入居者募集のコツを解説！空室になる原因やすぐに実践できる方法を紹介

賃貸物件で空室が出てしまうことは、オーナーにとって切実な課題です。

現在、入居希望者の多くはインターネット上で複数の物件を閲覧し、事前に諸条件を比較したうえで内見の申し込みを行います。

そのため、賃貸物件の空室を減らすためには競合物件よりも魅力的で、入居希望者に選ばれやすい条件を整えることが大切です。

賃貸物件で空室が出やすい主な理由と対策方法について詳しく見ていきましょう。

家賃や敷金の設定が適切ではない

入居希望者は、基本的に家賃や敷金・礼金の金額を最初に確認します。

相場より家賃が高い物件、敷金や礼金が割高な物件は、入居希望者から敬遠されやすくなります。

同条件の物件と比較して、相場よりも家賃が高すぎる場合は見直しを検討しましょう。

家賃や敷金・礼金の設定は事前に市場調査を行い、競合物件の価格を参考にしながら適正な価格を設定します。

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入居する条件が厳しすぎる

入居する条件が厳しすぎると、入居希望者のターゲット層が狭くなります。

職業・国籍・年齢層などに制限をかけすぎると入居者の幅が狭くなるため、柔軟に対応することが大切です。

保証人の条件に多くの制限をかけている物件は、入居の申込みが減少する傾向にあります。

また、オーナー自身が物件を直接運営している場合は、「保証人不要」と設定することも可能ですが、管理会社に委託している場合は貸主の意向だけで設定できません。

いざという時のために、保証人不要でも保証会社の利用が必須など、リスクを最小限に抑える工夫が必要です。

空室率が高いときは入居する条件を緩和しつつ、入居希望者のターゲット層を広げましょう。

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室内や共用部の汚れが目立つ

物件の第一印象はとても大切です。室内が汚れていたり、共有部の管理が行き届いていなかったりすると、入居希望者に悪い印象を与えます。

入居希望者に好印象を与え、「ここに住みたい！」と思ってもらえるように、共用部の清掃を徹底しましょう。

主にゴミ捨て場や自転車置き場、エントランスの清掃を定期的に行います。

植栽の手入れが行き届いていないと、物件のイメージダウンにつながるので注意が必要です。

室内の場合は退去後にハウスクリーニングを行い、ほこりや水回りのカビを取り除きます。

物件の管理が不十分な場合は、管理会社に相談することも一つの方法です。

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建物の設備が古い

築年数が古い物件では設備の老朽化が進んでいることが多く、競合物件の築年数が新しい場合は見劣りします。

設備が古い場合は、リフォームや部分的な補修を検討するのも選択肢の一つです。

確保できる予算に応じて、以下の対策を行ってみてください。

水回りのリフォームを検討する

お風呂・トイレ・キッチンなどの水回りの古さが目立つと、内見した入居希望者から敬遠されがちです。

予算に余裕があるときはキッチンやトイレを最新の設備にすることで、物件の魅力が向上し、成約率が高まるでしょう。

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低コストで導入できる設備を検討する

比較的低コストで導入できる設備として以下が挙げられます。

• 無料インターネットや高速インターネットの導入
• 宅配ボックスの設置
• 室内物干し
• 温水洗浄便座を設置など

これらの設備が整っていると、入居希望者に好印象を与えます。

また、近年は防犯意識が高まってきており、防犯カメラやカメラ付きインターホンの需要が増えています。

賃貸物件の成約率をアップするためには、所有する物件の強みと弱みを把握することが大切です。

物件の特徴を理解し、入居希望者のターゲット層に合わせた対策を立てましょう。

ここでは、物件の強みと弱みを確認するための方法について解説します。

物件の立地を確認する

賃貸物件を探すにあたって、入居希望者が重視する条件の一つが「立地」です。

立地の良し悪しは入居者によって異なりますので、所有物件はどのターゲット層に適した立地なのかを分析しましょう。

ここでは「立地」について、「単身者向け」と「ファミリー層向け」にわけて、それぞれ解説します。

単身者向けの物件

以下は、単身者向け物件の特徴をまとめたものです。

• 駅から近距離（徒歩10分以内）
• 主要駅まで乗り換えなしで行ける（通勤しやすさ）
• 近隣にコンビニエンスストアがある（深夜でも買い物できる）
• 駅からの道の防犯対策（街灯や防犯カメラが設置されている）

物件に求める条件は人それぞれですので、競合物件にない強みを見つけてアピールするとよいでしょう。

ファミリー層向けの物件

以下は、ファミリー層向け物件の特徴をまとめたものです。

• 小学校や中学校へ通学しやすい（安全な通学路）
• 幼稚園や保育園が近隣にある
• 小児科クリニックや総合病院が近隣にある
• 子どものための施設が充実している（公園・児童館・図書館など）
• 駐車場がある（敷地内駐車場・近隣の月極駐車場など）
• 治安が良い（繁華街が近すぎない）

ファミリー層は子育てがしやすい物件を探す傾向にあるため、近くに公園や教育施設がある場合は良いアピールポイントになります。

近隣の競合物件と比較する

入居希望者は、複数の物件をインターネット上で比較したうえで、内見を申し込みます。

オーナーも不動産のポータルサイトを閲覧し、入居希望者の目線でリサーチしてみるとよいでしょう。

賃貸経営では、家賃の相場や入居者のニーズの把握が重要です。

競合物件との違いを比較しながら、所有物件の強みと弱みをリストアップしてみてください。

物件リサーチのポイントは、築年数や建物の状態、間取りや広さ、家賃や初期費用、設備の充実度、現在の入居状態（空室が多いかどうか）などが挙げられます。

近隣の競合物件が敷金・礼金なしを打ち出している場合、家賃設定の見直しや仲介手数料を割引することで、競争力を高められます。

不動産会社に確認してみる

オーナーが把握している所有物件の強みや弱みには、オーナーの主観が含まれている場合があります。

そのため、物件を購入した不動産会社に確認し、近隣の市場動向について客観的に判断するとよいでしょう。

入居希望者を物件に案内している担当者の意見は参考になるはずです。

地元密着型の不動産会社であれば、地元ならではのメリットやデメリットなど、リアルな情報が得られるでしょう。

そのため、不動産会社と積極的にコミュニケーションを取り、良好な関係を築くことが大切です。

エリアの最新情報や効果的な集客方法を教えてもらえることがあります。

もし、不動産会社が物件から遠方にある場合には、物件の近くにある不動産会社に賃料査定を相談するのも一案です。

オーナーにとって、賃貸経営の目標は安定した黒字経営にあります。

そのため、できるだけコストをかけずにできる入居者募集の方法をご紹介します。

チラシを作って近所でポスティングを行う

インターネットでの集客が主流となっている現在でも、チラシのポスティングは有効です。

所有物件の近隣でポスティングを行うと、ネットに馴染みがない層にも情報を届けることができます。

また、チラシを見た高齢者が、知人や子どもに物件を紹介するケースも期待できるでしょう。チラシを手にした若年層に対しても、同様の効果が期待できます。

チラシで集客を行うときのポイントは以下の通りです。

• ターゲット層を明確にする（単身向けか、ファミリー層向けか）
• 近隣エリアに絞る
• 写真を多用し、物件の魅力をアピールする（入居後の生活がイメージしやすい）
• お問い合わせをスムーズにする（電話番号をわかりやすく表示・QRコードやLINEを活用し、簡単に申し込みができるようにする）
• 特典をつける（「チラシを見た」といえば、初月家賃割引や家電プレゼントなど）

チラシによる集客と同時に、「入居者募集中」の看板を現地に設置しましょう。

看板の設置が難しい場合は、「入居者募集中」のチラシを現地に掲示するのも有効です。

通りがかりの人がすぐ持ち帰れるよう、チラシを現地に常備しておくとよいでしょう。

室内や共用部を清掃して清潔に保つ

内見時には、入居希望者の第一印象を良くすることが大切です。

たとえ好条件の物件でも室内が汚かったり、空気が淀んでいたりすると、入居申込みを辞退されるリスクが高まります。

日頃から、室内や共用部・エントランスの清掃を行い、郵便ポストも郵便物があふれていないか確認しておきましょう。

室内はこまめに換気を行い、下水の匂いが残らないよう配慮も必要です。

定期的にメンテナンスを行うことで管理状態の良好さをアピールできます。

現在の入居者に紹介してもらう

今住んでいる入居者に、友人や同僚、家族などを紹介してもらうのも一つの方法です。

入居者募集中であることをエントランスの掲示板などで告知し、紹介制度があることをアピールしましょう。

紹介制度は、紹介者・新規入居者の双方にメリットを提示することがポイントです。

紹介特典として、QUOカードや商品券、小型家電のプレゼントなどを検討しましょう。

現入居者や退去予定者に紹介してもらえる仕組みづくりができると、空室リスクの減少につながります。

フリーレントを設定する

フリーレントとは、賃貸借契約を開始後に一定期間だけ家賃が無料になる契約のことです。

フリーレントを設定することで、入居希望者の初期負担を軽減でき、契約へのハードルを下げられます。初期費用を抑えたい単身者や、転職者の入居が期待できるでしょう。

また、進学先が決まったばかりの学生さんに、フリーレントの利用をアピールする方法も有効です。

たとえば、2月に新居を決定し、実際に入居する4月まで家賃が無料になる場合、「引っ越しまでの家賃がもったいない」と感じる学生さんの契約を後押しできます。

ただし、フリーレントの期間分はオーナーからすると減収になります。空室リスクとよく相談して条件や期間を工夫しましょう。

入居する条件を緩くする

空室期間が長引く場合、ターゲット層を広げるために入居条件を緩めることも有効です。

外国人入居可

外国人の入居を許可することで、在留外国人による賃貸需要を利用できます。

英語表記で募集を打ち出し、日本語学校や大学の生協に入居者募集をについて相談してみましょう。

保証人なしでも入居できることを前面に打ち出し、保証会社の活用を勧めてみてください。

ペット可の物件にする

家族同然のペットと一緒に住みたいと考える人は多く、ターゲット層が広がります。

ただし、爪で引っかいたりかじったりすることで物件が傷つくなどのリスクがあるため、原状回復を考えて敷金を高めに設定するのも一案です。

また、入居者同士のトラブルを避けるためにペットの飼育ルールを設け、小型ペットのみOKなどの条件を提示します。

入居申込時に、ペットの種類やペットの体長・体重を申告してもらい、オーナーの事前承認を得る仕組みを取り入れると安心です。

賃貸情報サイトに掲載してもらう

ほとんどの入居希望者が、事前にインターネットで物件情報を探しています。

複数の賃貸情報サイトに掲載してもらい、所有物件の魅力を伝えましょう。

入居希望者がどのサイトを検索するかは分かりません。入居希望者の目に留まるように、複数サイトに掲載してもらうことがコツです。

不動産のポータルサイトに掲載するときのポイントは以下の通りです。

• 主要サイトに登録する（「ホームズ（LIFULL HOME’S）」「スーモ（SUUMO）」「​​アットホーム（at home）」など）
• こまめに更新する（新着情報として、上位に表示される可能性がある）
• きれいな写真を使う（明るさを調整、晴れた日に撮影する）
• 設備の充実度をアピール（設備のチェックボックスに反映される）
• 最新情報を掲載する（新しいコンビニができたなど）

所有物件の情報が賃貸情報サイトに掲載されているかどうかを、オーナー自身で必ず確認してください。

所有物件のページの印象が悪い場合は、写真や説明文の修正を依頼しましょう。

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