サラリーマン大家の確定申告。不動産所得と給与所得の違いと節税ポイント

サラリーマンのような給与所得者は、あらかじめ給与から所得税が源泉徴収されるため、税務署で確定申告をすることはほとんどありません。

一方で、不動産所得は、給与所得のように自動的に源泉徴収されません。そのため、原則として自分で収入や必要経費を計算し、確定申告をしなければなりません。

確定申告とは

確定申告とは、簡単に説明すると「所得税を計算し納付する手続き」のことです。課税対象は、収入から経費を差し引き、算出した所得から各種控除を差し引いた金額です。

この計算を行う時期は、2月16日～3月15日であることが一般的です。そのタイミングで、前年度（1月1日～12月31日）の所得を計算します。事業開始初年度の場合は、開始月~12月31日までの収支計算を行います。

うっかり確定申告を怠ると「無申告加算税」など、相応のペナルティが発生します。また、意図的で悪質な脱税行為に対しては「故意の申告書未提出によるほ脱法」として「5年以下の懲役もしくは500万円以下の罰金、または、その両方」という厳格な処分が下されます。

不動産所得の確定申告方法

事業所得としての不動産所得の確定申告方法について解説します。

Step1 経費領収書の準備

事業を運営するために要した経費の領収書を準備します。「サラリーマン大家さん」は、法人として運営していない限り、個人事業者です。確定申告に慣れていないと、経費として計上できる領収書を貰い忘れたり紛失したりといったことが起こりがちです。確定申告時期になって慌てないように、常日頃から領収書や経費は整理しておくことが必要です。

Step2 確定申告書の準備

確定申告書を入手する方法は2通りあります。

1. 1. 国税庁のホームページからダウンロードする方法
   2. 税務署や市町村役所に取りに行く方法

確定申告書には「A」と「B」が存在します。

確定申告書Aは、所得が給与所得や公的年金、その他の雑所得収入である方などが使用する、簡易的な申告書です。不動産事業の確定申告には、使用しません。

確定申告書Bは、記載項目を広い範囲でカバーする申告書です。したがって、事業所得者は「B」の用紙を使用します。

Step3 附表と計算書の準備

申告内容による附表や計算書を準備します。

Step4 確定申告書を作成する

確定申告書の作成については、あらかじめ入手した申告書に手書きで記載するほか、国税庁のホームページにある「確定申告書作成コーナー」にアクセスして作成する方法があります。

「確定申告書作成コーナー」は画面案内に従い入力すれば、税金等が自動計算されますので手書きによる計算の手間が省けます。ここで作成した確定申告書はe-Taxで送信することもできますが、プリントして郵送することもできます。

Step5 添付・提示書類を確認する

確定申告時に添付や提示する書類に記入漏れが無いか、念入りに確認しましょう。

Step6 確定申告書を提出する

申告書の提出方法には以下の3種類があります。

1. 1. e-Taxで提出（電子申請）
   2. 所轄税務署に郵送で提出
   3. 所轄税務署に出向き受付で提出

Step7 納税する

納税方法には以下の3種類の方法があります。

1. 1. 預貯金からの振り替え納税（4月中旬に振り替えがされるため、残高不足に注意）
   2. 現金納付
   3. e-Taxで納付する

サラリーマン大家さんの場合、不動産所得（事業所得）に給与所得を含めた、「総合課税」としての確定申告が必要です。ここでは総合課税の確定申告について解説します。

総合課税の考え方

サラリーマン大家を始めても、初年度から黒字になるとは限りません。場合によっては赤字になることもあるでしょう。

そのような場合には、税の公平性という観点から、総体的な所得（合算による総収支）を算出し、適切に課税を行う必要があります。これが総合課税の基本的な考え方です。

また、総合課税として計算した所得が赤字ならば、申告の形態によっては損益通算（黒字の所得と赤字の所得の合算）により還付が受けられることもあります。

総合課税における申告の注意点

確定申告書記載欄にある、給与所得の項目に勤務先からの給与や賞与を記載します。

その際の給与は、以下のように計算します。

収入金額（源泉徴収される前の金額） － 給与所得控除額 ＝ 給与所得金額

源泉徴収前の金額を記載しないように注意しましょう。また、勤務先の源泉徴収未済、つまり年末調整が済んでいない場合にも要注意です。

さらに、不動産所得や給与所得以外の利子所得や配当所得などがある場合にも、正しく記載するようにしましょう。

不動産投資によって所得があがるのは嬉しいことですが、それに伴って税金が増加することはできる限り避けたいものです。ここでは、正しく節税するためのポイントを解説します。

計上できる経費を正しく理解する

不動産所得の計算は「総収入（家賃・礼金など）－ 経費 ＝ 不動産所得の金額」が原則です。

総収入には月々の賃料合計金額のほかにも、敷金や保証金などの返還を要しない費用のほか共益費などの名目で受け取る費用が含まれます。その合計金額から、経費を差し引きます。

つまり、節税の基本は経費の基本を正しく理解して、計上することです。まずは経費に算入できる10項目を理解しましょう。

1. 1. 管理費や共益費（管理会社に依頼する場合にはその費用を計上します）
   2. 修繕費（賃貸に要した建物修繕費）
   3. 租税公課（固定資産税や都市計画税のほか、新規で購入者場合の登録免許税や印紙代など）
   4. 建物減価償却費（税法で定められた、建築物に対する減価償却分）
   5. 損害保険料
   6. ローン金利（ローンを利用した場合の金利。元金は含まれません）
   7. 交通費など（管理会社との打ち合わせなどに要した、飲食費や交通費など）
   8. 広告宣伝費など（賃貸人募集に要した広告料や、新聞・書籍代など）
   9. 税理士費用（申告を税理士に依頼した場合の費用）
   10. 維持管理費（建物などの維持管理するための水道代や電気代など）

この中でも特に計上が漏れやすいのは、管理会社との打ち合わせなどに使用した飲食費や、通信費、交通費などです。また、維持管理に要した費用（水道・光熱費）なども経費に算入できるので、賃貸運営に関連する費用は、全て細かく記録し領収書を整理する必要があります。

青色申告を検討する

最初から税理士に依頼しない場合、初年度から「青色申告」を行うのは、確定申告書類の添付書類が煩雑になることからあまり多くありません。しかし「青色申告」を行うことにより、下記のような控除を利用できます。

1. 1. 青色申告特別控除が利用できる（最大65万円の控除）
   2. 青色専従事業者の人件費を計上できる
   3. 3年間の赤字繰り越し
   4. 貸倒引当金の一括評価

税務上の恩恵が多い「青色申告」ですが、注意点としては初年度から「青色申告」を行う場合には、開業から2か月を期限として所轄税務署長あてに「青色申告承認申請書」を提出していなければならない点です。

「青色申告」の場合には現金出納帳や損益計算書・貸借対照表など、白色申告では簡略化されている書類にたいしても厳格な記載が求められます。ある程度、申告に慣れてから検討するのが良いかも知れません。

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