不動産所得の確定申告とは？初めての方が知るべき判断基準と事前準備
賃貸経営による収入は不動産所得に該当するため確定申告が必要です。不動産所得は、給与所得とは計算方法や申告ルールが異なり、収入の範囲や経費の扱いを誤ると、申告漏れや税額のズレにつながるおそれがあります。
初めて不動産所得で確定申告をする方向けに、基本的な考え方や必要な事前準備、申告時に注意すべきポイントをわかりやすく解説します。
不動産所得の基礎知識と確定申告のメリット
不動産の賃貸経営による収入がある場合、不動産所得が発生するため確定申告が必要になるでしょう。確定申告が不要なケースに該当する場合でも、賃貸経営を行っている人は確定申告をする方がメリットがあります。
まずは、不動産所得や確定申告の基本についてわかりやすく解説します。
不動産所得とは？
「不動産所得」は、所得税に分類され、不動産の賃貸経営などによって発生した所得のことです。不動産所得がいくらになるかを確認するためには、以下のように計算します。
不動産所得＝不動産収入－必要経費
「不動産収入」とは、不動産の賃貸経営によって発生した収入です。家賃収入以外にも、賃貸経営によって得た収入は原則としてすべて不動産収入に該当します。
「必要経費」は賃貸経営のために必要な支出のことです。例として、管理会社に支払う管理委託料、保険料、減価償却費、ローン金利などが挙げられます。
不動産収入から必要経費を差し引いた残額が不動産所得です。所得税や住民税など課税される税額は、不動産収入ではなく不動産所得の金額で判断します。
なお、不動産の売却によって発生する所得は「譲渡所得」に該当します。譲渡所得と不動産所得は異なるものであり、それぞれ別で計算が必要です。
不動産収入に含まれるもの
前述したように、不動産所得は不動産収入から必要経費を差し引いて計算します。そして、不動産収入に該当するものは家賃収入だけではありません。賃貸経営によって発生した収入は、すべて不動産収入として計算に含める必要があります。
不動産収入に含まれるものとして以下の例が挙げられます。
- 家賃収入
- 管理費
- 共益費
- 更新料
- 礼金
- 敷金や保証料のうち返還しない部分
- 入居者から徴収する駐車場料金
不動産収入に漏れがあると不動産所得が少なくなり、実際よりも少なく申告したとして、「過少申告」になってしまいます。過少申告とみなされると、過少申告加算税や延滞税などペナルティの対象になるため、収入の計算漏れを起こさないよう注意してください。
関連記事：不動産所得で経費になる接待交際費はどこまで？具体的なケースを紹介
不動産所得で確定申告を行うメリット
基本的に、賃貸経営によって収入がある場合は不動産所得の確定申告が必要です。確定申告が不要となるのは、以下のいずれかに該当する場合に限ります。
- 不動産所得が赤字である
- 本業が会社員の給与所得者で、不動産所得を含む給与所得以外の所得が20万円以下
- 年間の所得が48万円以下（2025年～2027年分は95万円以下）
ただし、確定申告が不要なケースに該当する場合でも、以下の内容に該当する場合は確定申告を行うことをおすすめします。
- 赤字のため他の所得と相殺する場合（損益通算）
- 収入や所得の明確な証明が必要な場合
- 源泉徴収の還付を受けられる可能性がある場合
上記の場合は、確定申告を行うことによりメリットがあるため、不動産所得の額に関係なく基本的には「確定申告は行うもの」と考えてよいでしょう。
不動産所得で確定申告するときの事前準備
不動産所得の確定申告を行うには、はじめに収入および必要経費の集計が必要です。また、確定申告の必要書類は多岐にわたるため、どのような書類が必要になるか早いうちに確認するべきだといえます。
賃貸経営を行う方が確定申告をするときの事前準備について解説します。
不動産経営で得られた収入を計算する
はじめに、不動産経営で得られた収入（不動産収入）を計算します。
不動産収入に該当する収入は前述したとおり、家賃収入以外にも不動産収入に該当するものが存在するため注意が必要です。収入の計上漏れがあると過少申告になり、ペナルティを課されるおそれがあります。
計上できる経費について把握する
不動産所得を正しく計算するためには、不動産収入から差し引く必要経費についても理解する必要があります。以下は、アパート経営の支出である必要経費の一例です。
| 種類 | 詳細 |
|---|---|
| 税金 | アパート経営に直接関係する税金は経費として計上が可能。 例：不動産取得税、登記時に支払う登録免許税、印紙税、固定資産税など ※所得税や住民税の経費計上は不可 |
| ローン関係 | ローン契約時に支払う事務手数料 そのほか保証料、ローン金利など |
| その他（アパートの管理・運営に際して発生する費用） | ・火災保険料・地震保険料 ・管理委託料 ・修繕費 ・広告宣伝費 ・減価償却費 ・解体費・立ち退き料 |
一方、以下のような支出は必要経費として計上できません。
- ローンの元本部分
- 所得税や住民税など、アパート経営とは関係のない税金
- 修繕が行われる前の修繕積立金
修繕積立金は基本的に経費としては認められていませんが、一定の要件を満たすと経費として処理できます。計上できるものとできないものを正しく理解することで、実際に修繕を行うときに必要経費が計上しやすくなるでしょう。
不動産所得を計算する
不動産収入と必要経費それぞれの洗い出しが完了したら、不動産所得を計算しましょう。今回は以下の設定で計算するときの流れを紹介します。
- 年間の家賃収入：200万円
- 共益費の収入：30万円
- 更新料の収入：20万円
- 税金：合計10万円
- ローン金利：5万円
- 管理委託料：25万円
- 減価償却費：40万円
- 修繕費：30万円
今回の例では、不動産収入と必要経費はそれぞれ以下の通りです。
不動産収入：200万円＋30万円＋20万円＝250万円
必要経費：10万円＋5万円＋25万円＋40万円＋30万円＝110万円
不動産所得は250万円－110万円＝140万円となります。
確定申告の必要書類を準備する
確定申告書の作成作業を始める前に、確定申告に必要な書類を準備しましょう。事前に書類を準備することで、確定申告に必要な情報の整理・確認や書類提出に向けた作業を進めやすくなります。
不動産所得の確定申告で必要となる書類の例は以下の通りです。
- 確定申告書（第一表、第二表）
- 青色申告決算書（不動産所得用）または収支内訳書（不動産所得用）
※青色申告の場合は青色申告決算書、白色申告の場合は収支内訳書が必要 - 不動産に関する収入がわかる資料
例：賃貸借契約書、家賃収入などの情報が記載された通帳など - 必要経費がわかる資料
例：請求書、領収書、支払明細書など - 賃貸借契約の内容がわかる資料
※賃借人の名前、家賃、契約期間、敷金や礼金などの情報を確認できる資料が必要
給与などの不動産所得以外の所得や控除を適用するときは、上記以外の書類も必要になります。必要書類の内容は納税者の状況によって異なるため、ご自身のケースで必要となる書類については税理士や税務署に必ずご確認ください。
初めて不動産所得で確定申告をするときの注意点
確定申告のルールは国税庁のホームページで細かく案内されているため、自身で調べながら手続きを行うことも可能です。賃貸経営の規模にもよりますが、自分で不動産所得の確定申告を行う人は少なくありません。
しかし、確定申告ではやるべきことが多い上にルールが細かく設定されているため、最初のうちはどうしてもミスや漏れが起こりやすくなります。
初めて不動産所得で確定申告を行うときの注意点を3つご紹介します。
私的な支出を経費として計上しない
不動産収入から差し引ける必要経費は、賃貸経営に直接関係した支出のみです。私的な支出を必要経費として計上することはできません。
経費計上できない支出として以下の例が挙げられます。
- 賃貸経営とは関係のない人との飲食代や交際費
- スーツ、メガネ、カバンなど仕事以外でも利用できる物の購入費
- 資格取得にかかった費用（※賃貸経営に関する資格でも経費計上は不可）
- そのほか賃貸経営とは関係のないプライベートな出費全般
私的な支出を経費として計上してしまうと所得の過少申告となり、ペナルティを課されるおそれがあります。必要経費として認められる支出のみを計上するようにしましょう。
必要書類の準備や各種作業を後回しにしない
前述したように確定申告では多くの書類が必要です。
場合によっては不動産会社などから取り寄せが必要な可能性もあり、書類を揃えるだけでも想定より時間がかかる可能性があります。また、不慣れなうちは金額の計算や確定申告書の作成にも時間がかかりがちです。
確定申告の期限は翌年の3月15日（土日祝の場合は翌平日）であり、1日でも過ぎるとペナルティの対象になります。期日を過ぎる事態を避けるためにも、必要書類の準備や各種作業を早めに着手しましょう。
些細な内容でも疑問や不安を放置しない
不動産所得の確定申告が初めての場合、疑問や不安が多く生じるのは当然のことです。
ただし、些細な内容であっても、疑問や不安を放置しないようにしてください。わからないことを解消しないまま確定申告を進めるとミスや漏れが起こりやすく、ペナルティが発生するリスクが上がってしまいます。
不動産所得の確定申告については、不動産会社や税理士などに相談しましょう。
1人で対応するのが不安な人は、収支管理ができるツールなど、賃貸経営の効率化につながるツールを活用するのも1つの手段です。作業の自動化や見える化ができるため、確定申告の手間を大幅に軽減できます。
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