会社に不満があるのでしょう。しかし、管理会社を変更すればこれまでの不満が解決するわけではありません。

信頼できる管理会社を選ぶこともポイントです。

• • 連絡をまめにくれる
  • トラブル発生時にも迅速に対応してくれる
  • 空室対策にも真摯に取り組んでくれる

上記のような管理会社であれば、安心して管理を任せられるでしょう。特に空室対策への取り組みは重要なポイントです。

空室対策は管理会社の質を問われる代表的な業務です。取り組み方を見れば、その管理会社の業務への対応が分かります。トラブル発生時にも、すぐに対応してくれるでしょう。

• • オーナーに対してすぐに連絡をしてくれるか
  • 丁寧に説明してくれるか

上記のような視点で、管理会社を見極めることもできます。

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