賃貸経営での空室期間の平均。空室の間ですべきことや長引かせないためには。

賃貸経営をしていると、現在の入居者が退去して次の入居者が決まるまでの間、空室になる期間があります。では平均的にどれくらいの期間空いてしまうのでしょうか。

平均的な空室期間

株式会社タスが2021年に発行した「賃貸住宅市場レポート」によると、主要都市の2021年9月の賃貸物件の空室期間は以下のとおりです。

東京都がほかの都道府県に比べて少し短いながらも、一度退去が決まってしまうと、その後4～5カ月は賃料が入ってこない空室期間ができてしまうことが分かります。

この空室期間をいかに短くできるかが、大家の努力の見せ所といえるでしょう。

平均的な入居期間

では、入居者が決まるとどの程度住み続けてもらえるのでしょうか。

2021年6月に公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が発表した「市場データ（日管協短観）」の2020年度下期データによると、全国の属性別の入居期間は以下のとおりです。

どの属性でも2～4年以上の入居期間となることが一般的ですが、特にファミリーや高齢者の入居期間は長い傾向があることが分かります。

特に、高齢者は63％が6年以上同じ箇所に居住しており、入居してもらえれば、空室リスクを減らすことができます。

学生の入居期間が2～4年である理由は在学期間の関係と考えられるため、これ以上の期間延長は難しいでしょう。しかし、一般単身者については工夫次第でより長く住んでもらえる可能性があります。

入居期間を長くする工夫とは

一度退去が決まってしまうと、4カ月程度の空室期間は発生してしまいます。しかし、その分、長く住んでもらえれば収入への影響はそれほど大きくなりません。

そこで、ここでは入居期間を長くする工夫を2つご紹介します。

長期の居住について特典を設ける方法

契約開始時や更新の半年前などに長期居住で特典があることをアナウンスしておけば、定住につながりやすいです。

たとえば、2年目や4年目の契約更新時に、更新を条件に更新料や賃料を減額するなどがあります。

短期で契約解除された場合の違約金を増額する方法

2年未満の中途解約を防ぐために、短期契約解除違約金の金額を上げることも手です。

違約金は家賃1カ月分とすることが一般的ですが、入居者と最初に合意できる適正な範囲内であれば、契約書にきちんと記載しておくことで解除違約金の金額を変更できます。

なお、これらの対策は、いずれも入居時に不動産仲介会社を通してアナウンスしておくことが重要です。一度導入を検討してみましょう。

一般的に、入居者から大家に対する退去予告は1カ月前と契約で定められています。退去を知った大家は、不動産仲介会社と協力し以下のことをしなければなりません。

1. 1. 新しい入居者の募集を開始する（1カ月～数カ月）
   2. 古い入居者が退去した後、部屋のクリーニングや必要であれば修繕工事をする（1日～1週間）
   3. 入居希望者から申し込み
   4. 入居希望者の審査と契約（1～2週間）
   5. 新しい入居者の居住開始

新しい入居者が居住を始めるまで、大家の家賃収入はゼロです。

そのため、①～④をいかにスムーズにできるかが、空室期間を短くするポイントです。

退去が決まる前に準備しておこう

一般的に、賃貸が活発となるオンシーズンは4月の入学・就学シーズンを控えた2～3月といわれます。

この時期は退去やそれに伴う原状回復工事で不動産仲介会社やリフォーム会社も繁忙期です。優先して協力してもらえるよう、事前に関係性を築いておきましょう。また、必要な修繕工事などがあれば、事前に発注しておきましょう。

早めに退去予定を把握しよう

入居者の退去予定が分かっていれば、入居している間でも「居住中」物件として新しい入居者の募集をすることが可能です。

そのため、入居者の協力を得て早めに退去情報を得ることは非常に重要です。

一般的な契約書では、入居者からの解約通知は1カ月前とされていますが、できればオンシーズンに入る前年の11～12月に、退去予定の有無を確認しておきましょう。

そこで、11～12月に、入居者に対して住み心地などに関するアンケートを投函することをおすすめします。

アンケートに返信してくれた人にはギフトなどの特典を設け、その質問項目に「退去予定があるか」を記載します。事前に退去日や設備の不具合などを聞き出すことができれば、修繕や新しい入居者の募集をスムーズに行うことができます。

どれだけ退去後の手続きをスムーズにやったとしても、入居希望者が現れなければ空室期間は長くなってしまいます。

そこで、空室が長引く3つの原因とその対策を紹介します。

原因①相場とかけ離れた価格で募集している

不動産仲介会社から「物件の内覧を希望するお客様が少ない」と言われた場合は、駅から遠い・間取りが魅力的でないなど、募集チラシから分かる情報に比べ、賃料が高すぎる可能性があります。

こういった場合は、希望賃料を周辺相場と合わせることが必要です。

まずは自身の物件の周辺相場を、以下のような方法で確認しましょう。

• • 不動産募集サイトで確認する
  • 不動産仲介会社に成約事例を聞く

相場を確認した後は、普段お客様との商談を行っている不動産仲介会社の意見を参考にしながら、必要であれば賃料や敷金、礼金などの条件変更を行いましょう。

原因②入居条件が厳しすぎる

入居条件が厳しすぎると、空室期間が長引く可能性があります。

高齢者不可・外国人不可・ペット不可・楽器不可など、入居条件が厳しすぎると、その分入居できるお客様の絶対数が少なくなります。

現行の入居者に悪影響のない範囲であれば、条件を少し緩めることを検討するのもよいでしょう。

原因③内覧の準備を適当にしたせいで、内覧にはくるものの成約しなかった

内覧の数が多いにも関わらず成約に至らない場合は、内覧時に物件の印象が悪い可能性があります。

募集期間中、お客様との対応は不動産仲介会社がすべて対応してくれます。しかし、不動産の営業マンすべてが、物件の価値をきちんと理解してくれているわけではありません。

お客様をおもてなしする精神で、内覧の準備はしっかり行いましょう。

まず、物件については部屋の中だけでなく、共用部や外観に至るまで清潔な状況を維持しましょう。さらに、以下のような対策があります。

• • 部屋の入口にスリッパを用意しておく
  • 物件内のおすすめポイントをPOPで掲示しておく

不動産仲介会社と相談しながら、どのような準備を行えばお客様の心象がよくなるか考え、実践しましょう。

賃貸経営はパートナーである不動産仲介会社の協力がなければ成り立ちません。普段から良いコミュニケーションを築いて、満室経営を目指しましょう。

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