不動産投資で重要な市場・周辺調査の目的を解説。市場規模やリサーチのツールも

不動産投資市場の現状は右肩上がり傾向にあります。はじめに不動産価格指数を見てみましょう。不動産価格指数とは、不動産価格の動向を指数化した統計データのことで、以下の画像の通り住宅価格が年々上昇していることがわかります。

出典：国土交通省｜不動産価格指数(令和5年6月30日公表)

不動産価格指数が上昇しているということは、不動産価格が高くなっていると推測できます。
また住宅のみならず、オフィスなどの商業用不動産の価格指数も上昇しています。

価格にも反映されている通り、需要が高まっているとも読み取れます。近年では、本業だけの収入ではリスクが高いと考え、不動産投資などの副業を始める人が増えています。

また円安が続く日本の不動産は、海外から見れば有力な投資先となっています。そのため日本のみならず、世界からの投資家が注目している国ともいえるでしょう。

不動産投資の市場が右肩上がりでも、投資を成功させるには市場調査を行う必要があります。

不動産投資の際に、市場・周辺調査を行う目的は下記の4点です。

• 賃貸需要の把握
• 周辺の物件との差別化
• 売却における市場性の把握
• 不動産の価格相場の把握

以下でそれぞれ詳しく解説します。

賃貸需要の把握

市場調査・周辺調査を行う目的としては、賃貸需要の把握が挙げられます。
不動産投資は借主がいなければ収入を得ることができません。アパートやマンションへ投資しても、入居者が見つからなければ意味がなく、店舗やオフィスはテナントが入居しなければ家賃を得られません。
実際に投資する前に市場調査を行っていたおかげで、以下のような物件に投資できた事例もあります。

• 需要のあった間取りであったため、空室が生まれにくい
• 将来的に区画整理が行われることを想定し、数年後に土地の資産価値が大幅に上昇した
• 高い需要があるエリアなため、家賃の値崩れがほとんど発生しない

不動産投資は物件の立地が需要に直結します。投資する物件の収益性や価格だけではなく、近隣市場なども調査しましょう。

関連記事：賃貸需要の調べ方を詳しく解説！空室率などから将来の需要を予測しよう

周辺の物件との差別化

市場調査では、不動産投資を実際に行っているライバルのリサーチも重要です。

たとえばアパート経営を考えているなら、候補地の周辺にあるアパートがライバル（競合）です。駐車場の有無や家賃相場、空室状況などをリサーチすることで、差別化の方向性が見えてくるでしょう。

すでに物件を所有している場合、近隣の物件と比較すると、自身の物件の強みや改善点に気づけます。
同じ広さでも設備がどうなっているか、家賃はほかと比べて高くないかなど調査してみましょう。

売却における市場性の把握

不動産を売却して利益を出すためには、購入時より高く売る必要がありますが、需要がなければ価格はおろか、買い手が見つからないリスクにもつながります。そのため市場性の把握は必須です。

投資先が田舎だと、次の購入者が見つかりにくくなりますが、ある程度町ができており、多くの人が集まるエリアであれば、市場性は高いと判断できます。

不動産の売買が多く行われているエリアや賃貸物件が多数あるエリアであれば、需要が高いため、買い手が見つかりやすくなるでしょう。日本でいうと、東京や大阪などの都心部が該当します。

とはいえ都心部であればよいわけではありません。区ごとや町ごとによって市場性がない場所もあるため、詳細に調べて需要を確かめなければいけません。

不動産の価格相場の把握

不動産価格の相場を把握することで、投資物件が適切な価格であるのかを見分けることができます。

不動産の価格は、相場を基準に設定しますが、売主が決めることも可能です。そのため、市場価格より高く設定されている物件も多いです。

しかし、買主からすれば、極力安く購入したいと考えるのが必然です。市場調査を行わないと、売主や不動産会社のいいなりとなり、高い価格で投資してしまうことにもなりかねないでしょう。

市場調査とマーケティングリサーチの違い

市場調査と混同されやすい単語に「マーケティングリサーチ」があります。

マーケティングリサーチとは、マーケティング活動を行う中で発生するさまざまな課題を解決するために、消費者や顧客からデータを収集し、分析することです。

市場調査は、過去から今の時間における、数字の動向を把握するためのもの。たとえば投資物件の家賃の推移や入居率の推移などを基に、市場動向を把握し、現在の物件に反映させる方法です。

一方、マーケティングリサーチは現状から未来の動向を予測して、何が必要とされているのかを把握するために用いられます。たとえば、今後必要になりそうな賃貸物件の設備などを検討する際に役立たせます。

それぞれ似たような意味合いですが、目的と時間軸が異なるため、双方を別々に分けて調査する方法もあります。

以下で紹介する市場分析のツールは、「市場調査」のためのツールですが、未来を予測するマーケティングリサーチも忘れず行いましょう。

賃貸需要などを調査する際は、インターネット上で利用できるツールを利用しましょう。アナログ的に作業すると膨大な手間と時間がかかります。

ではどのようなツールがあるのでしょうか。次の項で詳しく紹介します。

おすすめの市場分析ツール3選

賃貸需要・市場分析のツールはさまざまありますが、ここでは不動産投資で使える3つのツール・サービスを紹介します。

• 地域経済分析システム
• 賃貸ニーズの調査サービス
• 賃料査定システム

地域経済分析システム

住所、駅名、マンション名、地域などから、気になる物件の参考価格や坪単価などがわかるサービスです。地名や都道府県を選択すると、地図上に物件価格が表示されるため、売却時の簡易査定に使えます。

賃貸ニーズの調査サービス

全国の賃貸用住宅の空室率を確認できます。47都道府県すべての空室率がわかるだけでなく、市町村や区、街ごとにわかれています。市区町村や駅周辺、町名単位レベルで、投資物件を検討するエリアを絞り込めます。

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賃料査定システム

賃料査定の方法には「似た物件の情報収集」「似た物件の比較から坪単価や平均賃料を算出」などがあります。これらを賃料査定システムで行えば、アナログな作業で発生する膨大な手間や時間を削減できます。

賃料査定システムには、膨大な不動産データと高度なAI技術を用いて相場家賃を一度に調べることができるツールなどがあります。

「ビズアナオーナー」のオプションサービスには、周辺の賃料相場や成約情報を元にしたAIによる賃料査定や市場レポートの分析ができる「スマサテ」を特別プランで提供しています。

不動産投資に手間や時間をかけたくないという理由で、管理会社に丸投げしようと考えている人もいるでしょう。

ですが、利益を増やすためには市場調査や賃料決めなどを自ら行うことが重要です。簡単に利益が出る投資ではないため、手元資金を減らすだけでなく大きな借金を背負う可能性も。不動産会社に依頼する業務は自分で行い、費用を抑えつつ利益とノウハウを蓄積しましょう。

不動産投資の基本を身につけた後で、知り合いの不動産会社などに管理を任せましょう。

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