入居者の契約違反があった場合、契約解除はできる?オーナーの対処方法を解説



入居者による、賃貸契約に違反するような行為があった場合、オーナーはどのような対処を求められるのでしょうか。


違約金や契約退去など、賃貸契約違反に関するオーナーのポイントを紹介します。





賃貸の契約違反とは


賃貸アパートやマンションの経営では、部屋を貸す際には借主である入居者と賃貸借契約を交わします。


その際には賃貸借契約書と呼ばれる、その部屋を貸すための決まり事を書いた書面を作成します。


この賃貸借契約書に記載している注意事項や決まり事を破った場合は契約違反となります。


賃貸借契約書は、全国共通の統一書式ではありません。

貸主と入居者で自由に決まり事を決めた上で契約を交わすことが可能です。

そのため、それぞれの賃貸アパートやマンションによって一部賃貸借契約の内容が異なります。


しかし、法律に反するような賃貸借契約は、無効となるか取り消されます。そのため、宅建協会が作成・公開している賃貸借契約書の雛形などが利用されているのが一般的です。

つまり、それぞれ賃貸借契約書の内容は異なるとはいえ、契約違反となる項目はある程度共通の項目であることが多いといえます。


ここでは入居者が契約違反となる項目について解説します。


途中解約


契約期間に満たず途中解約した場合、契約違反となります。

賃貸借契約書には、あらかじめ契約期間が定められており、一般的に、居住用賃貸物件の契約期間は2年~3年間で設定します。


普通借家契約の場合は、賃貸借契約に記載されている期間を越えて解約する場合は、特に契約違反とはなりません。


では、契約違反にあたるため、短い期間での途中解約できないかというとそのようなことはありません。入居者が貸主に違約金として契約書に記載されている金額を支払うことで途中解約も可能です。


違約金の額は、賃貸借契約書により異なりますが、家賃の1カ月~2カ月程度が一般的とされています。


家賃の滞納


賃貸住宅のオーナーが最も恐れる契約違反のひとつが家賃の滞納です。


多くの賃貸借契約では、前月末日までに翌月分の家賃を支払うか、当月1日までに当月分を支払う契約をします。この期限を守らずに家賃が支払われなければ家賃の滞納とみなされます。


家賃の滞納があると、入居者は家賃支払いの遅延に対する損害分を加えて支払わう条項を設けている場合も多いようです。


しかし実際には、遅延損害金まで含めて請求するケースは多くなく、滞納家賃のみ支払えば契約違反が解消されるケースがほとんどです。


また、家賃の滞納が何カ月も続けば重大な契約違反とみなし、連帯保証人への請求や、裁判所からの支払い督促、明け渡し訴訟などへ進展する可能性があります。


又貸し・転貸


又貸し・転貸とは、借主である入居者が貸主の同意なく勝手に他の人に部屋を貸し出すことです。


近年、民泊などの浸透によって貸主の同意なく勝手に又貸しするケースも増えており、貸主にとって頭の痛い契約違反のひとつです。


又貸しされてしまうと、全く契約に関係のない第3者が部屋を使用するため、どのような使い方をされるか分かりません。


また、旅行客などは生活時間やモラルが異なるため、近隣住民に迷惑をかける可能性があります。トラブルを生まないように厳しく注意する必要があります。


同棲


同棲も契約違反としている賃貸借契約が多いです。


賃貸借契約書には同居人を記載する欄があり、その欄に記載されている人以外が住んではならないとされています。単身用の物件なのに勝手に同棲して二人で住んでいる場合などが契約違反となります。


賃貸契約をする際、入居者となる人にはきちんと身元が分かるものを提示してもらい、身元を証明してくれる人を連帯保証人として部屋を貸します。内容によっては契約を断らざるを得ない場合もあり、誰にでも貸すわけではありません。


入居者にとっては大切なパートナーであっても、オーナー側が身元調査をできていない人を承諾なしに入居させることはできないため、これも契約違反です。


ペットの飼育


賃貸借契約書にはペット不可となっているならば、部屋でペットを飼うのも当然ながら契約違反です。


ここでいうペットの定義とはどのようなものなのでしょうか。


あきらかに他人に迷惑をかけず、かごの中で飼うことができるインコやハムスターなどの小動物は違反とみなさずに、飼うことを認めているケースが一般的です。


つまり、上記の既定に満たない動物はペットとなり、その部屋では飼育ができません。かごの中で飼えるような小型の犬やネコも床や壁が傷つくことや、鳴き声で近隣住民が迷惑を受ける可能性があるため、禁止することがほとんどです。


賃貸借契約を結ぶ際は、細かく基準を決めておくと良いでしょう。


騒音


明らかに大音量の音楽を流している、真夜中に楽器を弾くなどといった騒音の場合は、入居者に契約違反と訴えることも可能です。


しかし、平日の歩く音や子供の走る音などは、たとえ近隣住民からクレームがきたとしても、それを騒音として契約違反とできるかどうかは非常に難しいところです。


はっきりとした騒音の音量やどのような時間帯で発せられる音を騒音とみなすのかの基準は作りづらく、その点は曖昧な状態にしている賃貸借契約書が多いようです。





契約違反した入居者への対処法


ではこのような契約違反を発見した場合、貸主はどのような対処を行えば良いのでしょうか。契約違反した入居者への対処方法について解説します。


抗議文を送る


まず抗議文などで注意し、入居者に自主的な改善を促します。

上記の契約違反の中でも、同棲、ペット、騒音などがあてはまるでしょう。


最初はあまり厳しくない文書で抗議文を送り、改善が見られなければもう文面を少し厳しい内容にランクアップしていくという風に、注意の程度を段階的に分けて送るのが一般的です。いきなり、契約違反を持ち出すのは、得策とはいえません。


違約金を請求する


入居者に対して違約金を請求します。

これは途中解約の契約違反が当てはまります。入居期間がどの期間以内だと途中解約になるのかがポイントです。


しかし、中途解約による違約金の発生などは全て賃貸借契約書に記載されおり、逆に賃貸借契約書に記載されていなければ違約金は発生しません。


前述したように違約金は家賃の1カ月分~2カ月程度であることが一般的です。


契約解除


最も厳しい契約違反の対処方法は契約解除です。


又貸しやペット、同棲など抗議文を送っても全く改善の余地が見られない場合や家賃の滞納が改善されない場合は、契約解除の手続きをします。


賃貸借契約を解除することで入居者は退去する必要があります。


しかし、契約違反による契約解除はあくまでも入居者の同意が必要です。

契約解除を入居者が同意しなければ強制解除、つまり明け渡し訴訟の手続きへと移行します。


いくら賃貸借契約書に記載されている契約違反を行い、改善の余地が見られないとしても強制解除は非常に難しいのが現状です。


次の項目では、契約解除や強制退去について詳しく解説します。





契約違反での契約解除・強制退去について


契約違反による契約解除や強制退去は基本的に難しいと前述しました。

では、どのような点が難しいのでしょうか。


契約解除や強制解除の流れ、注意点についても解説します。


強制退去の流れ


契約違反により何度も抗議文を送っても全く改善されない場合や、家賃の滞納が続き、支払えないまま、3カ月以上の滞納家賃がたまった場合に契約解除の手続きを取ります。


まずは内容証明書などを利用し、契約違反の改善や家賃支払いの期限を設定し、期限が到達しても守られない場合は弁護士に依頼して明け渡し訴訟を行います。


その後、裁判や調停などによって明け渡しが認められると一定期間をおいて明け渡しということになります。


強制退去の注意点


賃貸借契約書を交わした入居者は借地借家法で守られているため、契約違反をしているからといってすぐに強制退去させることはできません。


また、入居者の同意を得られなければ、明け渡し訴訟を行う必要がありますが、弁護士費用や手数料などの費用や時間がかかってしまうのが現状です。


強制退去を実行する際は、このことを十分理解しておく必要があるでしょう。


契約解除にかかる費用について


契約解除による強制退去は、基本的に弁護士に依頼します。


弁護士には、最初に着手金と、家賃滞納があるのならば判決確定後に滞納家賃の数%を成功報酬として支払う必要があります。


一般的には何十万円もの費用が必要となりますので、家賃滞納部分と合わせると貸主は大きな損失を被る場合が非常に多いといえるでしょう。


一度賃貸借契約を締結すると入居者は借地借家法で保護されます。

契約前の事前審査をしっかりと行い、契約違反を行わないような入居者に部屋を借りてもらいましょう。




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