2026年税制改正で不動産オーナーは何が変わる？収支・節税・確定申告への影響をわかりやすく解説

税制改正の話題は内容が複雑で、「結局何が変わるのかよく分からない」と感じやすい分野です。
まずは細かい数字に入る前に、税制改正がどのような流れで決まり、不動産オーナーにとってどこが重要なのか、全体像を整理しておきましょう。

税制改正は毎年「3月確定・4月以降実務影響」が基本

税制改正は、年末に大枠が示され、翌年3月ごろに国会で正式決定されるのが一般的です。そして実際の申告や経営判断に影響が出てくるのは、4月以降、もしくは次の確定申告シーズンからになります。

このタイミングを理解していないと、「気づいたときには対策が間に合わなかった」という事態になりがちです。
特に不動産所得は金額が大きくなりやすいため、制度変更の影響が翌年まとめて表面化するケースも少なくありません。

今回の改正で特に注目すべき3つのポイント

2026年税制改正では、所得税の考え方や各種控除、申告実務に関わる部分など、不動産オーナーにも無関係とは言えない項目が含まれています。
すべてを細かく理解する必要はありませんが、「収支に影響する部分」「経費や申告に関係する部分」「中長期保有に関わる部分」の3点は最低限押さえておくことが重要です。

このあと詳しく解説していきますが、改正内容を点ではなく線で捉えることで、自分の賃貸経営にどのような影響が出るのかを判断しやすくなります。

税制改正で最も気になるのは、「結局、自分の手元に残るお金は増えるのか、減るのか」という点ではないでしょうか。
この章では、2026年税制改正が不動産オーナーの収支にどのような形で影響してくるのかを整理します。

賃貸収入に直接影響する可能性のあるポイント

不動産オーナーの収支は、家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得をもとに計算されます。
税制改正によって、この「課税対象となる所得」の考え方や扱いが変わると、同じ家賃収入でも税負担が変わる可能性があります。

特に、給与所得など他の所得と合算して税額が決まるケースでは、わずかな制度変更でも年間の納税額に差が出ることがあります。

経費計上・減価償却まわりの考え方は変わる？

不動産経営では、修繕費や管理費、減価償却費など、経費の扱いが収支に大きく影響します。
税制改正によって、経費として認められる範囲や考え方が見直されると、「今まで問題なかった処理」がそのまま通用しなくなることもあります。

日頃から経費を感覚で処理していると、制度変更時に修正が必要になり、結果として税負担が増えるリスクもあります。

複数物件オーナーほど影響が大きい理由

1棟だけを所有している場合と、複数物件を運用している場合では、税制改正の影響の出方が異なります。
物件数が増えるほど、収支の合計額も大きくなり、制度変更による差が数字として表れやすくなります。

そのため、規模が大きいオーナーほど、早い段階で影響を把握し、収支シミュレーションを行っておくことが重要になります。

税制改正がある年ほど、「例年通りにやっていたら思わぬミスをしていた」というケースが起こりがちです。
この章では、節税や確定申告の観点から、不動産オーナーが特に注意すべきポイントを見ていきます。

「例年通りの申告」がリスクになるケース

確定申告は毎年行う作業だからこそ、手順がルーティン化しやすいものです。しかし税制改正が入ると、その“慣れ”がリスクになることがあります。

前年まで問題なかった処理が、改正後には見直し対象になることもあり、気づかずに申告してしまうと後から修正が必要になる場合もあります。

税理士任せにしすぎると起こるズレ

税理士に依頼しているオーナーでも、すべてを丸投げしていると、自分の経営状況と申告内容にズレが生じることがあります。
税理士は申告のプロですが、日々の経営判断まですべて把握しているとは限りません。

最低限、自分の収支構造や数字の意味を理解しておくことが、税制改正時のリスク回避につながります。

そのためには、申告のタイミングだけ数字を確認するのではなく、日常的に収支を可視化しておくことが重要です。

例えば、ビズアナオーナーのような収支管理システムを使って、物件ごとの収支や経費の内訳を整理しておけば、税理士に任せきりにせず、自分でも数字を把握したうえで相談できるようになります。
こうした環境があれば、制度変更があった場合でも、どこに影響が出るのかを冷静に判断しやすくなるでしょう。

賃貸経営の数字を整理し、判断材料として使える状態を作ることが、税理士任せにしすぎない第一歩と言えます。

2026年に向けて見直したい帳簿・収支管理のポイント

税制改正をきっかけに、帳簿や収支管理の方法を見直すのも一つの選択です。
年に一度まとめて確認するのではなく、月次で数字を把握しておくことで、制度変更にも柔軟に対応しやすくなります。

2026年税制改正は、決定してから慌てて対応するよりも、今のうちから準備しておくことで影響を最小限に抑えることができます。
ここでは、今から取り組んでおきたいポイントを整理します。

✓まずは現状の収支を正確に把握する

税制改正の影響を判断するためには、そもそも自分の収支を正確に把握している必要があります。

どの物件でどれくらい利益が出ているのか、感覚ではなく数字で説明できる状態を目指しましょう。

✓税制改正を前提にした収支シミュレーション

改正後のルールを前提に、「税負担が増えた場合」「変わらなかった場合」など、いくつかのパターンで収支を想定しておくと、経営判断がしやすくなります。

✓情報を“取りに行く環境”を作る

税制や制度は一度覚えたら終わりではなく、毎年のように変わります。
信頼できる情報源を持ち、必要な情報を継続的に得られる環境を整えておくことが重要です。

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