空室対策のアイデア集｜本当に有効な方法は？注意すべきポイントも紹介

空室対策になる10個のアイデアを紹介します。

アイデア1：家賃を値下げする

もし周辺の家賃相場と大きく乖離がある場合、家賃の値下げは空室対策の有効な手段です。しかし、一度値下げした賃料を元に戻すことは困難です。

そこで、ひとつの方法として、家賃と管理費（共益費）の見直しを検討するとよいでしょう。

入居者が物件情報サイトで物件を探す際、「家賃6万円以下」などの条件を設けて検索するのが一般的です。

しかし、たとえば家賃6万円以下で検索した場合、以下のように管理費との合計金額が同じでも検索結果に違いがあります。

家賃と管理費を調整するだけで、オーナーの収益を減らさずに露出の機会が増えれば、費用対効果のよいアイデアといえるでしょう。

アイデア2：設備の見直し

設備の有無は周辺の競合物件と差別化を図りやすく、空室対策のよいツールです。

少し前まではエアコンやオートロックが人気でしたが、ここ数年は新型コロナウイルス流行の影響によるリモートワークの増加で、インターネット無料で使い放題や高速回線の導入が人気を占めています。

共有のインターネット回線は使用者が増えると遅くなるイメージを持たれやすいため、高速回線を導入し宣伝することで、有効な空室対策となるでしょう。

また、女性の入居者には、オートロックのほかに、配送業者との接触を軽減する宅配ボックスや、美容によいミストサウナなども根強い人気を誇っています。

さらに、今後注目したいのは、EV充電器です。政府が主体で電気自動車の普及を進めている背景もあり、賃貸物件への設置が増える可能性が考えられます。

どの設備を導入するか悩む場合は、「ビズアナオーナー」に登録してみるとよいでしょう。ビズアナオーナーは収支管理ができるツールですが、プレミア機能として後付け可能な宅配ボックス「SISOLAR」やEV充電サービス「Terra Charge」など、空室対策に活用できるサービスがそろっています。

アイデア3：プチリフォームの実施

大きなリフォームやリノベーションは費用負担が大きく、家賃収入で回収するまでに数年がかかります。しかし、ハウスクリーニングや部分的なプチリフォームであれば、費用負担を抑えることが可能です。

プチリフォームの基本は見栄えをよくすることです。壁紙を張り替えるだけでも清潔感と印象を大きく変えられます。

入居希望者は1日で数件の内見を行うため、細かな機能よりも第一印象をよくすることが大切です。

• 破れた障子を張り替える
• 畳は裏返しにする
• トイレはきれいに磨く

上記などを行うだけでも簡単に室内をきれいに見せられ、空室対策につながります。

アイデア4：ホームステージングで差別化

ホームステージングは、分譲マンションなどのモデルルームのように、家具や家電を設置し室内を作り上げ、部屋探しをしている内見者に住んでからの生活をイメージさせることで、契約に繋げやすくする手法です。1970年頃にアメリカを発祥とした不動産のテクニックですが、ここ数年で賃貸でも見られるようになりました。

家具や家電を設置すると、実際の生活がイメージしやすくなるだけではなく、築年数の経過を最新の家電で調和できるなど、物件の価値を高める効果もあります。

なお、不動産経営をトータルサポートするツール「ビズアナオーナー」のプレミアム機能にある「Re;deco」を活用するのもよいでしょう。Re;decoは、格安でプチリノベーションができるサービスです。たとえば、通常はトイレのリノベーションに約10万～50万円がかかりますが、Re;decoでは、約4万円でタンクレストイレ風にプチリノベーションができます。

アイデア5：仲介不動産会社への営業

新しく入居者の募集をするとき、効率がよいのは仲介を行う不動産会社と親密になり、積極的に入居希望者を連れてきてもらうことです。

仲介を取り扱う不動産会社には、当然のことながら新居を探し求めている方がやってきます。そうした方を一組でも多く、自分が所有するアパートやマンションに案内してもらうのが、空室対策の最も重要なポイントです。

また、不動産会社という組織だけではなく、営業担当者個人と関係性を築くことも重要です。よくある方法としては、契約成立時の営業担当者に対する図書カードや金券などのプレゼントも挙げられます。こうした方法は税理士などとの相談が必要ですが、高い効果が見込めます。

アイデア6：初期費用を見直す

入居者からすると、引っ越しに伴い新居の家具や家電を買いそろえることを考慮すると、できるだけ初期費用は抑えたいものです。そのため、初期費用を見直すことも空室対策として有効な手段と考えられます。

もちろん、単純に初期費用の減額＝収入の減少のため、初期費用の中でどの項目を調整するのかは考慮しなければなりません。

たとえば、礼金は入居時に受け取る金銭であり、返還の必要がありません。一方で、敷金は保証金の性質を持つため、未払いの家賃や退去時の原状回復費用を差し引いて返還する必要があります。

つまり礼金はもらうお金ですが、敷金は預かるお金のため、敷金を減額しても賃貸経営の安心性に影響はあれど、資産には影響がないといえます。

アイデア7：管理会社の変更

空室対策は、管理会社の仕事のひとつです。しかし、そもそもの管理体制や入居者への対応に問題がある場合、むしろ管理会社が空室を増加させる要因であることも考えられます。

管理会社の対応に疑問を抱いた場合や、長期間にわたり空室が改善されない場合、ほかの管理会社に相談するとよいでしょう。

アイデア8：ブログやSNSを利用する

物件のターゲットや属性によっては、ブログやSNSなどインターネット媒体を活用した広告宣伝も有効な手段です。

特に入居希望者が契約するか迷っている際に、SNS上で物件の情報が見られると、安心感を得られます。

一部の大手不動産会社においてはSNS戦略を取り入れており、今後はSNSなどを使用した不動産営業の活動が活発になると予想されています。

アイデア9：広告を確認する

不動産を取り扱うポータルサイトは複数存在しています。それぞれで所有する物件がどのような形で掲載されているのか、一度確認してみるとよいかもしれません。

特にインターネット上の不動産広告は写真が命です。

• どのような写真が掲載されているのか
• 正しく魅力を伝えられているのか

上記の点などを見直すとよいでしょう。

アイデア10：スマートロックの設置や現地に鍵の保管場所を作る

仲介会社が入居希望者を案内する際、管理会社まで訪ねて鍵を借りて、現地で内見をしたあと、また鍵を返しに行くのは意外と面倒であり、時間効率が低いものです。

物件内に設置したセキュリティボックスなどに内見が可能な部屋の鍵を保管することで、積極的な営業活動が期待できます。地味な施策ですが、大きな費用が必要なく効果も得られやすいため、空室対策の手法として多く取り入れられています。

また、物件の鍵をスマートロックにすれば、内見時の鍵の受け渡しだけでなく、入居者に対してもスマートロック導入物件として、差別化することができるでしょう。

空室対策は正しく状況を把握し、問題点を改善していくことが重要です。

たとえば家賃の周辺相場が10万円の場所で、5万円から3万円に値下げしても得られる効果は大きくありません。それどころか値下げした2万円が、じわじわと賃貸経営を苦しめる要因になるおそれもあります。

管理会社や仲介会社と連携しながら、どれだけ正しい施策を実施できるかが空室対策の肝といえるでしょう。

現状を正確に把握する

ワンルームでもアパートでも空室が増加する場合、必ず理由があります。特に周辺は空室が少ない中で、所有するアパートの空室が多い場合、何かしらの問題が生じていることを疑うべきです。

• 老朽化により魅力が失われている
• 家賃が適正価格から逸脱している
• クレーマーなど問題となる住民が存在する
• 需要と供給に問題がある
• 管理会社が機能していない

これらの理由は単体で影響を及ぼしているのか、複合的な要因により発生しているのか見分けがつきにくい側面があります。

オーナーが個人で分析するには知識と経験が必要なため、常に相談できる不動産会社をカードとして所持することが重要です。

やってはいけない空室対策もある

空室の間は、当然ですが家賃収入を得られず維持費により出費だけが続きます。そのため、空室が1部屋から2部屋、2部屋から3部屋へと増加し、不安にかられた結果、悪手である空室対策を行ってしまうオーナーは少なくありません。

ここでいう悪手とは、将来にわたり建物全体に影響を与える可能性のある対策を指しています。代表的なものとしては、家賃の大幅値下げと入居条件の改変です。

家賃の値下げは入居率を向上させる一方、全体的な家賃収入を減らします。また、値下げした家賃をもとに戻すのは困難です。さらに、入居中の住民にとって家賃減額の交渉材料となるなど長い期間にわたり影響が生じます。

入居条件の改変も同様で、ペット不可を可能にしたり年収条件を緩和したりすると、住民同士のトラブルや退去時の問題などが発生しやすくなります。

競合との比較をする

周辺にある競合の賃貸物件などの動向は、空室対策の大きなヒントになります。賃料や設備などを比較して、所有する賃貸物件に足りない部分を見つけ、改善しましょう。

ただし、一つひとつの物件の条件を確認して分析するのは多くの時間と労力がかかります。

ビズアナオーナーでは、近隣物件の賃料相場や人気設備ランキングなどの統計調査レポートを受け取れるサービスを提供しています。

また、後付け可能な宅配ボックス「SISOLAR」やEV充電サービス「Terra Charge」など、空室対策に役立つプレミアム機能もあります。

登録は無料ですので、まずはビズアナオーナーの利用を検討することから空室対策を始めましょう。

空室対策においては、常に物件の収益を考慮する必要があり、収支の管理が極めて重要です。

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