自主管理する大家さんが効率よく客付けする方法は?



大家さんが入居者対応や家賃回収などの賃貸経営に必要な業務を自ら行うことを「自主管理」といいます。専門会社に頼らずに、常時満室で健全な賃貸経営を目指すには、工夫された「客付け(入居者募集)」が必要です。しかし、なかなかうまくいかないと悩む大家さんも多いのではないでしょうか?ここでは、自主管理で客付けを行う手順やメリット・デメリットなどをご紹介します。大家さんは、ぜひ参考にしてください。


自主管理の客付け


自主管理で客付け業務に力を入れる方法を、それぞれ解説していきます。


・SNSを活用する

SNSで有益な情報を発信し、物件の特徴や詳細をアピールする大家さんも増えています。SNSから不動産ポータルサイトに誘導する成功事例もあります。


・既存の入居者から紹介を受ける

既存の入居者と日頃からコミュニケーションを取れているならば、その入居者から新規入居希望者の紹介を受けることができます。「友達で部屋探しをしている人はいないか」や「後輩で部屋探しをしている人を紹介して」など、聞いて見ると意外にも紹介してくれることがあるようです。


・入居者ターゲットを決める

所有する物件がどのようなターゲット層(子育て世代、単身赴任、一人暮らしの学生など)にマッチするかをよくよく考えて客付けしましょう。このときに、エリアや交通アクセス、地域性、競合物件など、様々な要素を考慮しながらニーズに合った条件でリサーチを行いましょう。


・自由にアピールポイントを作ることができる

ターゲット層を決めた後は、それに見合った物件を提供する必要があります。リノベーションやリフォームも検討しながら、アピールポイントを設定しましょう。同時にニーズのある設備や費用対効果も考慮すると良いでしょう。


・賃貸経営に必要なノウハウを身につける

自ら客付けを行えば、営業戦略や集客(広告掲載、SNS運用、ブログ)など、賃貸経営に必要なノウハウを身につけ、賃貸経営、管理能力の向上をさせましょう。


自主管理の客付けデメリット


・専門的な法律知識が必要

契約や更新業務を自身でやるとなると、ある程度の専門的な法律知識が必要です。入居後にトラブルが発生した場合、契約書にもとづいて説明できなければなりません。可能ならば、契約書のひな形などは専門家に確認してもらいましょう。





自主管理の客付け方法


自主管理で、できるだけ空室を埋めて満室の状態を維持するためには、どのような客付け業務を行うのが効果的なのでしょうか。それぞれ解説します。

入居者募集について


・看板を設置する

マンションやアパートなどの敷地内に「入居者募集」の看板やのぼりを設置しましょう。交通量の多い場所や見やすい場所に設置するのが効果的です。


・広告を作成する

家賃や間取りなど、物件の詳細をインターネットやチラシに掲載します。


・物件の写真撮影

物件の魅力を最大限伝えるためにあらゆる角度からできるだけ多く写真を撮っておきます。同じ写真を掲載したままではなく、定期的に入れ替えを行うとより良いでしょう。


・ホームページ

自身のホームページ上で客付けの情報を更新したり、同時にSNSで情報発信を行ったりします。


入居希望者の対応


ここでは、客付け後に入居希望者から申し込みがあったときの対応について解説します。


内見案内


内見では、入居希望者に良い印象を与える工夫が必要です。ウェルカムボードやPOPの設置、新品のスリッパ、新型コロナウイルス感染対策の徹底(消毒、非接触式セルフ検温端末、マスク)などの対応を行います。


入居審査について


家賃の支払いが可能であるかどうか、勤務先・年収・連帯保証人などをもとに判断します。この点に関しては、家賃保証会社を利用すれば、保証会社が審査します。


契約締結業務


契約は口頭でも可能ですが、契約後の水掛け論を防ぐために、原則として「賃貸借契約書」の作成が必要です。

契約後にトラブルがないよう、記載漏れがないか確認しておきましょう。


賃貸借契約書のひな型は、国土交通省のホームページに記載があります。

(参考:国土交通省)

『賃貸住宅標準契約書』について

賃貸借契約書の内容

  • 契約者の氏名と住所

  • 物件の構造・建物の名称・所在地

  • 契約日と入居日

  • 契約期間

  • 賃料と共益費

  • 連帯保証人の有無

  • 契約解除や明け渡しの条件


退去時の対応


退去時の立会いや原状回復費用の請求を行います。原状回復費用とは、部屋を元に戻すときにかかる費用です。


この費用でトラブルになるケースも多いため、貸主と借主の費用負担については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)が参考になります。

(参考:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」再改訂版)





自主管理の注意点


自主管理では、原則として大家さん自身がすべての業務を行わなければなりません。賃貸経営において必要な業務はとても幅広いため、悩む大家さんは多いようです。ここでは、自主管理の注意点について解説します。


・継続的な管理が難しい

自主管理は大家さんが幅広い業務をこなすため、タイミングによっては不十分な対応も出てきます。


例えば、同時に入居者のクレームを対応しなければならない状況になった時、どちらかはすぐに対応することが難しくなります。このような場合も可能な限りうまく対応する必要があります。


・常に新しい情報や知識を取り入れる必要がある

自主管理をやるならば、賃貸経営に関わる法改正の情報をいち早く取り入れなければなりません。例えば、2019年には民法の大改正がありました。具体的には、瑕疵担保責任が契約不適合責任へ変更されています。


一部のみ不動産会社に依頼するケース


このように自主管理の客付けから入居時の対応まで、大家さん自身がすべての対応をするのは現実的ではありません。

効率よく賃貸経営を行うために、部分的に不動産会社に依頼するのもひとつの手段です。例えば、客付けは自ら行うが、法律知識が乏しいので賃貸借契約書や重要事項説明に関する業務は、不動産会社に任せるといった方法です。


契約書の作成をプロに任せると、入居後に発生するトラブルが減ることも期待できます。


できることは大家さん自身が行い、できないことは不動産会社に依頼することを検討すると良いでしょう。






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