アパート経営は自主管理だとトラブルが起こりやすい？委託管理と徹底比較

アパート経営における自主管理とは、入居者対応や業者の手配、入居者の募集活動、家賃の徴収など、大家さんが自らアパート経営の仕事をする管理方法です。

一方、委託管理とは大家さんから依頼された管理会社が、入退去や募集活動など賃貸経営に関する業務を行う方法のことです。

ここでは、自主管理の概要や目的、仕事内容、委託管理との違いについて解説していきます。

自主管理の概要や目的

自主管理とは、管理会社に委託せずに大家さんが入居者募集やトラブル対応、建物管理などアパート経営に関わる全ての業務を行う管理方法です。

自主管理の目的やメリットとして、

• 管理委託手数料の削減
• アパート経営のノウハウを習得
• 入居者と直接コミュニケーションを図れる

などが挙げられます。

自主管理の場合は、自分でアパートの管理業務を行うため経費削減に繋がります。

また、アパート経営に深く携わることで知識や経験を深められるでしょう。入居者と直接対話する機会が多いので、入居者のニーズを把握したい方にもおすすめです。

自主管理の仕事内容

自主管理する大家さんの仕事内容は、大きく3つに分けられます。

①入居者対応

• 入居者募集、内覧手配、家賃徴収、クレーム対応
• 退去手続き（立ち会い、敷金精算、原状回復など）

②建物管理

• 日常清掃、定期点検、修繕発注

③事務作業

• 書類管理（契約書の作成、領収書の管理など）
• 経理業務（経費の管理や確定申告の申請、税金の支払いなど）

上記が大家さんの主な仕事内容です。上記で挙げたように日常的な業務のほか、経理などの事務作業も対応する必要があります。

なお、自主管理で入居者募集を行う際、自ら所有するアパートで募集するのであれば宅建業免許が不要ですが、第三者の物件募集や仲介を行う場合は同免許が必要となります。

委託管理との違い

自主管理と委託管理の違いは、管理業務を誰が行うかということです。

委託管理は、外部の管理会社に不動産経営に関する業務の一部を任せる管理方法です。

入居者の募集活動や家賃回収、クレームやトラブルなどの入居者対応、建物管理など自主管理で大家さんがする仕事を管理会社が代行してくれます。

大家さんの手間と時間を大幅に省けますが、管理会社に委託手数料を支払う必要があります。

自主管理と委託管理、どちらを選ぶかは大家さんの状況や目的に合わせて判断することが大切です。

それぞれの管理方法のメリットとデメリットを理解したうえで、自分に合った管理方法を選択すると良いでしょう。

自主管理のメリット

自主管理のメリットは以下の通りです。

• 経費削減ができる
• 入居者と信頼関係が築きやすい
• 不動産経営のノウハウが学べる

一つずつ詳しく解説していきます。

アパート経営の経費削減ができる

管理委託の場合、管理会社に管理委託手数料を支払う必要があります。管理会社に委託せずに自分で行うことで、その分の費用を抑えられることは大きなメリットです。

管理委託手数料は契約内容によって異なりますが、家賃の5〜10％が一般的です。

仮に月間の家賃収入が100万円の場合は5万円〜10万円前後の手数料がかかるので、経費を抑えることに繋がります。

入居者と信頼関係を築きやすい

自主管理は全ての窓口が大家さんとなります。そのため、クレームやトラブル、物件の不具合があった場合は大家さんが全て対応します。

手間はかかりますが、入居者とのコミュニケーションがとりやすくなり、信頼関係が築きやすいといったメリットがあります。

さらに、入居者と直接コミュニケーションをとることで、入居者のニーズを把握しやすく、満足度の向上にも繋がるでしょう。

不動産経営のノウハウが学べる

自主管理することで、不動産経営に関する知識や経験を積むことができます。

大家さん自身が物件を管理することで、各作業にかかる時間や費用などがわかるため、後々委託管理した場合にも役立つでしょう。

自主管理のデメリット

経費削減などのメリットがある一方でデメリットもあります。たとえば、以下の通りです。

• 大家さん自身がトラブル対応や募集活動を行う必要がある
• 緊急対応を求められる場合がある

自主管理では時間と労力がかかる業務が多く、大家さんの負担が増える可能性があります。

入居者のトラブルや募集対応を行う必要がある

自主管理は大家さんが物件に関わる全ての業務を行う必要があります。入居者からのクレームやトラブル対応、空室が発生した場合は入居者募集など、時間を取られる業務も少なくありません。

サラリーマンとして働きながらアパート経営をしている大家さんの場合、このような業務はかなり負担に感じるでしょう。

関連記事：自主管理でよくあるトラブル。大家さんが直面する問題とその対策とは

緊急対応を求められることがある

夜間のクレームや水漏れなど、入居者のトラブルで緊急対応を求められるケースがあります。

委託管理の場合は、24時間対応できるように体制を整えているところもありますが、自主管理の場合でも、大家さんは24時間体制での対応が必要になるでしょう。

そのため、駆けつけサービスやコールセンターなどをうまく活用することで、負担を軽減することが可能です。

委託管理のメリット

委託管理は入退去時の対応や家賃の徴収、入居者の募集活動など賃貸経営に関わる業務を管理会社が行う管理方法です。

そのため委託管理を行うと以下のメリットがあります。

• 時間や手間がかからない
• 緊急対応やクレーム対応をしなくて済む

それぞれ詳しく解説していきます。

入居者対応に時間や手間がかからない

委託した管理会社が入居者対応を行うため、大家さんは時間や手間がかかりません。

また、入居者の募集活動も管理会社が行うため、不動産会社などに依頼をする必要がないこともメリットといえます。

緊急対応やクレーム対応をしなくて済む

委託管理では、専門の知識を持ったプロが24時間・365日対応してくれます。

そのため、管理の時間がとれなかったり、緊急対応やクレーム対応が苦手だったりする大家さんにとっては、非常に魅力的なメリットです。

また、入居者と直接関わることが少ないため、精神的な負担を軽減できるでしょう。

委託管理のデメリット

委託管理のデメリットは以下の通りです。

• 管理会社に費用を支払う必要がある
• 物件の入居率が低下するリスクがある

賃貸経営に関わる業務を委託することで、大家さんの負担が軽減できますが、毎月経費がかかります。

また、管理会社や担当者によってサービスの質にばらつきが生じるリスクもあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

管理会社に費用を支払う必要がある

委託管理では、管理委託手数料を毎月支払う必要があり、一般的に家賃の5〜10%程度といわれています。

たとえば、1つのアパートから得られる月間の家賃収入が40万円の場合、自主管理では40万円が大家さんの手元に残ります。一方、委託管理で毎月10%の手数料を支払っている場合は、4万円が差し引かれるということです。

管理会社によって手数料は異なるため、業務内容や手数料など、希望に合った条件の管理会社に委託しましょう。

物件の入居率が低下するリスクがある

管理会社や担当者によって、営業力のレベルや質が異なる可能性があります。

高い営業スキルを持った担当者がいる、または入居者募集に自信がある管理会社であれば、入居者募集への不安はないでしょう。

一方で、担当者が入居者募集のノウハウに乏しい場合や、管理会社の実績があまりない場合など、物件への問い合わせや申し込みが減り、空室率が高まってしまうリスクがあります。

賃貸管理はアパート経営において重要な仕事です。現在アパート経営をしている大家さんや、これからアパート経営を考えている方は、自主管理と委託管理どちらの管理方法がいいのか悩む方も多いのではないでしょうか。

ここでは、自主管理が向いている人と向いていない人の特徴について詳しく解説していきます。

自主管理が向いている人

自主管理が向いている人の特徴は以下の通りです。

1. 時間に余裕がある人
2. コミュニケーション能力が高い人
3. 所有物件が少ない人

それぞれ詳しく解説していきます。

時間に余裕がある人

自主管理は全ての賃貸業務を大家さんが行う必要があります。トラブルがあれば物件に駆けつけたり、すぐに対応したりしなければなりません。

そのため、時間に余裕がある方や時間の使い方がうまい方が向いています。

コミュニケーション能力が高い人

自主管理の場合、大家さんは入居者と直接関わることが多いでしょう。

そのため、コミュニケーション能力が高ければ、入居者と良好な関係を築くことができ、入居者の満足度向上にも繋がります。

誰とでも会話ができる、または人と接することが好きという人は、自主管理に向いていると言えます。

所有物件が少ない人

所有している賃貸物件が多いと1つの物件にかける管理や対応が手薄になってしまう可能性があります。

逆に所有物件が少なければ、入居者のトラブルやクレームが少なく、対応時間や手間も削減できるため、管理の質を保てます。

アパートを含む所有物件が少ない人は、委託管理手数料を削減するためにも自主管理が向いているでしょう。

自主管理が向いていない人

反対に、自主管理が向いていない人の特徴は以下の通りです。

• 時間に余裕がない人
• 所有物件が多い人
• 自宅から離れたところに物件がある人

それぞれ分かりやすく解説していきます。

時間に余裕がない人

アパート経営とは別に本業があり、仕事をしている人はクレームやトラブルがあってもすぐに対応するのは難しいでしょう。

賃貸管理に十分な時間を取れない人は自主管理には向いていないと言えます。

所有物件が多い人

多くの不動産を所有している人の場合、1つの物件にかける時間が分散されてしまいます。

1つの物件にかける時間が短くなることで、サービスの質や賃貸物件としての価値が低下してしまう恐れがあります。

また、同時にトラブルが発生してしまった場合、対応が遅れる可能性もあるため向いていないといえるでしょう。

自宅から離れたところに物件がある人

所有するアパートから離れた場所に大家さんが住んでいる場合、何かあった時すぐ物件に駆けつけることは容易ではありません。

比較的時間があり所有物件も少ない人であっても、離れたところに住んでいるとすぐに対応できないことがあります。

上記に挙げたような人は、自主管理には向いていないといえます。手数料はかかってしまいますが、専門の知識を持った管理会社に管理を任せることで、時間を有効に活用できるでしょう。

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