家賃の値上げ交渉が認められる正当な理由。上限は決められている？

ここでは、家賃の値上げ交渉について解説します。

認められる正当な理由

借地借家法第32条では、オーナーが入居者に対して家賃の値上げ交渉をする場合は、正当な理由が必要であると定められています。

正当な理由としては、たとえば以下のようなものが該当します。

• • 相場変動により周辺の物件よりも家賃が安い
  • 土地や建物の価値が上がり固定資産税が増えた
  • 物価が上昇したことで家賃が適正ではなくなった

家賃の値上げをするには入居者の承諾が必要です。上記のような理由がある場合は、値上げ交渉が可能です。

入居者からすると家賃の値上げはメリットがなく、応じたくないと考える方が多いです。そのため、説得できるようにしっかりと準備しておくことが重要です。

上限はある？

家賃の値上げに関しては、特に法令上の上限はありません。

しかし、上限がないからといって、家賃を大幅に上げることは許可が得られないおそれがあります。

前述した正当な理由という条件以外にも、「相場よりも高すぎないこと」という条件があるためです。

たとえば、「周辺の似た物件よりも5万円安いから10万円上げる」と主張しても、相場価格よりも大幅に高い金額になるため、適正金額と認められる可能性は低いでしょう。

当然、入居者が承諾してくれる可能性も非常に低いです。

そのため、家賃の値上げは周辺の家賃相場と比較して、適切な値段を設定することが重要です。

具体的な手順

家賃を値上げする際の手順は以下のとおりです。

• 1. 入居者に内容証明郵便を使用して家賃の値上げに関する文書を送付する
  2. 入居者が家賃の値上げに関する内容に承諾するのかを検討する
  3. 検討した結果双方の承諾にいたれば契約書を交わす

上記の手順で、入居者が承諾をすれば家賃の値上げが完了します。

入居者が承諾しなかった場合

入居者が家賃の値上げに承諾してくれない場合には、裁判所に調停の申立をする必要があります。

具体的な手順は以下のとおりです。

1. 1. 裁判所で申立の手続きをする
   2. 入居者と裁判所で話し合いを行う
   3. 調停が不成立の場合は、訴訟を行う
   4. 訴訟によって請求が認められた場合は家賃の値上げができる

なお、上記の手順で家賃の値上げが認められた場合は、裁判所が認めた家賃と入居者が支払ってきた家賃の差額を請求できます。

その際は、弁護士などの専門家に依頼してみましょう。

家賃の値上げを入居者に承諾してもらえずに、トラブルに発展するケースがよくあります。

中には、値上げ分を支払ってくれないだけでなく、家賃自体を支払ってくれなくなるケースもあります。そのため、交渉は慎重に行う必要があります。

よくあるトラブルを把握しておき、適切な対応を取りましょう。

値上げ分の支払いを断られる

家賃の値上げを入居者に言い渡す際に、値上げ分の支払いを断られることは珍しくありません。

特に、値上げ幅が大きくなればなるほど、支払いが断られる可能性は高くなります。

支払いが断られてしまえば、法的手続きを行うしか選択肢がなくなり、オーナーにとっては大きな負担になります。

そういった事態を防ぐためにも、入居者に納得してもらえるように事前に準備しておきましょう。

家賃の支払いを拒む

頻繁に滞納をしている入居者の場合、家賃の値上げに対して強く反発し、それを理由に家賃自体の支払いを拒むケースがあります。

家賃を滞納し続けることで、入居者を退去させることができる可能性はありますが、トラブルの対応が負担になります。

さらに、支払いを拒んでいる間は家賃が入ってきません。支払いを拒まれないように説得できる材料をそろえることが重要です。

なお、万が一上記のような事態に陥った場合は、個人での解決は難しいので、弁護士に依頼しましょう。

解約されてしまう

入居者に申し出るタイミングによっては、入居者が値上げを理由に賃貸借契約を解約してしまうおそれがあります。

「もっと安い物件のほうがいい」と考える危険性があるためです。

入居者が退去してしまうと、次の入居者が見つかるまで家賃収入が入ってこなくなってしまいます。

家賃の値上げを交渉する際は、こういったリスクがあることを覚えておきましょう。

夜逃げする

家賃の値上げによって夜逃げしてしまうケースがまれにあります。

このように資金に困っている入居者の場合、家賃の値上げがなくても将来的に夜逃げする可能性は高いです。しかし、値上げがきっかけになってしまうことが十分に考えられます。

入居者審査を厳密に行うなど、資金的に余裕がない方を入居させないことが重要です。

値上げ交渉に失敗すると、裁判になるなど大きな負担がかかるおそれがあります。成功するためのポイントを押さえておきましょう。

事前の通知

家賃値上げを検討している場合は、入居者に事前に通知しておくことが重要です。

入居者も家賃の値上げについて考える時間が必要になり、考える期間が短いととりあえず断るなど安易に返答する可能性があります。

入居者に納得して交渉に承諾してもらうためにも、じっくり考えてもらう時間を設けましょう。

家賃を値上げする理由を明確にする

家賃を値上げする理由を明確にしておかないと、入居者に納得してもらえません。

前述したように、家賃を値上げするには正当な理由が必要です。

たとえば、周辺の家賃相場よりも家賃が低いという理由で値上げを行う場合には、周辺の家賃相場を示したうえで、値上げ後の家賃が相場程度あることを説明する必要があります。

また、通知書だけでは納得できずに承諾が得られない可能性があるため、対面での交渉で値上げ理由を明確に示しましょう。

入居者に対してメリットを示す

家賃の値上げの正当な理由を伝えただけでは、入居者にとってメリットがないので、承諾してくれる可能性は低いです。

入居者に承諾してもらえるようにメリットを示すのが、交渉に成功するために効果的な方法です。

たとえば、以下のようなメリットです。

• 次回の更新料を無料にする
• 新しい設備を導入する

上記のように、ただ値上げするのではなく、値上げした分を入居者に還元することで承諾が得やすくなります。

スムーズに家賃の値上げ交渉を行うためにも検討してみましょう。

専門家に相談する

家賃の値上げをする際は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

専門家は過去に家賃の値上げ交渉をした実績によるノウハウがあるため、どういったトラブルが起きるおそれがあるかなどを予測できます。

また、調停や訴訟を行う際の手続きなども行ってくれるので、もめる可能性が高い場合には、弁護士に相談しておくことをおすすめします。

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