ワンルームのリフォーム費用はいくら？場所別の価格や空室対策のコツも解説

物件の価値を向上させたいと考えた際、「リフォーム」と「リノベーション」という言葉を耳にするのではないでしょうか。混同されやすい言葉ですが、実は明確な違いがあります。

賃貸物件オーナーとして適切な選択をするためには、自分がどんな工事をしたいのか考えることが大切です。まずはそれぞれの定義について理解しましょう。

リフォームの具体的な工事例は以下のとおりです。

• 汚れた壁紙の張り替え
• 傷んだフローリングの修繕
• 古くなった設備の交換

一方、リノベーションは新築時以上の性能や機能を加えるための工事を指します。

• 間取りの大幅な変更
• ガスや電気などの配管移動
• テーブルなどの什器をオーダーメイドで制作

本記事では、賃貸ワンルームにおける「リフォーム」を中心に解説していきます。

関連記事：大家が行うリフォームのポイント。費用相場や補助金、業者選びなども解説

ワンルームのリフォームでは、水回りのほか、壁や床など場所ごとに相場を把握しておくことが大切です。無駄な出費も防ぐためにも、リフォームする場所別に費用相場を解説します。

水回りのリフォーム費用

以下は、水回り設備をリフォームする場合の費用相場です。

設備のグレードによって費用は異なりますが、水回りのリフォームは高額になりがちです。しかし、入居者の満足度に大きく影響するため、空室対策としても効果的です。

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壁のリフォーム費用

壁のリフォーム費用は以下のとおりです。

壁紙の張替えは、1㎡当たり800〜1,500円ほどの費用のため、6畳のワンルームの場合、15〜20万円ほどの費用が発生します。ただし、使用する壁紙が傷や汚れに強いものだと高額になる可能性があります。

床のリフォーム費用

床のリフォームは、素材選択によって費用以外に仕上がりも大きく変わります。6畳の場合は以下の表のとおりです。

築年数が古い賃貸物件の場合は、畳の部屋があるかもしれません。最近は、和室よりもフローリングの人気が高く、掃除もしやすいため入居率アップが期待できるリフォームです。

和室よりもフローリングに変更する場合、下地工事も必要となるため、1帖あたり3〜4.5万円ほどの費用が発生します。そのため、6畳（6帖）の場合は18万円〜27万円程度になると考えられます。

原状回復する場合のリフォーム費用

次の入居者を迎える前に、原状回復を行うのが一般的です。原状回復とは、入居者の退去後に行い、借りる前の状態に戻す工事のことです。

原状回復にかかる費用は以下のとおりです。

原状回復を行う際は、費用と品質のバランスを考えることが重要です。工事費が極端に安い業者は、工事内容や部材の品質に問題がある可能性があります。

また、適切なメンテナンスが行われないと次の入居者が決まりにくくなるため、リフォーム業者は慎重に選んでください。

設備改善のためのリフォーム費用

部屋の設備を交換することで、物件に付加価値がつくだけでなく、部屋の利便性が向上します。結果として、入居希望者を集めやすくなります。

この中で特に需要が増えているのが、「インターネット設備」と「宅配BOX」です。

コロナウイルスにより在宅ワークが浸透したことで、インターネット設備を求める入居者は増えています。また、Amazonや楽天といった通販の利用者が増加したことで宅配BOXは人気設備になりました。

これらの設備改善は、初期投資はかかりますが、賃料アップや入居率向上が期待できます。

ワンルームをリフォームすることで以下のメリットが得られます。

1. 入居率アップにつながる
2. 節税効果が期待できる
3. 補助金制度を活用できる

1つずつ解説します。

入居率アップにつながる

ワンルームをリフォームすると、新築の状態に近づくため入居率アップが見込めます。

長期間空室になっている物件は、入居者のニーズを満たせていないことが多いため、リフォームを検討してもいいでしょう。

近年、特に効果的といわれるリフォームは以下のとおりです。

• ユニットバスからバス・トイレ別に変更
• デザイン性の高い壁紙に交換
• 宅配ボックスの設置
• 無料インターネットの導入

中でも、バストイレ別・洋室は人気が高いリフォームとなっています。

この他にも競合物件との差別化を図れれば、空室期間の短縮だけでなく、家賃設定を高めに維持することも可能です。

節税効果が期待できる

リフォーム費用は、工事の内容によっては経費として計上できるため、所得税を節税できる場合があります。工事内容は修繕費と資本的支出の2つに分類できるため、詳しく見ていきましょう。

修繕費の場合、工事費用が発生した年にまとめて経費にできるため、不動産所得（課税される所得）が減り、節税効果が得られます。

一方で、以下に当てはまる場合は資本的支出に該当します。

• 1回の工事費用が60万円以上、もしくは取得価格の10%以上の場合
• 3年以上の周期で行われる工事の場合

資本的支出に該当する場合、耐用年数に応じて複数年で計上されるようになります。

参考：国税庁| 第8節　資本的支出と修繕費

補助金制度を利用し費用を抑えられる

国や自治体の補助金制度を活用することで、リフォーム費用を抑えることができます。

上記の補助金を活用することで、費用を抑えるだけでなく住宅に付加価値を付けられます。

ただし、補助金は予算に達すると早期に終了する場合があるため、導入を検討している方は早めに申請手続きを行ないましょう。

ワンルームでもリフォームすることで空室対策ができるだけでなく、家賃アップも期待できます。

最後に、物件の価値を高めるリフォーム例について詳しく解説していきます。

傷や汚れが目立つ壁紙を張り直す

壁紙の汚れや傷は内見時の第一印象に影響を与えるため、壁紙の張り替えは費用対効果の高いリフォームです。

• タバコのヤニ汚れ
• 日焼けによる変色
• 壁の穴あき

上記のような汚れや損傷があると、ハウスクリーニングしても第一印象が悪くなってしまいます。

新しい壁紙に交換するだけで、築年数の古さを感じづらくなります。また、アクセントクロスとして、壁の一面だけ色や柄を変えると競合物件との差別化を図れるでしょう。

リフォーム費用も比較的少額で済むため効果的なリフォームの1つです。

畳からフローリングの床に変更する

若年層や学生をターゲットにする場合、和室しかない物件はそもそも選択肢から外される傾向にあります。

畳からフローリングに変更するなど、入居希望者のニーズに合せたリフォームを行うことが大切です。フローリングにすることで部屋の雰囲気が一新されるだけでなく、掃除もしやすくなります。

さらに、畳と比較するとインテリアが合わせやすくなるため、壁紙の張替えと同様におすすめのリフォームです。

水回りの設備を新しくする

水回りの設備は入居者が重視するポイントの一つです。古い設備のままでは故障する可能性も高く、マイナス要因となるでしょう。

設備を一新することで、賃貸物件の魅力を大幅に向上させることが可能です。以下は、水回りに関する費用をまとめたものになります。

初期費用は大きいですが、家賃を上げられる可能性もあります。また、省エネ性能が高いリフォームであれば、補助金を活用することで費用を抑えられるかもしれません。

リフォーム費用を短期的に回収することは難しいため、長期的な視点で計画することが大切です。

どの設備にリフォームをすべきか分からない、または自分で判断するのが難しい場合は、専門の業者に相談してみるとよいでしょう。実績がある会社であれば、目的や希望に合わせて最適なプランを提案してもらえます。

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