アパート経営の年間経費。経費で落とせるものには何がある？

アパート経営を続けていけば収入だけでなく、支出も発生します。建物の修繕費や、共用部分の電気光熱費、アパート経営に必要な知識を身につけるための情報収集など、支出は多岐にわたります。こうした必要不可欠な支出は「経費」と認められるものがたくさんあります。アパート経営と「経費」の関係について、学んでおきましょう。

アパート経営をする個人事業主にとっての経費とは

アパート経営をしていくうえで、「経費」について知っておくことは大切です。経費とは、経営上、必要な支出を指します。

個人事業主がアパート経営で得た家賃などの収入は、それがそのまま利益になるわけではありません。利益から、諸々の支出、つまり経費を差し引いたものが、実質的な収益です。

経費のほうが多い場合は「赤字」ということになります。

アパート経営では、赤字を避けることはもちろん、少しでも収益を高く得ることが重要ですが、一方で、得た収益は、不動産所得として課税の対象になります。税負担を抑えたいという意味では、ある程度の経費を計上することで所得を抑えたほうが良い場合もあります。

アパート経営の経費率は15～20％が目安と言われるが…

アパート経営で得られる収入に対して、経費はどれくらいかかるのでしょうか。より大きな収入を得るためには、物件の規模を大きくしたり、広告等の費用をかける必要があるため、比例して経費も膨らんでいきます。

収入に対する割合で考えると、一般的に15～20％が、アパート経営の経費率だと言われています。

つまり、100万円の収入を得るにあたって、15万円～20万円の経費がかかるという意味合いです。

ただしこれはあくまでも目安です。物件の条件や、経営手腕によって大きく変動しますし、一概には言えません。

アパート経営の重要指標「利回り」を測るうえでも大切

アパート経営をするうえでは、投資額に対してどの程度の収益を得られたかという、利回りが重要な指標です。

利回りは、年間収入を投資額で割って求めますが、このとき、収入から経費を差し引いた数値をもとに計算した利回りを「NOI利回り（Net Operating Income）」と呼びます。計算式は次の通りです。

NOI利回り（％）＝（年間収入－年間経費）÷投資額×100

NOI利回りは、経費を考慮しない単純な利回り（表面利回り）よりも、実態をよくあらわしており、アパート経営をしていくうえで、なくてはならないデータです。

この意味でも、経費の理解は欠かせないものであることがわかります。

では、アパート経営の経費として、どのようなものが落とせるのでしょうか。具体的に紹介します。

計上可能な経費一覧

それでは、アパート経営の経費は、具体的にはどんなものがあるのでしょうか。

支出ならなんでもいいわけではなく、経費として計上できる（＝一般に「経費で落とせる」という言い方をします）ものは限られています。細かくみていきましょう。

租税公課

不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税負担があります。また、物件を取得したときには、登録免許税・不動産取得税といった税金がかかります。こうした税金は必要経費として計上できます。

なお、個人が支払う所得税・住民税は経費になりませんので注意しましょう。

保険料

賃貸物件には火災保険・地震保険などの損害保険をかけているはずです。この保険料として年間に支払ったぶんは、その年の経費になります。

なお、個人が支払った地震保険料は、地震保険料控除として個人の所得控除とできる仕組みがありますが、賃貸物件を対象としたものは不動産所得の経費として計上できるため、個人の所得控除にはなりません。

修繕費

壁の塗り替えなど、アパートの修繕、維持、原状回復のための費用は経費として計上できます。

減価償却

物件を購入したときの大きな支出は、一度にすべてを経費計上できません。建物や設備といった「資産」を手に入れたことになるからです。

ですが、建物や設備は徐々に劣化していくので、その後、何年間にも渡って、少しずつ経費として計上していくことが認められています。これを減価償却と言います。毎年、経費にできる割合は資産の種類によって決まっています。

借入金の利息

物件購入のためにお金を借り入れている人も多いでしょう。借入金の返済のうち、元本に相当する部分は経費になりませんが、金利にあたる部分は経費として計上できます。

専従者給与

個人事業主としてアパート経営をしている場合、生計を一にする親族を専従者として給与を支払い、その額を経費として計上できます。※白色申告の場合、計上できる額には上限があります。

その他の経営上の出費

その他、アパート経営のために必要になった以下のような支出があれば、経費として計上できます。

• • 委託管理費
  • 仲介手数料
  • 広告宣伝費
  • 司法書士、税理士などへの報酬
  • 通信費
  • 旅費交通費
  • 消耗品費
  • 水道光熱費

通信費や交通費など、日常的に発生しそうな支出もありますが、もちろん、アパート経営に関係するものだけが経費として計上できます。領収証を保存するなどして、経営上必要な支出であったことを証明できるようにしておきましょう。

アパート経営のために買ったパソコンは経費になる？

事務作業などに使用するためパソコンを購入した場合、経費になるでしょうか？

パソコンのように、一度購入した後も、長期間使い続けることができるものは資産とみなされるため、厳密には購入額を一度には経費にできず、建物などと同様に少しずつ減価償却していくのが原則です。

ただし、附属品なども合わせて合計10万円以下で購入したものについては、一括で消耗品費として計上することが認められています。

また、10万円を超えるものについても、金額などにより特例で、減価償却の年数を短くできる場合などがあります。

車に関する支出はどこまでがアパート経営の経費？

車についても、資産として減価償却するのが原則です。また、車は私用でも使えるものですので、アパート経営に必要と認められるぶんだけが経費計上可能です。

車を所有していることで付随的に発生する次のような費用も同じです。

• • ガソリン代
  • 自動車保険料
  • 駐車場代
  • 自動車ローンの金利分
  • 修理費や車検費用

どこまでが私用で、どこまでが経営に必要なものだったかは、なかなか線引きが難しい部分もあります。走行距離などを参考に、按分することが多いようですが、税務署に対して、根拠を持って主張できることが大切ですので、記録をつけるなどしておきましょう。

アパート経営において、全ての支出が経費として認められるわけではありません。経費計上の可否を正しく理解することは、適切な確定申告を行う上で非常に重要です。特に注意が必要な経費として認められない項目について詳しく解説していきます。

購入・取得に関する費用は要注意

アパート経営において最も大きな支出となるのが、物件の購入や取得に関連する費用です。これらの費用の多くは経費として認められません。特に以下の3つの項目については、経費計上の可否を正しく理解しておく必要があります。

物件購入代金

アパートの購入費用そのものは、即時に経費として計上することはできません。これは減価償却資産として扱われ、法定耐用年数に応じて徐々に費用化していく必要があります。木造アパートの場合は22年、鉄筋コンクリート造の場合は47年が一般的な耐用年数となります。

ローン返済の元本部分

アパートローンの返済において、利息部分は経費として認められますが、元本の返済分は経費対象外となります。これは、元本返済が負債の返済であって、事業上の支出とは見なされないためです。

不動産取得税

不動産取得税も経費として認められない項目の一つです。これは資産を取得する際にかかる税金であり、物件の取得原価に含めて処理する必要があります。

その他の認められない経費に注意

物件の取得関連費用以外にも、経費として認められない、あるいは経費計上に特別な注意が必要な項目があります。以下の2つのケースについて、詳しく見ていきましょう。

注意：20万円以上の修繕費用

20万円以上の修繕費用については、即時の経費計上ができません。これは「資本的支出」として扱われ、建物の価値を高めるものと見なされるためです。例えば、外壁の全面塗装や屋根の葺き替えなどが該当します。これらの支出は減価償却資産として処理し、耐用年数に応じて償却していく必要があります。

個人的な支出との区分

個人的な支出との区分も重要です。例えば、アパート経営用と称して購入したパソコンや携帯電話であっても、私生活でも使用している場合は、その使用実態に応じて経費を按分する必要があります。

簿記を学んで帳簿をつけ、青色申告するのがおすすめ

アパート経営のうえで、経費について理解しておくことは重要だとお伝えしました。

どんな支出が経費になり、経費にならないものは何なのかを理解したうえで、発生した経費はきちんと記録しておくことが大切です。

そして、確定申告では、年間経費を計上することで正しく所得を申告します。

このとき、青色申告を行えば、青色申告特別控除として、所得を差し引くことができ、節税効果が得られます。

青色申告を行うためには、税務署へ申請手続きを行うほか、複式簿記による帳簿をつけ、貸借対照表・損益計算書などを作成しなくてはなりません。

簿記の知識などが必要ですが、個人事業主にとって、青色申告をすることのメリットはさまざまにあります。会計の仕組みについての理解も深まりますので、ビジネスとしてのアパート経営を成長させていきたい場合も、簿記を学んで青色申告に挑戦する意味は大きいでしょう。

青色申告を行わない場合であっても、確定申告のために、経費の記録や管理は欠かせません。領収証などを保存することはもちろん、会計ソフトなどを活用して、しっかりとした管理をこころがけることをおすすめします。

適切な経費管理は、アパート経営の収益性を高めるだけでなく、確定申告時の節税にも直結します。効果的な経費管理と節税対策のポイントについて詳しく解説します。

確定申告で押さえるべきポイント

確定申告を行う際には、いくつかの重要なポイントがあります。特に青色申告の活用と損益通算の仕組みを理解することで、より効果的な節税が可能になります。

青色申告のメリットと活用法

アパート経営者にとって、青色申告は非常に大きなメリットがあります。最大のメリットは、65万円の特別控除を受けられることです。ただし、この控除を受けるためには、正規の簿記の原則に従って記帳を行い、電子帳簿保存を実施する必要があります。

また、青色申告では損失の繰越控除が可能です。不動産所得で生じた損失を、最長3年間繰り越して翌年以降の所得から控除できます。これは、大規模修繕などで一時的に多額の支出が生じた場合に特に有効な対策となります。

損益通算の仕組み

不動産所得で生じた損失は、給与所得などの他の所得と通算することができます。例えば、サラリーマンがアパート経営を行っている場合、アパート経営での損失を給与所得から差し引くことで、総合的な税負担を軽減できる可能性があります。

経費の計上時期と管理方法

経費を適切に管理し、計上するためには、日々の記録と整理が欠かせません。特に以下の2点について、しっかりとした体制を整えておくことが重要です。

領収書の保管と整理方法

経費の証拠となる領収書の管理は、適切な確定申告を行う上で非常に重要です。まず、全ての領収書は日付順に整理し、修繕費、水道光熱費、保険料など項目ごとにファイリングすることをお勧めします。

デジタル管理と紙での保管を併用することで、より確実な管理が可能になります。スマートフォンで領収書を撮影し、クラウドストレージに保存する方法が一般的です。なお、領収書は税務調査に備えて最低7年間の保管が必要です。

家事按分の考え方と計算方法

経営と私生活で共用している経費については、適切な按分が必要です。例えば、自宅の一部をアパート経営の事務所として使用している場合、光熱費や通信費は使用面積や使用時間に応じて按分します。

自家用車の経費についても、業務使用率に応じた計算が必要です。走行距離記録をつけ、全体の走行距離に対するアパート経営関連の移動距離の割合で按分するのが一般的です。

按分比率の根拠は明確に記録しておくことが重要です。税務調査の際に、按分比率の妥当性を説明できるようにしておく必要があります。適切な記録がない場合、経費として認められない可能性があります。

当社が提供している無料の収支管理サービス「ビズアナオーナー」は、賃貸経営を行っているオーナーが利用する無料の収支管理サービスです。

月々の収支データを無料で簡単に自動でデータ化し、わかりやすいビジュアルで経営状況を把握することができます。

また、ビズアナオーナーの会員限定で、補助金や節税、空室対策に関する最新の情報やダウンロード資料なども随時配布しています。

その他にも、賃貸経営に役立つサービスも特別価格や無料で利用いただくことが可能です。

是非、「ビズアナオーナー」を無料登録してみてください。

【賃貸経営に役立つ無料セミナーを定期開催！】

• 経費計上のコツや確定申告などの税対策について学べるセミナーにご招待
• いつでも無料で過去のセミナー動画を視聴できるのはビズアナ会員だけ！
• 収支報告書を事務局に送るだけでカンタン＆無料で収支管理ができる

ビズアナオーナーは、スキルを身に付けながら賢く賃貸経営を行いたい不動産オーナー様におすすめです！