アパートリフォームの費用はいくら？失敗しないためのポイントも解説
築年数が経ったアパートでは、老朽化や空室対策のためにリフォームを検討するオーナーも多いでしょう。
ただし、リフォームに高額な費用をかけたからといって、必ずしも入居率の向上や家賃アップにつながるとは限りません。
そこで、工事別のリフォーム費用相場を詳しく解説するとともに、リフォームのメリット・デメリットや、失敗しないためのポイントを紹介します。
アパートリフォームで発生する工事別の費用相場
アパートのリフォームを行う際、おおよその費用相場を理解しておくことは重要です。
以下の3か所のリフォーム費用について解説します。
- 外壁リフォーム
- 内装リフォーム
- 水回りのリフォーム
1つずつ詳しく見ていきましょう。
外壁リフォームの費用相場
アパートのリフォームで発生する費用の1つ目は、「外壁塗装」です。
塗装費用はリフォームする面積により異なるため、あくまで目安として考えてください。
以下は、アパートの面積ごとに発生する費用をまとめたものです。
| 面積 | 費用相場 |
|---|---|
| 119㎡（30坪） | 60〜100万円 |
| 158㎡（40坪） | 90〜140万円 |
| 198㎡（50坪） | 100〜160万円 |
| 238㎡（60坪） | 120〜200万円 |
| 277㎡（70坪） | 140〜240万円 |
あくまで目安にはなりますが、総床面積が50坪のアパートの場合、部屋数は8戸程度と考えるとよいでしょう。
また、面積以外にも価格に影響が出る要因としては、以下の2つが挙げられます。
- 塗料の種類
- 塗料のグレード
グレードの高い塗料を使うと費用は高くなりますが、耐用年数が長くなるほか、外壁清掃の手間を省くことも可能です。
アパートをきれいに保ちたい方は塗料の効果も考慮して決定しましょう。
内装リフォームの費用相場
アパートのリフォームで発生する費用の2つ目は、「内装費」です。
内装のリフォームは実施する場所や内容によって金額が大きく変動します。
各工事ごとに発生する費用を一覧表にまとめました。（6畳の場合）
| 壁紙の張替え | 3〜10万円 |
| 床の張替え（クッションフロア） | 4〜10万円 |
| 床の張替え（フローリング） | 12〜50万円 |
| 畳をフローリング | 15〜60万円 |
| 間取り変更 | 10〜100万円 |
| 和室を洋室に変更 | 50～200万円 |
フローリングは無垢と複合（合板）の2種類があり、複数の板を貼り合わせたものに化粧材を貼り付けた複合のほうが費用を抑えられます。
近年は和室よりも洋室の需要が大きく、和室だと入居者がつきにくいと言われています。
また、在宅勤務の普及により「仕事部屋として1部屋ほしい」という声も少なくありません。
内装のリフォームは、ターゲット層のニーズに合わせて実施することが大切です。
水回りリフォームの費用相場
アパートのリフォームで発生する費用の3つ目は、「水回りのリフォーム」です。
今回は以下の3か所のリフォーム費用を紹介していきます。
- キッチン
- トイレ
- 浴槽・浴室
水回りの設備は、10年〜15年程度が寿命と言われています。
10年以上になると劣化が目立ち始め、交換が必要なケースが増えてきます。
キッチン
キッチンのリフォームとしては、主に「システムキッチンへの交換」と「ミニキッチンへの交換」の2種類があります。
キッチンのグレードによって金額が異なるため、入居者のニーズに合わせて選択するとよいでしょう。
| システムキッチンの交換 | 40〜150万円 |
| ミニキッチンの交換 | 10～30万円 |
キッチンを交換するにあたって間取りを変更する場合は、上記の費用よりさらに金額がかかります。
トイレ
トイレのリフォームは、「トイレの交換」と「和式トイレから洋式トイレへ変更」の2パターンが考えられます。
| トイレの交換 | 10～50万円 |
| 和式トイレから洋式トイレへ変更 | 20～70万円 |
特に築年数が古いアパートの場合、和式トイレの物件も多く存在しています。
和式トイレの場合、入居者の選択肢から外れる可能性が高いため、リフォームを検討したほうがよいでしょう。
賃貸物件では、洋式トイレの方が人気が高い傾向にあります。和式トイレの物件を保有している場合は、洋式トイレへの変更がおすすめです。
浴槽・浴室
浴槽・浴室のリフォームは、主に「浴槽のみの交換」と「ユニットバスへの変更」の2種類があります。
それぞれのリフォーム費用について詳しく見ていきましょう。
| 浴槽のみの交換 | 10～50万円 |
| ユニットバスへの変更 | 60～150万円 |
近年はバストイレが一体化したユニットバスの場合、入居者から敬遠される傾向にあります。
バス・トイレ別にする場合、リフォーム費用はさらに高くなってしまいますが、検討することで空室率を下げることができるでしょう。
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アパートのリフォームで失敗しないためのポイント
アパートのリフォーム後、「入居者がきてくれない」や「思ったほど家賃が上げられなかった」となることがあります。
アパートのリフォームで注意すべきポイントは以下のとおりです。
- 回収期間を計算する
- ターゲット層のニーズを把握する
- 複数社に見積もりを取る
- 補助金を確認する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
リフォーム費用を何年で回収できるか計算する
リフォームで失敗しないためのポイントの1つ目は、「回収期間」を計算することです。
リフォーム費用は、入居者から受け取る賃料で回収するのですが、重要なのは「回収期間」です。
回収期間は、以下の計算式で求められます。
回収期間＝リフォーム費用÷年間賃料
リフォーム費用が100万円、賃料が7万円にアップした場合の回収期間を計算した場合、計算式は以下のとおりです。
回収期間：100万円÷7万円×12か月＝約1年2か月
ただし、リフォームをすれば必ず家賃を上げられるわけではありません。
なぜなら、家賃を高くした結果、入居者がこなければ家賃収入が入ってこないからです。
- 空室をなくすこと
- 家賃を上げること
どちらを目的としたリフォームなのか意識することが重要です。
ターゲット層のニーズを考えてリフォームする
リフォームで失敗しないためのポイントの2つ目は、「ターゲット層のニーズを把握」することです。
リフォーム工事の具体例を挙げると以下のとおりです。
- バス・トイレ別
- 和室ではなく洋室
- 居室が1つ以上ある
最近は、リモートワークの普及により仕事部屋と生活空間を分けたいというニーズがあります。そのため、単身世帯には1LDKの間取りが人気の間取りです。
アパート経営をする際は入居者のニーズを把握し、適切なリフォームをすることが求められます。
2社以上のリフォーム会社に見積もりを依頼する
リフォームで失敗しないためのポイントの3つ目は、「複数社に見積もりを取る」ことです。
各工事には費用相場があるものの、会社によって実際かかる金額は異なるからです。
少しでも費用を抑えることで回収期間の短縮にもつながるため、会社選びも手を抜いてはいけません。
また、複数社に相見積もりをとることで費用を抑えられるだけでなく、信頼できる会社にリフォームを依頼することができます。
利用できる補助金・助成金がないか確認する
リフォームで失敗しないためのポイントの4つ目は、「補助金や助成金の活用」です。
リフォーム費用はオーナーが支払いますが、補助金や助成金を活用することで工事費用を抑えられるからです。
補助金を利用することで、最大100万円ほどの支援を受けられるケースもあります。
リフォームの補助金・助成金の内容は、各自治体によって異なります。
たとえば、省エネ住宅への改修、耐震補強、高齢者向けバリアフリーへの改修などさまざまです。
詳細については自治体の公式サイトで最新情報を確認しましょう。
アパートをリフォームした場合のメリット・デメリット
アパートをリフォームすることで、入居者がつきやすくなるメリットもありますが、当然デメリットもあります。
リフォームを行うべきかどうかは、これらを把握したうえで総合的に判断する必要があります。
オーナー目線で、アパートをリフォームする際のメリットとデメリットを解説します。
アパートをリフォームするメリット
まずは、アパートをリフォームするメリットを見ていきましょう。
空室率の低下が期待できる
入居希望者のニーズを満たすリフォームができると、空室率の低下に繋がります。
「バス・トイレ別」や「洋室」は必須の条件となりつつあるため、「バス・トイレ一体型」や「和室」の場合、リフォームが必要かもしれません。
また、壁紙やフローリングの汚れや傷みが目立つ部屋は、入居者に敬遠されがちです。
魅力的な内装にリフォームをすることで空室改善が期待できます。
賃料収入のアップが可能になる
リフォームを行うことで家賃アップも見込めます。
特に、機能性やデザイン性に優れた工事にすることで、周辺のアパートよりも高めの賃料でも入居者がつく可能性が高まります。
ただし、入居者のニーズに合ったリフォームをしなければ費用がかかるだけになるため注意が必要です。
建て替えよりも費用を抑えられる
リフォーム費用は建て替えをする場合と比べて、大きく費用を抑えることができます。
240㎡のアパート（木造・2階建て・8室想定）をフルリフォームした場合と、建物を建て替えた場合での費用を比較しました。
| フルリフォーム費用 | 2,000～4,000万円 |
| 建て替え費用 | 6,500～7,500万円 |
フルリフォームをすると建て替えと比較して、2,500〜5,500万円もの費用を抑えながら、入居者のニーズに合った物件にすることができます。
また、建て替えの場合は工事期間が長くなり、その間の家賃収入がゼロになるリスクもあるため、長期的な収支バランスを考えて選択することが大切です。
アパートをリフォームした場合のデメリット
次に、アパートをリフォームするデメリットを2つ解説していきます。
リフォームした費用が回収できないことがある
リフォームをする際に重要なのは、「回収期間」です。リフォームをしてもその分家賃を上げられないと、オーナーの損失になってしまいます。
回収期間＝リフォーム費用 ÷（月額賃料 × 12）
リフォームの回収期間は、物件の立地や家賃相場、リフォーム内容によって異なりますが、一般的に3〜5年を目安に計画を立てるケースが多いようです。
たとえば、リフォーム後に賃料が月1万円高くなり、100万円の費用がかかった場合は、約8年（100万円 ÷ 1万円 × 12ヶ月）で回収可能です。
リフォーム費用は3〜5年で回収できるように、あらかじめ計画を立てることが重要です。
建物の状態によっては売却したほうがお得な場合がある
アパートの状態によっては、リフォームを実施しても十分に賃料を上げられず損失になってしまう可能性があります。
アパートの老朽化が深刻な場合、必ずしもリフォームをすれば家賃向上が見込めるわけではありません。
築古のアパートの場合は、売却をして現金を手にするという選択肢も検討してみてください。
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