賃貸オーナーにおすすめの保険とは。火災保険の特約や保険料の相場も紹介。

そもそも賃貸オーナーはなぜ保険に入るべきなのか、アパートなどの賃貸経営で生じるリスクを確認しながらみてみましょう。

オーナーは建物に損害リスクを負う

賃貸物件に住んでいるのは賃借人（入居者）であり、そこにある家財は、家具付き賃貸などを除けば入居者の持ち物です。こうした家財を火災や水漏れ事故などで失ったり、ほかの部屋に住む人の家財を毀損したりするリスクに備えるためには、入居者自身が保険に入る必要があります。

しかし、建物そのものや共用部分はオーナーの持ち物ですから、これらのリスクにはオーナー自身で備える必要があります。

仮に入居者の過失で火災が発生した場合、入居者はオーナーに対して原状回復の義務を負っていますから、その責任を問うことは可能です。

とはいえ、火災で生じる莫大な損害を、賃貸住宅の入居者に完全に負担してもらえるかというと、現実的には難しいでしょう。そのような際に、保険の補償があれば安心でしょう。

火災に限らず、台風や大雨、洪水、地震といったさまざまな自然災害のリスクもあります。保険は、不動産が抱える損害リスクに幅広く対応しています。

オーナーならではの賠償リスク、経済リスクも

物件そのものが損害を受けるリスクに加えて、賃貸オーナーだからこそのリスクも抱えています。

たとえば、物件の外壁が剥がれ落ちて、外を歩いていた通行人にケガをさせてしまったらどうなるでしょうか。

通行人は入居者ではない第三者です。物件の管理が不十分であったことから、第三者に損害を与えてしまった場合、オーナーにはその損害を賠償する責任が生じます。

ほかにも、火災があって損害を受けたとき、建物そのものは火災保険で補償されたとしても、修復するまでの間、家賃収入が途絶えるという問題があります。賃貸オーナーは火災そのものの損害とは別に、経済的なリスクも負っています。

このように、賃貸オーナーは

• • 物件の損害リスク
  • 賠償責任リスク
  • 経済リスク

を抱えているといえます。

こうしたリスクに備えるものとして、保険を活用するという方法があります。

保険料はコストだが必要経費にできる

保険に加入すると、当然、保険料がかかります。

より多くのリスクに備えようとすると、それだけコストがかかってしまうため、手当り次第保険に入ればよいというものではありません。

万一のことが起こってしまった場合に、生じうる損害額（リスクの大きさ）と、支払う保険料のバランスを見ることが大事でしょう。

なお、賃貸オーナーが支払う保険料は、賃貸経営上の必要経費にあたります。

必要経費と認められた支出は控除の対象になるため、税制面ではメリットがあります。

賃貸オーナーにとって、火災保険は義務ではないものの、できるだけ加入したほうがよいことをお伝えしました。

では、数ある保険のなかから、どのような保険に加入するのがよいのかを考えてみましょう。

火災保険の基本の考え方

まずは、火災保険の基本的な仕組みを確認します。

火災保険は、火災をはじめとする住まいのリスクに備えるための損害保険の一種です。火災保険はその保険の対象を、以下のふたつに分けて考え、どちらか一方にだけ保険をかけることもできます。

• • 建物
  • 家財

個人のマイホームであれば、建物も家財も自分の財産なので、両方にかけることが多いでしょう。

賃貸オーナーの場合は、建物にだけ保険をかけておき、家財については、入居者が個人で保険をかけてもらう形でかまいません。

基本的に火災保険に含まれているもの

すべての火災保険に共通して、以下が基本的な補償範囲です。

• • 火災
  • 落雷
  • 破裂・爆発

これらに加えて、商品・プランによって、以下のようなものも補償の範囲に加えていくことができます。

• • 風災・雹（ひょう）災・雪災
  • 水災
  • 落下・飛来・衝突
  • 水濡れ
  • 騒擾（そうじょう）（集団行動に伴う暴力・破壊行為のこと）
  • 盗難
  • 汚損・破損

さらに、「特約」と呼ばれるオプションを付け加えることで、特定のリスクに対する補償が受けられるようになります。

賃貸オーナーにおすすめの特約

建物の損害以外の、賃貸オーナーならではのリスクについては、一般向けの火災保険では補償範囲に含まれていないことが多いです。そのため賃貸オーナーは、一般の火災保険に賃貸オーナー向け特約をプラスして加入します。

あるいは、最初から、基本補償に賃貸オーナー向け特約をプラスした形で「オーナー向け保険」として販売されている保険商品もあります。

家賃損失補償特約

家賃損失補償特約は、物件が火災に見舞われた結果、退去者が出たり、空室にも被害が出てしばらく入居者を募集できなかったりして、家賃収入が滞る場合の経済リスクを補償します。

家賃月額×補償期間

上記に相当する保険金が支払われ、一定期間の家賃収入を補償してくれます。

家主費用補償特約

家主費用補償特約は、物件内で入居者が死亡し、原状回復や遺品整理のための費用が必要になったとき、補償を受けられる特約です。

原状回復を行って次の入居者が募集できるようになるまでの期間の家賃補償が付加されるものもあります。

孤独死が社会問題になるなか、この補償だけを独立させた保険商品も販売されています。

建物管理賠償責任補償特約、建物付属電気的・機械的事故補償特約

建物管理賠償責任補償特約はマンション、アパートなどの施設の欠陥や、管理上の不備などに起因する事故で損害賠償責任を負ってしまった場合、補償が受けられる特約です。

建物付属電気的・機械的事故補償特約は、電気設備や機械設備（エレベーターなど）の事故について、賠償責任を補償します。

いずれも、マンションなどの共用部分の設備を補償範囲とするため、一棟所有するオーナー向けの補償といえます。

類焼損害補償特約

類焼損害補償特約は、住まいで発生した火災が、他家にまで損害を与えたときの補償です。そのため賃貸オーナーに限らず個人が自宅の火災保険に付けることもあります。

失火責任法という法律により、重過失でない限り、類焼の損害に責任賠償は本来は生じません。類焼があった場合は、他家が自身の火災保険で補償を受けるのが原則です。しかし、他家の火災保険の補償額に不足があった場合に、類焼元で類焼損害補償特約を付けていれば、類焼先の補償の不足分を補償できます。

賃貸オーナーは物件所有者としての責任が大きいことから、この特約を付ける人がいます。

数多くの保険会社から、さまざまな火災保険が販売されています。いざ、保険に加入しようと思っても、どれを選べばよいかわからないという人も多いでしょう。

保険を選ぶ際、特に注目されやすい保険料について解説します。

保険料の相場

できるだけ保険料は抑えたいものですが、どのくらいが適切かという相場を見極めるのは、実は難しいです。

というのも、火災保険の保険料は、保険の対象となる物件によって異なるからです。さらに、さまざまな要素が複雑に関係して決まるため、一概にどれくらいとは言いにくいのです。

そこで、保険選びにあたっては、どのような要素が保険料に影響するのか、その仕組みを理解した上で、いくつかの保険会社で見積もりやシミュレーションを行って比較検討するのがよいでしょう。

火災保険の保険料を決定づける要素とは

火災保険は、以下のような要素によって保険料が決定されます。

• • 保険の範囲（建物・家財・その両方のいずれなのか）
  • 補償内容、特約
  • 保険金額
  • 物件の構造（木造か鉄筋かなど）
  • 物件の所在地（災害が少ない地域は安くなる）
  • 保険期間（長期で契約するほど割引がある）

中でも保険金額と、補償内容が強く影響しますが、火災保険のような損害保険は、生命保険などと異なり、設定した保険金額がそのまま支払われるわけではありません。実際に発生した損害額に応じて保険金が支払われます。

この「実際に発生した損害額」というのも、保険をかけた物件の価値に応じて算出されます。火災保険の保険金額は、物件によってある程度の範囲が決まっているといえます。

そのため、やはり補償内容の吟味が重要です。

どのような補償が必要なのか、専門家のアドバイスも受けながら考えを整理し、商品を比較するのがよいでしょう。

【賃貸経営に役立つ無料セミナーを定期開催！】

• 経費計上のコツなど税対策について学べるセミナーにご招待
• いつでも無料で過去のセミナー動画を視聴できるのはビズアナ会員だけ！
• 収支報告書を事務局に送るだけでカンタン＆無料で収支管理ができる

ビズアナオーナーは、スキルを身に付けながら賢く賃貸経営を行いたい不動産オーナー様におすすめです！