不動産投資の確定申告で提出する書類。節税や還付のためには何が必要?



不動産投資をしている人は、年に一度、納税のための確定申告を行う必要があります。


注意するポイントの多い確定申告ですが、正しく納税するため、そして節税するためには書類を正確に揃えて提出することが重要です。


今回は、不動産投資を行う人が確定申告で提出する書類について解説します。



不動産投資家の確定申告で提出する書類一覧


不動産投資の確定申告は、大まかに「白色」と「青色」の2種類に分かれます。白色が簡易的な申告、青色がより厳密な申告です。白色か青色かで、提出する書類(添付書類)が異なります。


白色・青色で違う確定申告書類


まずは必要書類を一覧でまとめました。


白色申告


  1. 確定申告書(B) 確定申告書にはAとBがありますが、不動産申告には白色・青色共通で申告書Bを使用します。

  2. 収支内訳書 青色申告時における「青色申告決算書」の簡易版です。収入や売上原価、経費を記載します。申告書は税務署などで配布されている用紙に手書きで行うことも可能ですが、国税庁のホームページで「確定申告書作成コーナー」を利用して入力すると自動で計算できます。

  3. 控除証明書類


青色申告


  1. 確定申告書(B) 白色申告と共通の書式で、税務署などで配布されているほかに、国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。

  2. 青色申告決算書(損益計算書・貸借対照表) 書類の入手方法は確定申告書と同じです。書類は4枚構成となっており、1~3ページが損益計算書となっており1枚目が概要で2・3ページが概要の詳細を記載します。4枚目は貸借対照表です。 国税庁のホームページで「確定申告書作成コーナー」を利用して自動計算することは可能ですが、簿記の知識が無いとダイレクトに入力するのは難しいかもしれません。税理士に依頼しないのであれば、日頃から会計ソフトを利用してこまめに入力しておくなどの準備が必要です。

  3. 控除証明書類


青色申告は準備書類が多い


青色申告では、複式簿記で帳簿をつけることが義務付けられているため、日々の取引をもとに「仕訳帳」と「総勘定元帳」を作成しておく必要があります。確定申告時には「仕訳帳」と「総勘定元帳」をもとに「損益計算書」や「貸借対照表」を作成して、「青色申告書決算書」とともに提出します。


また、事業開始から2か月を期限として税務署に「所得税の青色申告承認申請書」を提出していなければなりません。


提出するためには、それ以前に個人事業主として事業を開始したとする「開業届」を提出している必要があります。


「開業届」を提出しなくても罰則はありませんが「所得税の青色申告承認申請書」の承認には開業日の記載が必須となっているため、開業届は開業日の証明であると考えておきましょう。


なお、個人事業として補助金や助成金、金融機関からの融資を受ける際にも「開業届」が開業証明書類として使用されます。提出する際には、控え書類に受付印をもらい保管しておくことにより、補助金などの申請時に、その証明書の控えを添付書類として提出することができますので、証明手間が省けます。



経費計算を正しく行えば節税できる?


不動産投資は、少しでも多く利益を残すことが大切です。つまり、節税について把握しておくことも投資不動産投資成功への近道です。


しかし、節税に抜け道はありません。控除ができる内容を理解して、漏れなく経費の計上を行うことが節税への近道です。


経費についての理解を深める


不動産投資により利益を得た場合において、税法上で認められる経費には下記のようなものがあります。


  1. 管理費・共益費(管理会社などに管理を委託している場合には経費になります)

  2. 修繕費(退去時の改修工事や共用部分の修繕などが該当します)

  3. 租税公課(固定資産税や都市計画税など。新規で投資物件を購入した場合には、登記に必要な登録免許税や印紙代なども含むことができます)

  4. 減価償却費(税法上で認められている建物減価償却費が計上できます。木造やRC造など構造によって異なります)

  5. 損害保険料(火災保険や地震保険など、投資物件で加入している保険費用)

  6. ローン金利(融資を利用して投資物件を購入した場合、金利分については経費に算入することができます。元金は含まれませんので、償還明細を確認して準備する必要があります)

  7. 雑費(管理会社との打ち合わせにおける交通費や飲食費など、投資物件の運用に関して経費を算入することができます)

  8. 広告宣伝費(賃貸人募集広告など、運用のために要した費用が計上できます)

  9. 税理士費用(確定申告を税理士に依頼する場合には、その費用が計上できます)

  10. 維持管理費(投資物件を維持管理するための費用です。修繕費と混同しがちですが、清掃に使用する電気代や水道費などが該当します)


初心者が間違えやすい、申告時に認められない経費


あたりまえの話ではありますが、経費は領収書さえあれば何でも認められるわけではありません。ここでは申告時に指摘されがちな、認められない経費について解説します。


  1. 租税公課のうち、個人の住民税や所得税、法人税など。これらは個人または法人に直接課税される税金ですので経費算入はできません。また、自動車税や重量税などは事業に使用している部分については経費として認められますが、明らかに個人使用のものは認められません。

  2. 情報収集に使用する書籍費用などの雑費は経費に認められますが、例えば、個人取引をおこなうために宅地建物取引士の資格スクールに通った場合の費用などは、経費に算入できません。また、証明が難しい部分ではありますが、家族や友人との会食費なども、原則として経費算入はできません。

  3. 不動産事業を開始したからと、スーツを新調する、打ち合わせ時に持ち歩く鞄を新調するなどしても、それはあくまでも個人の財産に帰属するので、事業用の経費とは認められません。仕事でしか使用しないと主張しても、認められません。



確定申告すれば還付金があることも


還付金とは、納税者へ返還されるお金です。しかし、確定申告をしたからといって、必ず「還付金」を受け取ることができるわけではありません。税金を支払いすぎている場合にのみ、税金の還付を受けることができます。


還付金をもらうために必要な書類


所得税の場合は、確定申告書に勤務先からの給与所得を書いて正しく所得を申告すれば、基本的には還付を受け取ることができます。詳しくは、下記の記事で紹介しています。


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サラリーマン大家の確定申告。不動産所得と給与所得の違いと節税ポイント


税理士に依頼した方が還付金が増えるか


青色申告の場合には決算書(損益計算書・貸借対照表)の記載があるので、税理士に依頼するケースも多いです。


税理士は申告のプロです。当然、経費に算入できる費用や申告までのスピードアップなどの効果が期待できます。ただし、還付金はあくまでも払いすぎた税金が還付されるシステムです。そのため、最大限、正しく経費を計上して申告することができるのならば、税理士への依頼がプラスになるわけではありません。依頼費用や確定申告を自分で行ったときの労力やコストを総合的に勘案してから、依頼をするように心がけましょう。


なお、税理士費用は、経費に算入して総所得から差し引くことができます。税理士費用は、小規模事業における青色申告では、60,000~130,000円前後が相場といわれています。もっとも、月間仕訳数やサポートの範囲で変動するため、参考としてお考えください。