オーナーが負担する原状回復の費用相場は？退去時によくあるトラブルと対処法

賃貸物件を持つオーナーとしては、入居者にはできるだけきれいに住んで欲しいと思っていても、長く生活していると部屋の汚れや設備の破損は避けられません。

その際に問題となるのが、原状回復費用は入居者とオーナーどちらが負担するのか？ということです。

まずは、原状回復の概要、原状回復でオーナーが費用を負担するケースについて解説していきます。

原状回復とは？

賃貸物件における原状回復とは、退去時に「部屋を入居前の状態に完全に戻す」ことではありません。

国土交通省のガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年劣化は原則としてオーナー負担としています。入居者の故意や過失によって生じた損傷や汚れについてのみ、原状回復を行う費用を請求できます。

つまり、経年劣化による損耗や通常の使い方をして故障したのであれば、オーナーが原状回復を行う必要があるということです。

原状回復でオーナーが対応するケース

原状回復でオーナーが負担するケースは、主に通常の使用によって生じた損耗や経年劣化、自然災害による損傷です。

たとえば、クロスの日焼けや家具などによるへこみ、フローリングのひび割れ、畳の日焼け、障子や網戸の劣化などはオーナーが負担する必要があります。

つまり、日常生活を送る中で発生したものは入居者に原状回復の義務はないため、原則オーナーの負担になるということです。

原状回復の費用負担まとめ

原状回復にかかる費用をどちらが負担するのか、原因・状況別にまとめました。

上記はあくまで目安であり、入居者の部屋の使い方によっては負担者が変わることがあります。

先ほど原状回復でオーナーが対応するケースについて解説しました。次に問題となるのが、原状回復の費用がどのくらいかかるのかということです。

オーナーが負担する場合の原状回復の費用として、水回り設備の交換や、壁・天井のクロスの張り替え、床材の張り替えや補修、エアコンや給湯器の交換などそれぞれ解説します。

水回り設備の交換費用

水回り設備であるキッチン、トイレ、浴室、洗面に関する設備の交換費用をまとめました。

設備全体を交換するのか、一部を交換するのかで費用が異なるため、交換箇所ごとに相場の費用を記載しています。

これらはあくまで一般的な工事費込みの相場です。設備のグレードや既存設備の状況などによって金額は変動します。

壁や天井の壁紙の張替え費用

壁や天井のクロス張り替えは比較的安価ですが、防カビなど効果がある部材を選ぶと費用が倍以上になることがあります。

以下は、壁や天井の壁紙を張替えた場合の費用の目安です。

物をぶつけてしまったなどでできた壁の穴の補修は、8,000〜15,000円程度ですが、30cm以上の穴になると石膏ボードの交換が必要になることがあります。

下地ごと交換することになるため、25,000〜70,000円前後の費用が発生します。ただし、大きな穴を補修する費用は、入居者負担になることがほとんどでしょう。

床材の張替え・補修費用

床材の張替えや補修は、クッションフロアや、フローリング、畳など材質によって費用が異なります。

床材ごとに張替えの費用について表にまとめました。

フローリングの傷やへこみの補修は、傷の度合いによって異なります。

小さな傷（表面の擦り傷や軽微な色はげ）であれば、1箇所で5,000〜10,000円程度です。一方、中程度の傷（削れ、塗装の剥がれ、小さな剥離）では、1箇所で10,000〜20,000円程度になることがあります。

エアコン・給湯器の交換費用

エアコンと給湯器は暮らすうえで必須の設備となっています。

エアコンクリーニングは、目安として1年に1回程度がおすすめですが、入居中のお部屋は入居者が使用しているため、退去のタイミングなどで行うと良いでしょう。

エアコンと給湯器の交換費用は、種類や機能によって異なります。

エアコンはクリーニングすることで長持ちするため、交換しない場合はクリーニングすることをおすすめします。

給湯器の交換は、業者によって複数台を同時交換することで割引してくれるところもあるため、相見積もりをとると良いでしょう。

間取り別のハウスクリーニング費用

ハウスクリーニング費用は、賃貸契約書に特約として明記されている場合は、入居者負担となることがあります。

ただし、国土交通省のガイドラインが定める「通常の使用」に当てはまる場合は、入居者への負担を無効と判断されることもあるため、入居者への事前説明と合意が重要です。

間取り別にハウスクリーニングの費用について以下にまとめました。

ハウスクリーニングで注意しておくポイントとして、油汚れやカビ、ペット臭など汚れの度合いがひどい場合は追加料金がかかる恐れがあります。

また、エアコンやレンジフードの清掃、浴室の防カビコーティングなどはオプションになるため、サービス内容を確認しておくとよいでしょう。

関連記事：ペットの飼育による原状回復はオーナーが負担すべき？過去の判例も解説

そのほか軽微な設備の交換費用

そのほか、照明器具や水道のパッキン、網戸など、比較的軽微な設備の交換費用は以下の通りです。

上記で挙げた以外の、電球の交換やコンセントカバーの交換はオーナー自身でも簡単にできる作業です。

簡易的な作業は業者に依頼せずに自分でやることで経費削減に繋がります。ただし、コンセントの増設やガス管の接続といった一見簡単な工事でも、専門的な知識と資格が必要なため注意が必要です。

全国の消費生活センターには、賃貸住宅に関する相談が寄せられており、なかでも退去時の原状回復に関する相談は毎年13,000件程度といわれています。

ここでは、原状回復でよくあるトラブルの事例とその対処法について解説していきます。

入居時から傷ついていたと主張された

原状回復に関するトラブルで、「入居時から傷がついていた」と主張するケースは非常に多く見られます。

上記のように主張されたときの基本的な対処法は以下の通りです。

①入居時の状態を確認する

• 入居前の室内写真や動画を確認する（不動産会社が撮影していることがある）
• 入居者に傷や汚れについて記録しているか確認する

②入居者と事実確認する

• いつ、どこに、どんな傷があったかなど詳細を確認する
• 入居立会いの際、申告がなかったのはなぜか？など説明に矛盾がないか整理する

③ガイドラインに沿って対応する

• 通常損耗や入居時にあった瑕疵（傷）については入居者に負担できない

国土交通省のガイドラインに沿った処理をすることで、仮に裁判などに発展してもオーナー側は不利になりにくいのです。

トラブルを防ぐポイントとして以下のことを行うとよいでしょう。

• 入居前の室内写真を撮影する（日付入りが望ましい）
• 入居時チェックリストを作成し、入居者に記入、内容に問題がなければサインしてもらう
• 賃貸借契約書に原状回復のルールを明確に記載する

費用が高額で支払えないと拒否された

「原状回復の費用が高額で支払えない」と入居者から拒否された場合、以下のような対処法が有効です。

①請求金額の内訳を明確に提示する

• 大まかな見積もりや一括請求ではなく、請求の内訳を明確に提示する
• 通常損耗や経年劣化に該当するものを請求に含めていないか確認する

②分割払いや減額交渉を検討する

• 経済的な理由で入居者が一括で払えないのであれば、分割払いを提案する

上記の対処法でも拒否された場合は、内容証明郵便で正式に請求したり、保証会社の代位弁済を利用したりすることで、少額訴訟や民事調停へ進められます。

再発防止のポイントとしては以下の方法が挙げられます。

• 入居時に原状回復ガイドラインに基づく特約の説明をする、入居者に署名してもらう
• 原状回復にかかる費用の相場表を事前に共有しておく
• 借家人賠償責任保険でカバーできる損害があるか確認しておく

なお、ワンルームや1Kの場合、原状回復の費用総額は2〜9万円程度ですが、部屋の広さや損耗の程度によって大きく異なります。

参考：国民生活センター｜「―賃貸住宅の「原状回復」トラブルにご注意― 」

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