賃貸物件での漏水の修理費を負担するのはだれ？アパート経営での水漏れの対処法

賃貸物件における漏水の原因は主に「管理面の問題」と「入居者の過失」に分けられます。

管理面の問題

管理面の問題として漏水の原因になるのは、水道を供給する配管の劣化です。

配管には、給水管、給湯管、排水管があります。いずれかの配管が、長年の使用で経年劣化により亀裂などの損傷がおこります。その結果、水が漏れてしまうのです。

給水管とは、キッチン・洗濯機・浴室などに水道を供給する配管です。

給水管や給湯管は現在では、劣化しにくい塩化ビニル製の管が主流で使われています。

しかし、一昔前までは、水道を供給する給水管には鉄管（鋼管）、給湯管には銅管が多く使われていました。鉄管は耐震性が強く、銅管は熱に強い性質がありますが、反面サビやすいというデメリットがあります。築年数が20年以上経過している物件では、サビによる劣化が原因で漏水が起きることが多いです。

さらに、給水管や給湯管は高い圧力が掛かっているため、亀裂の発生で漏水すると勢いよく吹き出すことがあります。そのため、部屋の中で漏水が起きると一瞬で水浸しになってしまいます。

また、排水管に関しても現在では劣化しにくい塩ビ管と鋳鉄管が主流で使われています。

しかし、一昔前までは給水管同様鉄管が多く使われていました。そのため、経年劣化でサビが発生し、配管が破損する可能性があります。排水管は漏れても吹き出す心配はありませんが、汚水のため、漏水が室内で起きると臭いが充満してしまいます。

他にも、エアコンのドレンホースの詰まりが原因で、漏水が起きることがあります。ドレンホースとは、エアコン起動時に発生する水を外部に排出するホースです。このホース内にゴミなどが詰まると、漏水が起きてしまいます。

また、排水溝に落ち葉やゴミなどが詰まっていたり、排水の竪管にゴミが詰まっていたりすると、やがて水がバルコニーや共用廊下にあふれて、漏水の原因になることがあります。

入居者の過失

入居者の使用法をミスしてしまう過失が漏水の原因の場合もあります。

例えば、以下のようなケースがあります。

• • お風呂の水を出したまま出かけてしまい、浴槽の水があふれて部屋が水浸しになった
  • 洗濯機使用中にホースが外れてしまい床が水浸しになった
  • トイレを詰まらせて床が水浸しになった

生活の中でのちょっとしたミスで漏水は起きます。しかも、水が大量となれば下階にも影響が出てしまいます。

自然災害

最後に、自然災害です。近年はゲリラ豪雨、長期間の大雨、大型台風などが発生しています。このような自然災害により、屋根の雨漏り、サッシ部分のパッキン劣化による雨水の侵入が原因で漏水が起きることがあります。

賃貸物件で漏水が起きた場合、修理費用は誰が負担するのでしょうか。

修理費用を負担する人は、漏水が起きた原因によって異なります。

入居者の負担になるケース

入居者の負担になるケースは、入居者の過失が原因で起きた漏水です。上記例のような使用法のミスにより、水浸しにしてしまった場合、部屋のフローリング交換などの工事が必要です。この場合入居者は、一時的に部屋に住めなくなるため、ホテルなどに退避します。

また、水漏れが上の階で起きた場合、下の階の入居者も住めなくなります。水漏れが原因による一時的なホテル代や、引っ越し費用の負担は水漏れを起こした入居者が負担します。

貸主である大家負担になるケース

貸主である大家負担になるケースは、管理面の問題で起きた漏水です。上記例のような水道を供給する配管などの劣化により漏水が起きた場合があてはまります。

また、漏水が原因で入居者の家具や家電製品などの私物にも被害が及んだ場合も、当然大家が弁償します。

大家さんは漏水の連絡が入った時は、速やかに漏水の是正工事の依頼と、原因調査を依頼します。なぜなら、漏水は起きた原因により負担者が変わるからです。

大家さんには原因究明の調査義務が発生します。調査自体は管理会社主導で行いますが、全て管理会社任せではなく大家自らも立ち会い、原因究明に尽力する姿勢も大事です。

自らの大切な資産である物件のトラブルには、迅速で丁寧な対応が入居者の安心と信頼を得る唯一の方法です。

原因調査の結果、大家側の責任になった場合の漏水に対する大家の負担や対処法について解説します。

大家の漏水対処方法

大家さんが漏水の連絡を受けた時の対処法を紹介します。

管理会社に委託している場合

管理会社に連絡をするか、管理会社指定の水道業者に連絡し、漏水対策工事を依頼します。

また、工事の実施日の調整や立ち会いなど、入居者との連絡は管理会社に委託できます。

管理会社に委託していない場合

管理会社に委託していない場合は、大家が自ら選んだ水道業者に連絡し、漏水対策工事を依頼します。

また、工事実施日の調整や工事当日に立ち会いを行います。管理会社に委託していない分、大家の負担は多いです。入居者の同意があれば不在時に工事を行うことも可能です。

負担する費用の目安

では、漏水の際に負担する費用はどれくらいかかるのでしょうか。

修理工事のケース別にみていきましょう。

配管の劣化対策費用

給水管や排水管などの劣化により漏水が起きた場合、漏水が起きた箇所の配管の交換工事や、漏水により腐食した部分も交換工事が必要です。

配管だけの交換工事で部分的であれば、負担は1万円程度ですが、全体的な交換となると20万円前後はかかります。

さらに、部屋内で床下にある場合は床を剥がすなどの工事もあります。その場合、50万円前後になる場合もあります。

排水管の詰まり対策費用

排水管の詰まり対策としては、高圧洗浄が効果的です。

高圧洗浄を専門業者に依頼すると、標準的な作業で1万円～3万円程度かかります。排水管の詰まりを解消するには、建物全体で定期的な高圧洗浄作業を行うのが得策です。

壁や床の張替え費用

漏水により壁や床の張替えが生じた場合の費用は、漏水の影響が及んだ範囲にもよりますが、数万円から20～30万円程度が目安です。壁の中の部材の腐食があったり、床暖房のパネルがあると費用はさらに追加されます。

家財への被害の賠償費用

漏水で家財などへの被害を負わせてしまった場合、その家財相当分を賠償負担します。一番被害を受けやすいのは、テレビなど水に弱い家電製品です。被害を受けた種類や点数にもよりますが、数百万円もの賠償になるケースもあります。

エアコンのドレン管修理費用

エアコンのドレン管の修理費用については、ドレン自体の交換費用と修理代として1万円程度かかります。また、夏場のエアコン工事の繁忙期であると修理時期が遅くなることがあります。

入居者の仮住まい費用

漏水による工事のために、入居者を一時的に仮住まいさせるためのホテル代を負担します。仮住まいするホテルの料金にもよりますが、一人当たり一泊1万円程度の負担は必要でしょう。

入居者の退去費用

漏水により入居者が住めないと判断した場合、退去のために引っ越し費用を負担します。引っ越し費用は、部屋の広さや荷物の量で変動しますが、10万円前後の負担とお詫び程度の金銭を負担するのが良いでしょう。

賃貸物件での漏水は、管理の問題が原因であれば大家負担で修繕することになります。長年賃貸経営をしていれば、いつ漏水が起きてもおかしくはありません。

漏水が起きた時は迅速に原因究明の調査と、漏水の是正工事を行うことが重要です。また、漏水が起きないように定期的な配管の点検やメンテナンスを行い、漏水被害を入居者に負わせないように注意しましょう。

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