不動産投資1年目の確定申告。初年度ならではの注意点とは




一般的な給与取得者の場合には勤務先により源泉徴収が行われるため、住宅ローン控除などの還付を目的とした申告以外に、確定申告を行うケースは多くありません。


しかし、不動産投資を開始した場合には、確定申告が必要になります。今回は、不動産投資1年目の投資家に必要な確定申告について解説します。



不動産投資1年目でも確定申告が必要か


まずは不動産投資1年目の方が押さえておくべき確定申告の注意点についてみていきましょう。


不動産投資1年目の確定申告の注意点


不動産投資を始めれば、個人・法人を問わず1年目から確定申告が必要になると覚えておきましょう。


場合によっては「赤字なのに確定申告が必要なの?」と気になるところですが、不動産収支が赤字の場合には、赤字申告による税金の還付が受けられるため、いずれにしても申告が必要です。還付申請については後述します。


不動産投資における所得税申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。


初年度で、特に注意したいのは「青色申告」を行うかどうかです。


白色申告と比較すると、青色申告は「青色申告特別控除」や「青色専従事業者」の人件費を必要経費から差し引けるなど、税制上のメリットがあります。


一方で、青色申告をする際は、「現金出納帳」や「損益計算書」「貸借対照表」などの書類を、正確に記載して提出することが義務付けられています。そのため、税理士に確定申告を依頼する場合を除き、それなりの税務知識が必要とされます。


初年度から青色申告を行う場合には、開業から2か月を期限として「青色申告承認申請書」を、所轄税務署長あてに提出しなければなりません。

初年度を「白色申告」として、翌年度以降に「青色申告」に切り替えることもできますが、申告になれておく意味でも、当初から検討しておくのが望ましいでしょう。


初年度の税金計算


不動産所得は、総合課税が原則です。総合課税とは、対象となる所得を合算し、所定の税率をかけて総合的に税額を計算する方式のことです。


不動産投資の場合、家賃などの収入から必要経費を引いたものが所得です。原則として申告の種別を問わず帳簿作成や税額計算は、会計ソフトを利用するなどして自分で行います。これらを証明するような銀行通帳、領収書などの書類もきちんと保存しておきましょう。


なお、不動産所得に関する確定申告は毎年2月16日から3月15日です。所得計算は前年度1月1日から12月31日までとなりますので、初年度については事業開始月からの計算が必要となります。

2020年については、新型コロナウイルスによる影響により締切が延期されました。いつまでに申告しなくてはならないのか、事前に確認しておきましょう。



不動産投資での節税方法とは


できる限り税金を少なく抑えたいと思うのは当然のことです。ここで、不動産投資初年度における節税の方法について紹介します。また、初年度のみならず、2年目以降にも大切な節税の考え方もあわせて確認しましょう。


不動産投資で赤字が出たときの損益通算


不動産投資の場合、それ以外に本業を持っている人もいます。サラリーマン大家さんなどが典型例でしょう。

物件の購入初年には、物件価格のほかにも多くの必要経費がかかるものです。費用がかさむと、その年は赤字になる可能性があります。

本業が黒字、不動産投資が赤字の場合に、不動産投資の赤字を本業の所得から差し引いて税金の計算をすることが可能です。それが損益通算です。

上の例では、本来は給与所得1,000万円に対して課税がされるはずですが、不動産所得の赤字を控除して700万円にまで所得が減額されています。


不動産投資での損益通算の条件


不動産投資で損益通算をするにはいくつかの条件があります。主な条件は以下の2点です。


  1. 合算するのが給与所得、利子所得、配当所得、雑所得であること

  2. 不動産所得が赤字であること


1つ目は、決められた所得であることです。給与所得とは事業者などからの給与による所得です。利子や配当は貯金や株式の配当による所得のことです。雑所得は他の所得に入らないような、年金、印税、講演料などです。


他の事業を営んでいる場合の事業所得や、売買で得た譲渡所得は対象外です。


2つ目は、不動産所得が赤字であることです。実際の赤字だけでなく、会計上の赤字も含みます。つまり、減価償却費のような実際の支出をともなわない費用を含めて、赤字となっていることが条件です。


2年目以降もできる節税方法


費用を、正しく記録して計上するのが節税の基本です。


必要経費に算入できる物は、その根拠も含めて正しく記録しましょう。必要経費には、以下のような項目があります。


  • 管理費

  • 共益費

  • 修繕費

  • 租税公課(固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税、印紙代、事業税など)

  • 建物減価償却費

  • 損害保険料

  • ローンの金利(ローンで収益物件を購入した場合の金利のみ。元金は算入できません)

  • 交通費や交際費(建築や管理会社との打ち合わせに要した交通費や、飲食費など支出目的が明確なもの)

  • 通信費(運営に関しての電話代やネット通信費、プロバイダ代、切手代など)

  • 広告宣伝費(賃借人を応募するために要した広告費など)

  • 書籍代(運営に必要とされる調査などに要した書籍や新聞代など)

  • 消耗品費(広告に必要な写真撮影費用や印刷代など)

  • 税理士費用

  • 水道光熱費(建物維持管理に要した水道費費や光熱費など)

  • 青色専従事業者人件費(青色申告のみ)


一見すると関係のない費用でも必要経費として認められるものもあります。これらの項目を精査し、不動産投資に関連するものは必要経費として計上しましょう。


また、「青色申告」の場合には、以下のような控除が認められています。


  • 青色申告特別控除(青色申告のみ・最大65万円の特別控除)

  • 3年間の赤字繰り越し(青色申告のみ)

  • 少額減価償却資産の特例(青色申告のみ・30万円未満の固定資産原価償却を一括処理できる)

  • 貸倒引当金の一括評価(青色申告のみ)



不動産投資の確定申告での還付金はいくらになる?


確定申告では、払いすぎた税金を返してくれることもあります。これが還付金です。不動産投資における還付金についてみていきましょう。


損益通算による還付


先述のように、不動産所得が赤字になったときに確定申告をすると、不動産所得と給与所得を合算して計算をするため、全体の所得が下がります。


給与所得は源泉徴収されているため、損益通算によって還付金を受けることができます。


消費税の還付


不動産投資初年度は、建物に大きな消費税が課されています。そのため、消費税の還付が考えられます。簡単な例で説明します。


年間1,000万円の課税売上がある事業者が、新たに5,000万円の投資物件を購入した場合、受け取った消費税100万円に対して、支払った消費税は500万円です。この差額が、還付金として戻るのです。


還付金の手続き


所得税は、例年2月16日から3月15日が申告期間ですが、還付の場合は対象年の翌年1月1日を起算日として5年間まで申請が可能です。


そのため、税務署や税理士が混雑する時期を避けて申請書を作成することもできますが、申請が遅れれば当然として還付される時期も遅れます。還付の申請については、自分で時期を定めておくなど管理しておくと良いでしょう。


還付金は、還付されるまでに時間を要します。電子申告e-Taxを活用すれば、紙の申告より早く還付がされるので、急ぎの方はe-Taxがおすすめです。また、還付金の主な受け取り方法は銀行振り込みや郵便局の窓口です。