管理会社は変更できる？
手順と注意点を賃貸オーナー向けに解説

多くの賃貸物件では管理委託契約が自動更新となっており、「契約期間中は変更できない」と考えるオーナーも少なくありません。

しかし、必要な手続きを行えば管理会社を変更することは可能です。

管理会社を変更することで、以下の効果が期待できます。

• 空室率の改善
• 管理コストの削減
• 入居者対応の質向上

サービスの質やコスト面などで管理会社に対して不満を感じている場合は、管理会社の変更を検討しましょう。

管理会社が変更できないケース

原則として管理会社の変更は可能ですが、以下の場合管理会社の変更ができない可能性があります。

• サブリース契約（一括借上げ）を結んでいる
• 契約に厳しい解約条件が設定されている
• メンテナンス会社との一体運営がされている

それぞれ詳しく見ていきましょう。

サブリース契約を締結している場合

まずは、サブリース契約を結んでいる場合について解説します。

サブリース契約とは、管理会社がオーナーからアパートなどの賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約形態のことです。

サブリース契約は「賃貸借契約」になるため、借地借家法が適用されます。借地借家法は借主の権利を保証する法律ですので、オーナーの都合で解約する場合は28条にもとづいて正当事由（建物の老朽化や自己使用など）が求められます。

参考：e-Gov 法令検索 | 借地借家法

解約条件が設定されている場合

次に、管理会社との契約で解約条件が設定されている場合についてです。

管理委託契約で契約期間中の解約の禁止や高額な違約金が定められている場合、途中解約をすると数十万円の違約金が設定されているケースもあります。

一方、管理会社の変更をスムーズに行うために解約予告期間が設けられており、期間内に解約を申し出れば違約金が発生しないこともあるでしょう。

メンテナンス会社と一体化している場合

メンテナンス会社と管理会社の運営が一体化している場合は注意が必要です。

賃貸管理とメンテナンス業務が一体化されているときは、建物保証が失効する可能性があります。たとえば、ハウスメーカー系の管理会社と契約している場合、ほかの管理会社に変更すると保証を失効する恐れがあるということです。

このため、大手ハウスメーカー系の管理会社と契約している方は、より慎重に変更すべきでしょう。

管理会社を変更する際は、以下の手順に沿って手続きを進めていきます。

1. 管理会社の契約内容と解約条件を確認する
2. 既存の管理会社に解約を申し入れる
3. 新たに契約する管理会社を検討・選定する
4. 新旧の管理会社間で引き継ぎが行われる
5. 新管理会社による管理業務を開始

1つずつ詳しく解説していきます。

管理会社の契約内容と解約条件を確認する

まずは、管理委託契約書の解約条件を確認しましょう。特に見るべき項目は以下の通りです。

• 契約期間と更新条件
• 解約通知の期限
• 中途解約の可否と違約金の有無
• 解約手続きの方法

高額な違約金や変更スケジュールの遅延が発生しないように、契約内容と解約条件をきちんと確認することが大切です。

既存の管理会社に解約を申し入れる

契約内容を確認したら、管理会社へ解約の意思を書類で伝えます。後のトラブルを避けるため、口頭ではなく必ず書面による正式な通知を行いましょう。できるだけ送付履歴が残る方法を活用してください。

• レターパック
• 内容証明郵便

解約の申し入れをすると、管理会社から理由を聞かれたり引き止められたりするかもしれません。解約の意思が固まっている場合は、丁寧かつ明確に理由を説明しましょう。

新たに契約する管理会社を検討・選定する

現在委託している管理会社への解約申し入れと並行して、新しい管理会社の検討・選定を行います。

複数の管理会社から相見積もりを取り、サービス内容を比較することで、最適な管理会社を選定できるでしょう。

管理会社を選ぶ際は以下のポイントを確認してください。

• 入居率の実績
• 空室対策
• 管理手数料
• サービス内容
• 提案力

「管理手数料が安いから」という理由だけで選んでしまうと、希望する業務に対応していなかったり、追加料金が発生してしまったりと、別の不満が発生するケースもあります。

必ず現在の不満を解消できるところかきちんと確認しましょう。

新旧の管理会社間で引き継ぎが行われる

管理会社が決まったら、旧管理会社から新規の管理会社に業務の引き継ぎが行われます。

• 預り敷金の詳細と残高
• マスターキーと各戸の鍵
• 保証会社との契約状況
• 大規模修繕計画

また、管理会社が変更した旨は、変更日の1カ月前までに入居者へ通知してください。入居者からのクレームが発生しないように、管理会社間での引き継ぎは確実に行いましょう。

新管理会社による管理業務を開始

管理委託契約の開始日からは、新しい管理会社による賃貸管理業務がスタートします。以下の業務を始めとした管理業務は新しい管理会社が実施します。

• 入居者対応
• 家賃集金
• 清掃
• 修繕手配

切り替えのタイミングを月末・月初などの区切りの良い時期に設定し、家賃計算や振込の重複・漏れを防ぎましょう。

また、管理会社の繁忙期（主に1月〜3月）を避けたり、新築物件の場合は入居募集の2カ月前までには新会社を決定したりと、余裕をもったスケジュールを立てることが大切です。

「管理会社への不満を抱えているけど、変更したほうがいいんだろうか」と悩んでいる賃貸オーナーは少なくありません。

現状の管理体制や料金、空室対策に不満を抱えている場合は、管理会社の変更を検討してみてもよいでしょう。

賃貸オーナーが管理会社を変更する主な理由を3つご紹介します。

管理会社のサービスに不満がある

管理会社のサービス品質へ不満があるオーナーは、管理会社の変更を検討することが多いようです。

• 入居者対応
• 共用部分の清掃
• 備品の補充

上記の不満は、入居者満足度の低下に繋がりやすく、入居者の退去や空室期間の長期化に繋がる可能性があります。

関連記事：賃貸オーナーのよくある悩み6選と解決法｜トラブルの相談先はどこ？

管理費用のコストが高い

コスト面の不満で管理会社の変更を検討するオーナーもいます。賃貸物件のオーナーは、費用対効果を重視しており、管理コストに見合ったサービスの提供を求めているからです。

• 空室対策の提案がない
• 管理コストの値上げ
• 不透明な料金体系

空室期間が長期化すると、オーナーの収入は発生しません。それどころか、管理コストやローンの返済費用など、負担だけが大きくなってしまいます。

そのため、管理コストに見合ったサービスを提供されていないと、管理会社の変更を考えるオーナーが多いようです。

空室率がなかなか下がらない

空室期間の長期化は、オーナーにとって大きな問題です。空室期間が続く限り、オーナーの収入は発生しないため、管理会社に空室対策を求めるオーナーは多いのです。

• 入居者募集活動が弱い
• ニーズに合った募集条件の提案がない

ポータルサイトへ掲載した内容がターゲット層に適していない、または仲介会社への営業活動が不十分だと入居者が見つかりづらくなります。

また、管理会社から空室率を下げるための提案がないと「いつまで空室が続くんだろう」と不安になるでしょう。

賃貸オーナーにとって、空室は最優先で解決すべき課題です。管理会社に相談しても明確な回答が得られない場合は変更を検討すべきでしょう。

最後に管理会社を変更する際の注意点を解説します。

注意点を知らずに管理会社を変更すると、入居者に迷惑をかけてしまったり、高額な費用が発生したりする可能性があります。

「管理会社を変更しなければよかった」とならないように、ぜひ参考にしてください。

契約内容によっては高額な違約金が発生する

管理会社変更を検討する際、最初に現在の管理委託契約に定められた解約条件を確認しましょう。

多くの管理契約には中途解約で違約金規定が設けられているからです。契約期間中の解約や規定の予告期間を満たさない場合、管理手数料の数カ月分に相当する違約金が発生することがあります。

特に注意すべきは「解約予告期間」の設定です。一般的には3カ月前の通知が多いものの、6カ月前や契約満了時のみ解約可能とする契約もあります。

契約内容で確認すべきポイントは以下の通りです。

• 契約期間と中途解約の可否
• 解約予告期間
• 違約金の金額と算定方法
• 契約満了日と更新条件

高額な違約金を発生させないためにも、解約条件には目を通すようにしましょう。

入居者へ事前に通知を行うようにする

管理会社の変更が決まったら、必ず入居者に事前通知を行ってください。

管理会社が変更すると、家賃の振込先を変更したり、緊急時の連絡先を変更したりしなければなりません。事前通知ができていないと、トラブルの発生原因となり入居者の不満や退去につながるリスクがあります。

管理会社を変更する1カ月前までには、以下の内容を書面でお知らせします。

• 新しい管理会社名
• 連絡先
• 家賃振込先
• 変更日

入居者に不安を与えないためにも、丁寧に事前通知を行いましょう。

銀行口座や火災保険などの変更が必要になる

管理会社の変更に伴い、家賃が振り込まれる銀行口座や火災保険などの変更が必要になるケースがあります。

変更が必要になる主な手続きは以下のとおりです。

• 家賃振込口座の変更・通知
• 家賃保証会社との契約確認・継続手続き
• 火災保険の契約継続確認・変更案内
• 賃貸借契約書の管理者名義変更

変更手続きに漏れがあると、家賃収入が入金されなかったり、保険・保証が適用外となったりするかもしれません。たとえば、保険料の滞納により契約が失効している状態で火災が発生した場合、保険金は支払われません。

管理会社を変更する際は、変更が必要になる手続きを洗い出して確実に対応しましょう。

現在の不満を解消できる管理会社を見つける

現在の管理会社に対して抱えている不満を解決できる管理会社を見つける必要があります。

管理会社を選ぶ際のポイントは以下の通りです。

• 入居率の実績
• 空室対策
• 管理手数料
• サービス内容
• 提案力

賃貸物件のオーナーにとって最も重要なのは、空室を解消して入居率を高めることです。このため入居率が高く、空室に対しては適切な提案をしてくれる管理会社を選びましょう。

また、管理手数料とサービス内容のバランスから、コストパフォーマンスを判断することも大切です。

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