不動産オーナーのための固定資産税ガイド｜仕組み・計算・節税・収支への影響まで

固定資産税は、所有する不動産の価値を基準に算出される地方税です。土地・建物・償却資産などが課税対象になり、評価額や税率・軽減特例などによって負担額が変わります。

まずは税の基本的な仕組みと対象範囲を押さえ、計算方法や実務対応の土台を固めましょう。

固定資産税とは何か

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に対して、自治体が課税する税金です。
税額は「固定資産税評価額 × 標準税率1.4％（※自治体によって多少前後あり）」の考え方に基づいて算出されます。

税の対象は居住用・賃貸用を問わず幅広く、マンション・戸建・商業用地なども含まれます。
評価額の決まり方や軽減措置を知らないままだと、結果的に負担が大きくなるケースもあるため、制度をきちんと理解することが重要です。

課税対象と納税義務者

固定資産税の課税対象は主に土地・建物・償却資産で、賃貸物件のオーナーも例外ではありません。

ただし、たとえば動産（家具・家電など）は原則固定資産税の対象外です。
納税義務者は、1月1日時点でその不動産の所有者となっている人で、年の途中で売却しても原則として売主側に納税義務があります。
納税通知書は毎春に自治体から届くため、支払い計画を立てることが重要です。

税額の基本構造

固定資産税は「評価額 × 税率」という単純な形式です。ただし実務上は「評価額 → 課税標準 → 税額」という3段階で税額が決まります。

評価額がまず算出され、住宅用地などの軽減特例がある場合は課税標準が更に下げられます。
最終的な税額は課税標準に税率をかけて計算されます。評価額が高ければ税額も高くなるため、評価水準と特例適用の理解が不可欠です。

▼▼▼ 関連記事紹介 ▼▼▼
固定資産税の節税方法を分かりやすく解説！計算方法や安くするポイントとは

固定資産税の基本的な制度、評価額の仕組み、各種軽減特例について体系的にまとめた記事です。
税負担を抑えるポイントにフォーカスしており、制度理解から実務対応まで役立ちます。

【この記事のおすすめポイント】
✅固定資産税の基礎的な仕組みと評価額の考え方が整理されている
✅住宅用地特例や新築軽減など「実務で使える節税ポイント」を解説
✅オーナー視点で「何を確認すべきか」がわかる

税額を見積もるには「計算式」と「評価額の仕組み」を理解することが大前提です。
評価額は自治体が決めるため自由に変えられませんが、どのような基準で決まるかを押さえておくと税額予測や申請時のチェックに役立ちます。

固定資産税の基本計算式

固定資産税の計算は「固定資産税評価額 × 1.4％」が基本です。
評価額は市町村が3年ごとに見直す「評価替え」によって更新され、不動産の実勢価格とは必ずしも一致しません。

住宅用地や特定用途の軽減措置が適用されると、実際の税額はさらに変わります。
例えば住宅用地の小規模宅地は評価額が6分の1になるケースがあり、税額が大きく下がります。

評価額はどう決まるのか

土地の評価額は路線価や周辺の取引事例をもとに市町村が算定します。
建物の評価額は構造・用途・築年数に応じて減価償却的に判断されます。評価替えは3年ごとに行われ、評価水準が変わることによって税額が増減します。

不動産市場の動向や再開発なども評価額に影響するため、評価替えの周期ごとに通知書をチェックすることが重要です。

▼▼▼ 関連記事紹介 ▼▼▼
セミナーレポート「不動産オーナーのための固定資産税ガイド」

固定資産税制度と評価・税額決定の実務プロセスをテーマにしたセミナーのレポート記事です。評価水準の違いや軽減特例が税額に与える影響について、実務視点でポイントが整理されています。

【この記事のおすすめポイント】
✅固定資産税の評価・計算方法を専門家視点で解説
✅土地用途によって税額が変わる例がわかりやすい
✅税額の変動要因と経営判断のヒントが得られる

★こちらのセミナーはアーカイブ動画も配信しています★

固定資産税の納税は毎年確実に発生しますが、納付期限や支払い方法、滞納リスクなど実務上のポイントを知っておくことが重要です。
一見単純でも手順や書類の見方を誤ると、余計な負担や手間が発生します。

固定資産税の納付スケジュールと納付方法

多くの自治体は年4回の分割払いを導入しており、通常は春〜冬にかけて均等に支払います。
納税通知書が送付される時期は自治体によって異なりますが、毎年春頃に送られるのが一般的です。
自治体が提供する口座振替やコンビニ納付、オンライン納付などの方法を活用すると、支払い忘れや滞納を防ぎやすくなります。

滞納した場合の延滞金・督促

期限までに納付しないと延滞金が発生し、さらに長期間未納の場合は督促状の発出や差押えのリスクがあります。延滞金は法定利率に基づき日割りで加算されるため、早めの手続きが大切です。
通知書の見落としや納付期限の誤認識を避けるため、納税スケジュールはカレンダーなどで管理しましょう。

▼▼▼ 関連記事紹介 ▼▼▼
不動産オーナーの確定申告 完全ガイド〖2026年版〗

不動産オーナー向けの確定申告ガイド記事で、税務処理・提出書類・経費判断に関する知識が網羅されています。固定資産税を含めた納税実務全般の理解を深めるのに役立ちます。

【この記事のおすすめポイント】
✅税務処理全般を体系的に整理したガイド
✅経費や提出書類の扱いについて実務的な解説あり
✅確定申告・納税の視点で注意点がわかる

固定資産税は単なるコストではなく、賃貸経営の収支管理の重要な要素です。物件選定や保有期間中の収支シミュレーションに税負担を組み込まないと、実際の収益性が見えにくくなります。

ここでは固定資産税の経費計上と収支分析の考え方を解説します。

経費としての扱いと収支シミュレーション

賃貸用不動産にかかる固定資産税は、確定申告で必要経費として処理できます。これにより、不動産所得を圧縮し税負担を抑えることが可能です。

収支計画に組み込む際には、毎年発生する固定費としてキャッシュフローに計上し、物件購入前の収支シミュレーションや長期の資金計画にも反映させましょう。

収支の見える化と経営判断

AIや収支管理ツールを活用し、固定資産税・家賃収入・修繕費・管理費などを一元管理すると、収支の実態が見えやすくなります。
さらに、収支報告書をアップロードするだけで賃貸経営の収支・稼働状況を自動で可視化してくれるビズアナオーナーのようなサービスを使えば、複数物件のデータ管理や年間収支一覧の把握もらくらくです。

こうしたツールやサービスを活用しながら数字で経営状況を把握することで、税負担が高まったタイミングでの改善策や出口戦略の判断にもつながります。

▼▼▼ 関連お役立ち資料紹介 ▼▼▼
〖2026年税制改正対応〗不動産オーナーが今知っておくべき 相続＆節税対策

令和8年度税制改正の方向性や不動産関連税のポイントを解説した資料です。税制変化が収支や経営判断に与える影響を理解することで、中長期の経営計画・収支分析に役立つ知識が得られます。

【この資料のおすすめポイント】
✅賃貸経営に影響する最新税制改正の方向性が学べる
✅相続・固定資産税・取得税など複合的な税の視点で節税戦略が分かる
✅中長期経営管理の視点として活用できる

当社が提供している無料の収支管理サービス「ビズアナオーナー」は、賃貸経営を行っているオーナーが利用する無料の収支管理サービスです。

月々の収支データを無料で簡単に自動でデータ化し、わかりやすいビジュアルで経営状況を把握することができます。

また、ビズアナオーナーの会員限定で、補助金や節税、空室対策に関する最新の情報やダウンロード資料なども随時配布しています。

その他にも、賃貸経営に役立つサービスも特別価格や無料で利用いただくことが可能です。

是非、「ビズアナオーナー」を無料登録してみてください。

【確定申告にも役立つ！ラクラク収支管理！】

• 収支報告書を事務局に送るだけ！毎月カンタンに収支管理ができる
• 確定申告対策など不動産オーナーのためのセミナーアーカイブ動画が無料で視聴できる
• AI賃料査定レポートサービスなど不動産投資に役立つメニューがお得に利用できる

ビズアナオーナーは、固定資産税などの収支をラクに管理しながら確定申告にも備えたい不動産オーナー様におすすめです！