2023.05.12 賃貸管理 賃貸経営トラブル

賃貸オーナーのよくある悩み6選と解決法|トラブルの相談先はどこ?

よくある悩みと解決法

賃貸経営が問題なく進められているときは、あまり手間がかからないというメリットがあります。しかし、トラブルが発生したときの対応には、相当な負担がかかります。賃貸オーナーの誰もが、そういった悩みを抱えています。

よくある賃貸オーナーの悩みと解決法を紹介します。

賃貸オーナーのよくある悩み&解決法 6選

賃貸経営は、上手に運用すれば高い家賃収入を期待できますが、トラブルや悩みがつきものです。賃貸オーナーのよくある悩みとしては、次のものがあります。

  • 空室がなかなか埋まらない
  • キャッシュフローが悪化している
  • 入居者トラブルが起こってしまった
  • 入居審査の判断が難しい
  • 管理会社がしっかり対応してくれない
  • 建物の老朽化・備品などの対処に費用がかかる

これらの悩みをどのように解決すればよいのかを解説します。

空室がなかなか埋まらない

空室になってしまった部屋からは家賃収入を得られないため、早く入居してもらう必要があります。なかなか空室が埋まらないときは、次のような解決法があります。

  • 実際に部屋を見に行く
  • 広告料をアップする
  • 敷金・礼金を見直す
  • フリーレントなどのキャンペーンを検討する

それぞれの解決方法を詳しく解説します。

関連記事:空室対策のアイデアとは?アパート経営でリスクを減らす方法を解説

実際に部屋を見に行く

そもそも賃貸オーナーが、空室の状況を把握していないことがあります。なかなか空室が埋まらないときは、実際に部屋を見に行くことで、本当に住みたいと思える環境なのか? 賃料は見合っているのか? などを把握しましょう。管理会社にすべて任せるのではなく、自分の目で原因を確かめることが重要です。

広告料をアップする

不動産会社は成功報酬の仲介手数料とは別に、広告料を賃貸オーナーから受け取れます。不動産会社もボランティアではないので、より高い報酬が受け取れる物件を積極的に紹介します。空室を早く埋めたいときは、成功報酬として広告料を支払うのもよいでしょう。

敷金・礼金を見直す

退去時のトラブルを避けるため、敷金は最低でも1カ月分を設定しておいた方がよいですが、礼金は本当に必要でしょうか。

なるべく契約金を抑えて入居したい人が多いため、礼金があるだけで物件選びの時点で不利になります。入居時に1カ月分多く受け取るより、1カ月でも早く空室を埋めることが重要です。周囲の賃貸物件の相場と比べて初期費用が高くなるようなら、礼金0円で募集することも検討しましょう。

関連記事:敷金償却に関する特約とは?原状回復をめぐるトラブルを避けるための注意点

フリーレントなどのキャンペーンを検討する

1〜3月の引っ越しシーズンが終わるまでに、空室を埋めておくことがベストです。しかし、引っ越しシーズンになっても問い合わせや内覧が少ない場合は、フリーレント(賃料1カ月分無料)などのキャンペーンを実施するのもおすすめです。契約時の前払い賃料1カ月分がなくなるため、フリーレントの特典をつけることで入居者には契約金を安く抑えられるメリットがあります。

しかし、初期費用を安くすることでお金がなくても入居できるため、入居者の属性が悪くなるおそれがあります。入居時の審査をしっかり行うなど、しっかり見きわめることが重要です。

キャッシュフローが悪化している

さまざまな理由からキャッシュフローが悪化している場合は、賃貸経営そのものを継続できなくなるおそれがあるため、早めの対策が必要です。キャッシュフローが悪化している場合は、次のような解決法で早めの対策を検討しましょう。

  • ローンの借り換えを検討する
  • ランニングコストを見直す

ローンの借り換えを検討する

ローンの借入金利が高くて月々の返済の負担が重い場合、キャッシュフローが悪くなりやすいです。毎月の返済額を抑えることは、年単位で見ると大きな節約になります。少しでも金利の安い金融機関へのローンの借り換えを検討しましょう。

ランニングコストを見直す

賃貸経営でかかるランニングコストには、管理会社の管理手数料・物件の共用部清掃代・設備故障の修理費用などさまざまなものがあります。これらを見直すことでランニングコストを抑え、キャッシュフロー改善につなげられる可能性があります。毎月かかるコストはできるだけ安く抑える必要があるため、管理会社や清掃会社の選定は慎重に行いましょう。

管理会社と連絡を取り合い良好な関係を築けば些細なことでも報告してもらえるため、コスト削減につなげられることもあります。

入居者トラブルが起こってしまった

賃貸経営を行うにあたって、入居者トラブルを避けることはできません。どれだけ対策をしても防げないトラブルはありますが、正しく対応すれば早い段階で解決することが可能です。

入居者トラブルの解決法には、次のものがあります。

  • 家賃滞納の予防として自動引き落としにする
  • 騒音トラブルにはルールを定める
  • 管理会社に対応を任せる

それぞれの解決法を詳しく解説します。

家賃滞納の予防として自動引き落としにする

家賃の滞納の原因は、うっかり振り込みを忘れてしまうケースと故意に払わないケースがあります。うっかり振り込み忘れを防ぐために、金融機関で自動引き落としの手続きをしてもらうなどの対策を行いましょう。

関連記事:家賃滞納にあった大家さんが知っておくべき上手な督促・取り立て方法

騒音トラブルにはルールを定める

集合住宅ではどうしても騒音トラブルが発生します。トラブルを未然に防ぐため、洗濯機や掃除機の利用できる時間を決めるなど、事前の対策が効果的です。

万が一トラブルが起きてしまった場合は、入居者双方の言い分をしっかりヒアリングして親身になることで、怒りがおさまる場合があります。また、更なるトラブルを防ぐため、何号室の入居者からきたクレームなのかは伏せておきましょう。

関連記事:騒音トラブルは大家の責任?賃貸アパートの騒音について義務や対処手順を解説

管理会社に対応を任せる

入居者トラブルはペットの無断飼育、騒音、ゴミ捨てのルール違反など内容は多岐にわたります。すべて自分で対応できればよいですが、トラブルは迅速に対応することが重要なため、できる限り管理会社に委託しましょう。

管理会社は入居者トラブルの対応に慣れているため、ある程度のクレームはスムーズに解決できます。ただし、管理会社に丸投げするのではなく、こまめに進捗報告をしてもらって状況の把握をすることが大切です。

入居審査の判断が難しい

家賃滞納やゴミ問題などの入居者トラブルを防ぐためにも、入居審査はとても重要です。入居審査をとおすべきか迷ったときは、次の方法で解決しましょう。

  • 管理会社に相談する
  • 保証会社への加入を条件にする

管理会社に相談する

入居の申し込みが入った場合、必ず入居審査を行います。誰でも無条件に受け入れてしまうと、入居後に家賃を滞納したりトラブルを起こしたりなど、トラブルを起こす住人が入居してオーナーが苦労することになります。職歴や連帯保証人の有無を確認するなど、管理会社と相談しながら入居審査を行いましょう。

家賃債務保証会社への加入を条件にする

家賃債務保証会社を利用すれば、滞納時に家賃の立て替えを行ってくれるだけでなく、家賃滞納時の明け渡し訴訟など難しい手続きを代理で行ってもらえます。家賃債務保証会社を利用することで、入居した人との家賃トラブルを防げるため、入居審査での悩みを減らせます。入居時に保証会社への加入を条件にするとよいでしょう。

管理会社がしっかり対応してくれない

管理会社の担当者によっては、きちんと対応してくれないケースもあります。管理会社に不満がある場合は、次のように解決しましょう。

  • 担当者の変更を依頼する
  • ほかの管理会社に変更する

担当者の変更を依頼する

管理会社がすぐに対応してくれない、空室がいつまでも埋まらない、募集の報告がないなど、管理会社に不満を抱くケースは少なくありません。

管理会社のなかでも、新人の担当者に当たるかベテランの担当者に当たるかによって対応の速度や提案力に差があります。担当者の対応に不満を感じるようであれば、早い段階で担当者を変えてもらいましょう。

ほかの管理会社に変更する

担当者を変更しても改善しない、管理手数料に見合った仕事をしてくれないと感じる場合は、ほかの管理会社への変更も検討しましょう。

実際の仕事ぶりは管理を任せてみないとわかりませんし、管理移行の書類の手続きや入居者への通知なども行う必要があるため、管理会社をひんぱんに変えることは現実的に難しいです。なるべく管理会社を変えなくても済むように、担当者と連絡を密に取り合い、日ごろからコミュニケーションをとるように心掛けましょう。

建物の老朽化・備品などの対処に費用がかかる

物件の老朽化や設備の故障を防ぐことはできませんが、事前に対策しておくことは可能です。次のような方法で、急な出費にあわてたりお金に困ったりすることなく解決できます。

  • 火災保険を利用する
  • 急な出費に備えて資金を貯めておく

火災保険を利用する

建物が老朽化すると、雨漏りや設備故障のトラブルが発生します。火災保険に加入していれば、事故が起きた際の修理費用を保険金として受け取れることがあります。トラブルが発生したときは、必ず保険会社に確認しましょう。

関連記事:不動産投資に火災保険は必要?適用範囲や保険料の相場も紹介

急な出費に備えて資金を貯めておく

建物や設備が古くなれば、修理や交換などの費用が発生します。出費がかさんだときでも困らないように日ごろから修理や交換のために資金を貯めておきましょう。

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こんなトラブルはどこへ相談すればよい?

賃貸経営にトラブルはつきものですが、すべてひとりで解決する必要はありません。自分ひとりでは抱えきれないと思ったときは、専門機関に相談しましょう。

トラブルが起こったときに相談できる専門機関には、次のものがあります。

  • 法テラス
  • 宅地建物取引業協会の支部
  • 国税庁電話相談センター

それぞれの専門機関と相談できる内容を解説します。

法テラス

法テラスは法的なトラブルが起こったときの相談窓口です。どういった解決方法があるのか、どのような人に相談すればわからないときの案内をしてくれます。

入居者の家賃滞納

管理会社に管理を委託していない場合、家賃を滞納したときの督促はオーナー自身で行う必要があります。自分で判断することが難しいケースは、法テラスに相談してみてください。

原状回復トラブル

入居者が退去する際、国交省が作成した「原状回復ガイドライン」をもとに入居者との間でどちらが原状回復費用を負担するかの決めがされています。それでもトラブルは少なからず発生しており、相談する相手がいない場合は法テラスを利用しましょう。

宅地建物取引業協会の支部

宅建協会の支部は、不動産会社を取りまとめている協会です。不動産取引に詳しい人が電話対応してくれるため、困ったことがあれば相談に乗ってくれます。

不動産取引全般についての相談

不動産の取引を公正に行うため、全国宅地建物取引業協会の支部があります。全国の不動産会社を取りまとめる協会ですが、個人向けに無料相談も行っています。不動産に精通した協会のため、賃貸借契約書や原状回復のトラブルなどの知識も豊富です。賃貸経営で何か困ったときは相談してみてください。

国税庁電話相談センター

賃貸経営をはじめたばかりだと、税金に関する知識が乏しく、さまざまな悩みがあると思います。税金に関する悩みがある場合は、国税庁の電話相談センターに問い合わせてみましょう。

税金を支払わないままでいるとペナルティがあるため、できるだけ早く相談することが大切です。

確定申告や納税に関する相談

家賃収入がある場合は、確定申告と納税が必要です。確定申告の仕方や納税についてわからないことがある場合は、国税庁の電話相談センターに問い合わせてみましょう。

関連記事:青色申告で不動産所得の確定申告を有利に!書き方や経費について解説

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重要なのは家賃管理と物件状況の管理

賃貸経営はオーナー自身が物件の状況や収支を把握できていないと、トラブルに発展しやすいです。自分の物件という自覚を持ち、常に物件状況を把握しましょう。

賃料管理がしっかりできていなければ、収支の把握ができず赤字経営につながります。賃料管理だけでなく、毎月のランニングコストや修理費用なども把握して、無駄な出費を減らしていく必要があります。

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