賃貸経営における東京ルールとは？原状回復費用の負担者やトラブルについて解説

東京ルール、つまり賃貸住宅紛争防止条例の概要を確認してみましょう。

賃貸住宅紛争防止条例の目的

賃貸住宅紛争防止条例は、住宅の賃貸借に関するトラブルを未然に防止することを目的として定められました。

居住用の賃貸マンションやアパートは学生から高齢者まで幅広い層が利用しますが、誰もが不動産の知識を持っているわけではありません。

入居者から「そのような話は知らない」「契約時に聞いていない」と言われてトラブルに発展するおそれがあります。

賃貸物件においては、特に以下の点で費用を負担するのが大家なのか入居者なのかでトラブルになりやすいです。

• • 入居中の修繕
  • 退去時の原状回復

そこで、この条例は、これらの基本的な考え方を契約前に説明することを義務付けています。

原状回復とは？

原状回復とは、賃貸物件を退去する際に、入居者が物件を借りる元の状態にまで戻すことです。

特に大家にとっては、次の入居者を迎え入れるために必要な準備でもあります。

賃貸住宅における原状回復の範囲については一般原則があり、大家と入居者がそれぞれ負担するケースは異なります。

賃貸住宅に関する原状回復の一般原則は後述します。

東京ルールの適用対象

条例の適用対象となるのは、東京都内で賃貸住宅の仲介をおこなう宅建業者です。

なお、都内の物件であれば、都外の宅地建物取引業者でも説明義務があります。また、平成16年9月30日以前の契約や、店舗や事務所など居住用以外の物件は対象外です。

このルールはあくまで仲介を行う宅建業者だけに課されているため、物件を所有する大家は入居者へ説明する義務は課されていません。

実際に東京ルールで定められている内容を詳しくみてみましょう。特に、大家と入居者の費用負担については、確認しておくことで後々のトラブルを避けることにもつながります。

説明が義務付けられている事項

東京ルールでは、宅建業者は東京都内の居住用賃貸物件を仲介する時、以下の内容を必ず入居者に説明しなければならないとされています。

なお、ここで説明される事項はいずれも民法や判例により定着した一般原則であり、東京に限定されたものではありません。そのため、東京都以外の物件を所有する大家でも、しっかりと把握しておきましょう。

①原状回復費用の基本的な考え方

入居者が退去する際、住宅が損耗した部分について、大家と入居者どちらが復旧する責任を負うのか、基本的な考え方を説明します。

②入居中の修繕費用の基本的な考え方

居住用賃貸住宅に入居中発生した修繕について、大家と入居者どちらが復旧する責任を負うのか、基本的な考え方を説明します。

③特約の有無や内容

①②の基本的な考え方について、契約上例外となる特約があるかないか、ある場合はその内容を説明します。

④入居中の設備などの修繕及び維持管理などに関する連絡先

入居者が困らないよう、修繕などの連絡先を説明します。

原状回復費用と入居中の修繕費用の負担区分について

東京ルールで説明される、原状回復費用と入居中の修繕費用の負担区分の一般原則をみてみましょう。

基本的な考え方

東京都住宅政策本部が2019年4月に公表した「東京都賃貸住宅防止条例＆賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」で例示されている大家と入居者の負担区分を表にまとめました。

上記のとおり、原状回復費用と入居中の修繕費用の両方とも、通常使用の範囲であれば原則的に大家が負担します。

具体例

具体的にはどこまでが大家負担で、どこからが通常使用を超えた入居者負担となるのでしょうか。

「東京都賃貸住宅防止条例＆賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」に記載されている具体例をまとめました。

特例で大家の負担を軽減することも可能

原状回復や修繕については、上の表で説明した一般原則に基づいて対応する必要があります。しかし、大家と入居者両者が契約時に合意することにより、例外として大家の負担を軽減するような特約を設定することも可能です。

ただし、特約はすべて認められる訳ではなく、あまりに大家に有利な内容などは無効とされます。

特約が有効となるためには、次の3つの要件が必要であるとされています。

• • 特約の必要性に加え暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在する
  • 賃借人（入居者）が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負うことについて認識している
  • 賃借人（入居者）が特約による義務負担の意思表示をしている

また、修繕費用についても、電球や給排水パッキンの取替えなどの小規模な修繕であれば大家の義務を免除し、入居者が自らの費用負担で行うことができる旨の特約を定めることができます。

東京ルールによる説明義務は宅建業者に課されるため、大家が責任を取らされることはありません。

しかし、大家も原状回復や修繕における一般原則を知っておかなければ、正しい判断ができずに範囲外の費用まで負担することになってしまいます。

そこで、原状回復や修繕において起こりやすいトラブルとその対策を説明します。

不具合の原因者が分からない

不具合が起きた箇所が、元からそうだったのか入居者の過失によってできたものなのか、分からなくなることがあります。

原因が分からなければ「元からこういう不具合があった！」と入居者に主張される可能性もあります。入居前にキズや汚れの状況を証拠として写真で撮っておくとよいでしょう。

入居者が勝手にリフォームしてしまっていた

入居者が大家の承諾を得ずに、部屋の造作や設備を変えたり、壁を塗り替えたりすることもあります。そうすると、元の状態が分かりづらくなり、退去時に入居者にどこまで原状回復してもらうべきなのかでトラブルになるケースがあります。

事前に大家の承諾を得ることが必要であることを契約内容に入れ、伝えておきましょう。

また、リフォームを実施する場合には原状回復についても話し合い、記録に残しておきましょう。

トラブルがあれば相談しよう

東京ルールの説明義務は宅建業者に課されるものですが、そこで説明される原状回復や修繕費用の負担区分については、大家も把握しておく必要があります。

しかし、入居者に対する説明がしっかりとされていても、トラブルが起こらないとは限りません。

トラブルがあれば抱え込むのではなく、専門の窓口に相談するなどの対処をしましょう。

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