不動産投資で見るべき3つのポイント！初心者でも失敗しない物件の選び方
不動産投資を初めて行う方の場合、すぐに物件を購入してしまうのは危険です。
不動産投資は主に家賃収入を得ることを目的としていますが、物件選びを誤ると空室率が高くなり、赤字経営に陥るかもしれません。
初心者の方でもいい物件を見つけられるように、物件選びのポイントや探し方のコツなどを詳しく紹介します。
不動産投資で見るべきポイント：1.物件の基本情報
不動産投資をする際には、まず「物件の購入費用」や「どれくらいの収益を得られるのか」といった基本情報を調べなければなりません。
特に重要なのは、以下の5点です。
- 購入予算
- 利回り
- 周辺の家賃相場
- 必要経費
- エリアの人口増加率
それぞれ1つずつ詳しく解説していきます。
購入予算
不動産投資をする際は、あらかじめ購入予算を決めなければなりません。
どんなに魅力的な物件でも予算外の物件は購入できないからです。
物件購入に必要な予算は2つの費用に分類できます。
- 物件価格：物件そのものの購入価格
- 初期費用：手持ちの自己資金
物件購入の際、ほとんどの方が金融機関から融資を受けて投資用のローンを利用します。
ローンの融資額は年収や雇用形態によって異なり、審査に通らなかった場合も考慮しなくてはいけません。
また、「新築か中古か」「駅からの距離」「間取り」など、物件の条件によって物件価格は変動します。
購入予算を決めると対象物件の絞り込みができるので、効率的な物件探しができるのです。
利回り
利回りとは、購入価格に対する年間の家賃収入の割合を示したものです。
そのため、不動産投資の収益性を判断する上で重要な基準の一つとなっています。
また、管理費などの経費を考慮しない「表面利回り（グロス利回り）」 と必要経費を考慮した「実質利回り（ネット利回り）」の2種類があります。
利回りはあくまで収益性を測るための指標であり、実際に得られる利益を示すものではないため注意が必要です。
【利回りの計算方法】
- 表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格×100％
- 実質利回り＝（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100％
利回りが高い物件のほうが魅力的に思えますが、物件価格が安いことで利回りが高くなるケースがあります。
購入する際は、空室リスクや管理コスト、維持費などを考慮し、長期的に安定した収益が得られるかどうかを総合的に判断することが重要です。
周辺の家賃相場
購入した物件の家賃を決めるために、周辺の家賃相場を確認する必要があります。
周辺の家賃相場に対して高いと借り手が集まりづらく、低いと利益を取りこぼしてしまうからです。
同一エリアの家賃相場を調べる際は、掲載物件が多い不動産ポータルサイトを活用すると簡単に行えます。
周辺の家賃相場は以下の物件条件をもとに調べるとよいでしょう。
- 間取り
- 築年数
- 駅からの距離
- 建物種別
ポータルサイトに掲載されている家賃は実際の賃料と異なる場合があるため、実際に不動産会社を訪問し、周辺の家賃相場を聞いて回るのも一つの方法です。
必要経費
不動産投資では、管理費や修繕費などの必要経費を考慮した資金繰りをしなければなりません。
- 管理費：共用部分を利用するための費用
- 修繕積立金：物件価値を維持するための修繕に向けて積み立てておく費用
管理費や修繕積立金は実質利回りに影響を与えるからです。
賃貸物件では、管理費の一部を入居者が負担することもありますが、全体の維持管理費はオーナーが負担するのが一般的です。
資産価値を維持するための修繕積立金もオーナーが負担することがあります。
そのため、入居者を募るためには、家賃と管理費を合わせた適切な貸出金額の設定が必須です。
管理費と修繕積立金を考慮して、実質利回りの高い物件選定が不動産投資には欠かせません。
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エリアの人口増加率
物件があるエリアの人口増加率は入居率に影響を与えます。
不動産投資は中長期的な視点で行う投資です。そのため人口増加が見込まれる地域の方が、高い入居率が見込めます。
関東圏や関西圏の都市部はすでに人口が多く、人口が増加傾向にある地域もあります。
しかし、地方では人口減少が進んでいるエリアもあるため、地域の将来性を慎重に見極めることが大切です。
都市部は以下の理由から人口増加が予想されます。
- 交通機関が発達している
- 働く場所が多い
- 現役世代が多い
賃貸ニーズが強い分、物件の購入価格も高いことが想定されるので、利回り計算が重要になります。
不動産投資で見るべきポイント：2.物件選びのコツ
物件の基本情報を把握したら、次は物件の特徴を理解してターゲット層に適した物件を選びましょう。
- 物件の種類
- 立地
- 築年数
- 総戸数
- 間取り
5つの物件選びのコツを押さえると、ターゲット層から選ばれる物件購入ができます。
物件の種類
物件を選ぶ際のポイントの1つ目は「物件の種類」です。
投資物件の種類は大きく「アパート」「マンション」「一軒家（戸建て）」の3つに分類できます。
アパートやマンションを1棟購入して賃貸経営する「1棟投資」は、多くの入居者を募ることができるので家賃収入が期待できます。
一方で、1棟を購入するので初期費用が高くなり物件の管理の手間がかかるため、初めての不動産投資ではハードルが高いと言われています。
不動産投資初心者は、比較的管理がしやすくて少額から始められる、分譲マンション投資や戸建て投資がおすすめです。
ただし、戸建て投資は流動性が低く、立地次第では空室リスクが高まるため、投資する物件は慎重に選定してください。
以下は物件を選ぶ際のポイントをまとめたものです。
- 物件価格が低い
- 比較的利回りが高い
- 入居期間が長い傾向にある
- 物件の管理がしやすい
戸建て投資で経験を積んでから、アパートやマンションへの投資をするのもよいでしょう。
立地
物件を選ぶ際のポイントの2つ目は「立地」です。
都市部では交通機関で移動する人が多く、駅からの徒歩分数が物件選びの重要なポイントになるからです。
一般的には駅近物件の方がニーズが高く、駅から離れるほど入居者が付きづらい傾向にあります。
特に、若者の単身世帯がターゲットの場合、車を持っていない人が多いため駅近物件が人気です。
駅から離れた物件は購入価格が安く、利回りが高くなりがちですが、入居者を探すのに苦労するかもしれません。
築年数
物件を選ぶ際のポイントの3つ目は「築年数」です。
築年数が古いと不動産としての価値は下がるので、できるだけ新築・築浅物件の方が好まれます。
また、築年数が古くなるほど家賃設定は低くなり、頻繁に修繕する可能性が高くなります。
競合物件が魅力を高めるためにリノベーションを行ったり、人気の設備を設置するオーナーが多かったりすると、入居者募集のための費用もかかるでしょう。
一方で、新築物件や築年数が浅い物件は人気なので、多少家賃が高くても入居者がつきやすい傾向です。
そのため、間取りや立地、設備状況で物件価格が同じ場合、築浅物件の方が割安物件と言えます。
総戸数
物件を選ぶ際のポイントの4つ目は「総戸数」です。
集合住宅を購入する場合は、総戸数が管理費や修繕積立金に影響を与えます。
一見すると、総戸数が少ないと管理費が安く済むように思えますが、より多くの住戸で負担するほうが1戸あたりの負担が安くなるのです。
【エレベーターの維持管理費が年間100万円かかる場合】
- 総戸数 10戸 のマンション：1戸あたり 10万円
- 総戸数 50戸 のマンション：1戸あたり 2万円
修繕積立金も同様に、大規模マンションのほうが1戸あたりの負担を抑えられる傾向があります。
入居率の見込との兼ね合いにもよりますが、総戸数は物件選びの上でのポイントの一つと言えます。
間取り
物件を選ぶ際のポイントの5つ目は「間取り」です。
いくら条件のいい物件でも、ターゲット層が求めている間取りでないと入居者の募集に苦戦する可能性があります。
例えば、単身世帯が多いエリアでは1LDK以下のシングル物件のニーズが高くなります。
一方、ファミリー世帯が多いエリアでは、最低でも2LDK以上の間取りが求められるでしょう。
また、最近ではリモートワークの浸透により、居室が1つ以上欲しいという入居者が多い傾向です。
対象のエリアでどんな間取りのニーズがあるのかは、ポータルサイトをチェックして確認できます。
不動産投資で見るべきポイント：3.物件の探し方
物件を取り巻くエリア状況やターゲット層が求める物件を理解したら、最後に不動産の探し方を覚えましょう。
物件の探し方としては、主に以下の3つがあります。
- 不動産仲介会社に相談する
- 不動産投資会社に相談する
- 不動産ポータルサイトで探す
1つずつ詳しく解説していきます。
不動産仲介会社に相談する
購入物件の探し方の1つ目は、不動産売買を行っている「不動産仲介会社に相談」することです。
不動産仲介会社は、オーナーから客付けを依頼されているので、紹介できる物件が多いのがメリットです。
一方で、仲介手数料が発生するため、初期費用が高くなるというデメリットがあります。
不動産仲介会社から物件を購入する場合に発生する仲介手数料は、以下の計算式で求めることができます。
物件価格×3％＋6万円（物件価格が400万円以上の場合）
仮に1,000万円の物件を仲介会社から購入する場合、
1,000万円×3％＋6万円＝36万円（税抜）
36万円＋消費税の金額が仲介手数料として初期費用に上乗せされます。
なお、賃貸契約における仲介手数料は、宅地建物取引業法により家賃の1ヶ月分（＋消費税）が上限と定められています。
不動産投資会社に相談する
不動産投資会社は不動産の購入から運用、収益化までを専門的に行っている会社なので、豊富なノウハウを持っています。
金融機関と提携している場合は、融資の審査を相談できるケースもあるので、ワンストップで
進めることができます。
一方で、自社物件しか取り扱っていない場合は物件数が少ないため、物件の比較検討は難しいでしょう。
ただし、自社や提携企業の物件しか扱っていないところもあるため、幅広く物件の比較検討ができない点はデメリットと言えます。
不動産ポータルサイトで探す
購入物件の探し方の3つ目は、「不動産ポータルサイト」を活用した探し方です。
具体的には、SUUMOやLIFULL HOME’S、at homeといった有名メディアに加えて、楽待や健美家といった投資物件専門の不動産ポータルサイトもあります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・多くの物件を比較できる ・条件を絞り込み、取り扱いたい物件だけを検索できる |
・自分で全て判断しなければならないので、多くの物件からの判断が難しい |
ポータルサイトは多くの不動産会社が物件を掲載しているため、一度に多くの物件を確認し、比較・検討することができます。
物件の種類や購入価格、間取りや築年数など条件を絞って検索することで、検討中の物件だけを検索することが可能です。
一方で、物件の購入や運用は全て自分で判断しなければなりません。
多くの物件からどの物件であれば十分な利益をとれるのか、利益計算や物件の管理方法を知らない場合は、ポータルサイトでの物件探しは難しいでしょう。
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