公開日：2025.12.17 賃貸管理賃貸経営トラブル管理会社

管理会社を変更するタイミングはいつ？見直した場合のメリットとトラブル

賃貸経営を続けていると、管理会社への不満が少しずつ積み重なっていくことがあります。小さな不満でも長く放置していると、家賃収入の悪化や入居者トラブルの発生など、経営に大きな影響が出ることもあるため注意が必要です。

管理会社の契約を適切なタイミングで見直すことで、家賃収入や入居率を改善できることも珍しくありません。変更を検討すべきタイミングと管理会社を選ぶときのポイントを紹介します。

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賃貸管理会社を変更すべきタイミング

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現在契約している管理会社に不安や不満があり、変更を検討しているオーナーは少なくありません。

賃貸経営における管理会社の変更手順は以下の通りです。

契約書で変更に関する内容を確認する
新しい管理会社を選定する
既存の管理会社に解約通知を行う
新旧の管理会社で業務の引継ぎが行われる
管理会社の変更を入居者に通知する

管理会社によっては解約予告期間や違約金についての内容が異なるため、必ず契約書を確認しましょう。以下では、変更するタイミングについてわかりやすく説明しています。

空室が長期間続いている

空室期間が長期化している場合は、管理会社の変更を検討するタイミングの一つです。

3カ月以上の空室が続く場合は一般的に「長期空室」とみなされ、管理会社の募集力が不足している可能性があります。以下のような状況に当てはまる場合は、管理会社の変更を検討してみましょう。

空室状態の部屋が総戸数の2割以上ある
内見の申し込みや問い合わせが3カ月以上ない
管理会社から空室対策の提案・改善案がない
同じエリアの競合物件と比べて入居率が著しく低い

空室が長引くほど家賃収入が途絶えるため、オーナーの収支に大きな影響を与えます。

管理会社によって集金力には差があるため、積極的な空室対策を行う会社に変更することで、早期に入居者が決まるケースも珍しくありません。現在の管理会社で改善の兆しが見えない場合は、集金力のある管理会社の変更を検討してください。

入居者のクレーム対応が遅い

入居者や近隣住民からのクレーム対応が遅い管理会社は、変更を検討したほうがいいでしょう。対応の遅れは入居者の満足度を下げるだけでなく、オーナーにとっては収益悪化につながる問題だからです。

対応力が低い管理会社の特徴としては以下の内容が挙げられます。

クレーム対応が遅い
クレームに関する改善策の提示がない
家賃滞納時の督促やオーナーへの報告が不十分

中でも注意すべきなのは家賃滞納時の対応です。滞納が発生すると、キャッシュフローの悪化に直結します。また、オーナーへの報告が後手に回る管理会社では、安心して物件を任せることはできません。

さらに、設備の故障や騒音トラブルへの対応が遅れると、入居者の早期退去につながり、空室リスクが高まります。月次報告が遅い、トラブル発生時に連絡がないといった状況が続く場合は、管理会社を変更する基準といえるでしょう。

管理手数料とサービスが釣り合っていない

管理手数料に対してサービス内容が釣り合っていないと感じる場合も、管理会社を見直すタイミングです。たとえば、支払っている手数料に対して十分な業務が提供されていないと、長期的には大きな損失につながります。

以下のような不満があれば他社への乗り換えを検討してもよいでしょう。

管理状況の報告や提案がほとんどない
明確な理由がない追加費用の請求が多い
管理料は安いがサービス範囲が狭い

賃貸管理の手数料相場は家賃収入の3%〜5%と幅広く、場合によっては10%になることもあります。そのため、価格だけで良し悪しを判断するのは難しいでしょう。

希望するサービスを提供しているかが重要な判断基準です。現在の手数料に見合うサービスを受けていないと感じたら、複数の管理会社から見積もりを取り、サービス内容と料金のバランスを比較検討してみましょう。

関連記事：管理会社は変更できる？手順と注意点を賃貸オーナー向けに解説

賃貸管理会社を選ぶときの重要ポイント

現状の管理会社に不満があっても、変更する際に「どの管理会社を選べばいいんだろう」と悩む方は多いのではないでしょうか。

以下のポイントを意識すれば、自身にとって最適な管理会社を選ぶことができるでしょう。

管理手数料とサービスのバランスは問題ないか

管理会社を選ぶときに注目すべきポイントは「管理手数料とサービス内容のバランス」です。

先述したように、管理会社の業務内容は会社ごとに異なるため、料金内でどのようなサービスを提供してくれるのかを確認しましょう。

特に以下の項目はチェックしておくべきポイントです。

管理手数料に含まれる業務範囲と追加費用の有無
見積もりに記載された価格の透明性
管理している物件の入居率
緊急時のトラブルのノウハウ

価格が安いところよりも「サービスが充実している管理会社」を選ぶことが重要です。管理手数料が安い代わりに業務範囲が狭く、対応してほしい業務が別途有料だった、ということでは本末転倒になるからです。

複数の管理会社から見積もりを取り、サービス範囲や料金体系の透明性を比較検討するとよいでしょう。

空室対策や入居率向上について提案してくれるか

賃貸の管理会社を選ぶときに重要になるのが「空室対策や入居率向上の提案の有無」です。

賃貸経営では空室をいかに早く埋めるかが重要になります。管理会社で行っている、具体的な入居率向上の施策について確認しましょう。

管理会社の施策例	実施内容
広告戦略	自社サイトやポータルサイトでの露出度向上
ネットワーク	他社仲介会社との連携による集客力
実績データ	過去の入居率実績や平均空室期間の開示

管理会社によっては、独自で法人社宅の斡旋ルートを持っていたり、多彩な広告宣伝により高い集客力を発揮していたりするところもあります。

また、物件の特性に応じた修繕計画の提案やリフォームのアドバイスなど、空室対策につながる具体的な提案を行ってくれる会社だと安心して任せられます。「空室が長引くと収入に大きく影響する」ことを意識し、入居者の確保に積極的に動いてくれる賃貸管理会社を選ぶことが大切です。

デジタル管理ツールが充実しているか

管理会社を選ぶときは、「デジタルの管理ツール」を導入しているか確認しておきましょう。

近年、不動産管理の分野でもIT化が進んでおり、デジタル管理ツールの充実度が選択基準になっています。特にオーナー向けのオンラインサービスやアプリの利便性は、物件管理の効率化に役立つでしょう。

家賃の入金明細や年間収支報告書をオンラインで管理している管理会社であれば、好きな時に情報を閲覧できるようになるため、オーナーの負担を軽減できます。

スマホアプリに対応しているツールであれば、オーナーは自宅にいながら物件の詳細データをリアルタイムでチェックすることが可能です。さらに、入居者対応もオンラインでの修繕依頼システムや24時間受付している会社であれば、安心感を高められるでしょう。

デジタル化された管理システムを備えた管理会社を選ぶことで、時間や場所を問わず物件の経営状況を把握でき、結果的に賃貸経営の効率化を実現できます。

管理会社の変更で起こりやすい賃貸のトラブル

賃貸の管理会社を変更すると移行期にトラブルが発生しやすく、事前の対策が欠かせません。よくある3つのトラブルとそれぞれの対処法を解説します。

引き継ぎ時に情報共有がされなかった

管理会社の変更で起こりやすいトラブルの1つ目は、「引き継ぎ時の情報共有が不足していること」です。

旧管理会社から新管理会社への物件・入居者情報の共有が不十分だと、入居者トラブルが発生しがちです。特に以下の情報の引継ぎが漏れやすいため注意が必要です。

入居者の家賃滞納状況と督促経緯
過去のクレーム履歴と対応内容
設備の不具合箇所と修繕履歴
原状回復の費用取り決めや敷金の清算基準

たとえば、過去のクレームが引き継がれておらず、同じトラブルを繰り返してしまうと最悪の場合退去してしまう可能性があります。

引き継ぎの問題を防ぐためには、書面を用意して新旧管理会社間での情報の受け渡しを明確にすることが大切です。オーナー自身も引き継ぎ内容を確認し、不明点は事前に確認しておきましょう。

高額な違約金を支払うことになった

管理会社の変更で起こりやすいトラブルの2つ目は、「高額な違約金の発生」です。

管理会社を変更するときは、「管理委託契約書」の以下の項目を確認しましょう。賃貸物件のオーナーは管理会社に物件の管理業務を委託する際、この契約書を用いて契約を交わします。

確認事項	注意する箇所
解約予告期間	契約満了の何カ月前までに通知が必要か
違約金の条件	中途解約をした時に支払う金額と発生条件
通知方法	書面での正式な解約通知が必要か