家賃滞納の時効について解説。何年放置すると家賃請求できなくなる?



賃貸住宅オーナーは入居者から家賃を滞納されても簡単には退去させることができません。また滞納された家賃が回収できなくなる時効があるため、賃貸経営を続けるために滞納家賃の時効については正しく理解しておくことが大切です。


今回は、家賃滞納と時効の関係についてみていきます。





家賃滞納にも時効はある借主を退去させられるのか


滞納された家賃には、この日までに回収の動きをしなれば時効になる、という期日があります。


滞納家賃の時効は5年か10年か


借主が家賃を滞納していても一定期間、賃貸オーナーが対処しなければ、借主が時効を主張できるようになります。


2020年4月1日に改正された民法にて、時効までの期間は、以下のいずれか早い方が到達した時点で完成すると定められています。


  • 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しない時(改正民法166条1項)

  • 権利を行使することができる時から十年行使しない時(改正民法166条2項)


しかし、賃貸取引における債権は、契約時点で、権利行使日が明確になっています。そのため、家賃の滞納における時効は5年であると考えておくとよいでしょう。


時効の起算点


家賃の滞納期間には、「いつの時点から数えて5年とする」という起算点があります。


借主が滞納している家賃の起算点は、各月の家賃の支払日です。家賃の支払日に所定の金額が支払われず、かつ賃貸オーナーが何もしなかった場合、その日から5年経過した時点で時効が完成します。


また、複数月で滞納をしている場合は、1番古い滞納家賃から順番に時効が訪れます。


例えば、滞納した家賃が2021年1月と2月の家賃だった場合は、5年後の2026年1月と2月にそれぞれが時効になります。


家賃滞納での借主退去は難しい


借主を強制退去させるには、それなりの証拠を揃え、裁判所に認めてもらわなければなりません。したがって、滞納家賃があることを理由に退去して欲しいと思っても、それまでにはかなりの時間を要します。


賃貸契約は多様であるため、こうなれば強制退去が必ず認められる、というような明確な基準はありません。過去の事例などを参考にして、適宜、見極めていく必要があるのです。


◯参考事例

100万円を超える家賃を、9ヶ月に渡り滞納した借主に対し、立ち退き請求をした事例があります。借主は、信頼関係が続いていることや家賃を少しづつ返済していること、そして返済の見通しがあることを主張し、退去を拒みました。しかし判決では、滞納が恒常化していたことやそれ以前にも家賃支払いの遅延があったことを理由に、信頼関係の喪失を認め、立ち退きを命じています。


一つの事例をみても、ケースバイケースであることがわかります。問題が長期化、複雑化する前に対処するようにした方がよいでしょう。





賃貸オーナーは時効を中断(更新)することができる


家賃滞納の時効は存在しますが、それは賃貸オーナーが対処をしなかった場合です。きちんと対処することで、時効は中断することができます。


時効の中断とは


時効の中断とは、それまでの時効期間が完全にリセットされ、また新たな時効がスタートすることを指します。これにより、時効は10年延長されます。


しかし、普通郵便や口頭による催促では、時効を中断することはできません。中断するためには、債務者による債務の承認や裁判上の請求などが行なわれなくてはなりません。


なお、2020年の民法改正で「中断」は「更新」という名称に置き換えられました。


賃貸オーナーが時効の中断ですべきこと


具体的にはどのようなことを指すのか、みていきます。


◆借主に債務を承認してもらう


時間やお金がかかるため、貸主も借主も、なるべく裁判にはしたくないはずです。そのため、もし借主に支払う意思がある場合は、債務を承認してもらう方法が一番簡単です。


債務の承認とは、滞納していることを借主が認めることです。これにより、時効を中断することができます。


具体的には、借主が一部の家賃を支払うことで、債務の承認が行なわれたことになります。


◆裁判上の請求を行なう


債務の承認が行なわれない場合は、裁判所に請求をすることで、進行している時効を中断することができます。


具体的には、支払督促により債務名義(強制的に退去させるために必要な公文書)を取得したり、訴訟を起こしたりすることで、時効は中断されます。


時効は停止することもできる


時効を一時的に止める方法もあります。


内容証明などにより家賃支払いの催告を行なうことにより、最大6ヶ月の執行猶予を得られます。内容証明とは、郵便局と差出人に、相手に送ったものと同じ控えが残り、書面を送ったことが正式な証拠として残る郵便のことです。


なお、以前は時効を一時的に止める方法を「停止」と呼んでいましたが、2020年4月の民法改正により「完成猶予」という言葉に置き換えられました。


気をつけなければならない点


オーナーの立場からすると家賃を滞納されると非常に腹が立ちます。時には家賃を払わない借主に対して感情的な対応をしてしまいたくなるかもしれません。しかし、以下のような行為をすると、時効の中断や停止が難しくなります。


  • 学校や勤務先に連絡をする

  • マンション共用部分など、第三者にもわかる形で催促する

  • 借主のところへ訪問し、居座る

  • 借主や連帯保証人以外の家族などに対して請求する

  • 鍵交換などを行ない、借主を締め出す


これらは脅迫や名誉毀損に該当するとされ、逆に訴えられる可能性もあります。感情的にならず、モラルを守り、督促するように心がけましょう。




保証人や保証会社に滞納された家賃を請求する


保証人や保証会社に申し立てることで、滞納家賃が返ってくる可能性があります。


保証人と時効の関係


民法446条1項には「保証人は、主たる債務者がその債務を履行しない時に、その履行をする責任がある。」とあります。これは、もし借主が滞納家賃を支払わないまたは支払えない場合、保証人が代わりに支払いましょうというルールです。


両親や親族が保証人になっている場合、保証人に債務の承認や裁判上の請求することで、滞納している家賃の時効を中断させられます。


ただし、保証人が債務を承認した場合は、保証人の時効のみ中断されます。なぜなら、主債務(借主の債務)が保証債務(保証人の債務)に従属していないからです。


保証会社がついている場合


賃貸経営者にとって、家賃滞納は大きなリスクです。保証会社がついている場合、滞納家賃を保証会社が支払ってくれるのでリスク回避に役立ちます。


家賃を支払った場合は、家賃回収のプロである保証会社が、借主に滞納家賃の督促を行ないます。





事務局からのお知らせ