アパート経営は儲からない？儲けを少しでも大きくする方法とは
「アパート経営は儲からない」という言葉をよく聞きます。確かにアパート経営は、簡単に大儲けを期待できるものではありませんし、当然失敗する人もいます。
しかし、それでもアパート経営を始める人が多いのはなぜでしょうか。アパート経営のメリットと、儲けを少しでも大きくするための方法を紹介します。
アパート経営は儲からない、は本当？
アパート経営における費用や収益の実態、オーナーが実際にどの程度の所得を得ているのかを見ていきます。
アパート経営の費用
アパート経営の初期費用総額は、建物本体の工事費×1.25倍が目安です。
建物自体を作る本体工事費に加え、電気や水道などの外構費も必要です。また、火災保険料や登記費用、不動産取得税や住宅ローンの手数料などのコストも別途発生します。これらは一般に諸費用といわれ、建築費の5％が目安です。
さらに、アパート経営はこれら初期費用に加えて、ローンの返済や修繕費、税金費用なども発生します。
アパート経営の収益
アパート経営を行う前には、投資額に対するリターンを見積もって、想定利回りを算出することになります。
この結果に納得がいけば、アパート経営を始めるわけですが、この想定利回りというのは、必ずしもそのまま達成できるとは限りません。想定利回りは通常、空室のない状態での年間家賃収入をベースに計算されます。
しかし、一般的にアパートの築年数が古くなってくると、設備などの点で老朽化も進行してくるため、空室率が増加する傾向にあります。
また、近隣で新築のアパートができてくると、対抗して顧客を確保するために家賃を下げることも選択肢に入れなければなりません。
関連記事：不動産投資の平均利回りは何パーセント？最低ラインや利回りを高くするコツを紹介
アパート経営の収支の実態
アパート経営などで家賃収入を得ている人は、確定申告の際に事業所得者として不動産所得を納税する必要があります。
納税の実態については、国税庁より「申告所得税標本調査」として公表されているため、確認することができます。令和2年のデータでは、不動産所有者の平均所得金額は540万円でした。
平均所得金額とは、家賃収入の中から必要経費を除いた部分であり、実際の手取り額は税金やローン返済などを引いたものになります。
アパート経営は「儲かる」以外のメリットが多い？
アパート経営は、必ずしも大儲けできるとは限りません。少なくとも、大金持ちを夢見てアパート投資に飛び込むのは、やめたほうがよいでしょう。
一方、アパート経営には「儲ける」以外のメリットも存在します。
アパート経営は相続対策になる
アパート経営は相続対策として有効です。
土地や建物を他人に貸し出ししている場合、相続税法の規定において借家権割合および借地権割合を使用して評価額を下げることできます。
借家権割合とは、相続税を計算する際に貸出している土地や建物の評価額を減額する割合のことで、全国一律30％と定められています。これは、貸し出されている不動産は他用途への転用がしにくく、更地よりも評価を下げるべきという考え方に基づいたものです。
また、借地権割合とは、土地の権利のうち借地がどの程度の割合を占めているかを示す数字です。こちらは地域によって10％刻みで異なった数値が定められており、概ね60～70％の比率となっています。
また、土地面積が狭い場合は小規模宅地の減額特例というルールも適用できる場合があります。細かい条件はありますが、認められれば200平米までを本来の評価額の半分に減らすことができます。
こういった制度を活用することで、不動産を何もせず保有し続けた場合と比較して、大きく納税額を減少させられる可能性があります。
アパート経営は生命保険の代替になる？
アパート経営は生命保険の代替になるというメリットがあります。
アパート購入のためにローンの申し込みを行う際、銀行の指定する「団体信用生命保険（団信）」が組み込まれます。これは、オーナーが万一亡くなった際に、その時点でのローン残債が保険金により弁済され、ローン残高が0になるという保険です。
団信を活用することで、ローン返済義務のないアパートと毎月の家賃収入を家族に残すことができるので、あえて別に生命保険に入る必要性が薄くなることになります。
アパート経営の長期的メリット
アパート経営の大きな強みとして、老後の生活を送るうえで年金としての効果があるという点が挙げられます。
「老後2,000万円問題」というフレーズがニュースに取り上げられることも多いですが、公的な年金制度だけで老後に不安のない生活を送れるのか、不安に思う人は多いでしょう。
そんな状況の中で、安定して毎月一定の不労収入が入ってくるという事実は、何物にも代えがたい安心感を与えてくれます。また、アパート経営はインフレに強いという側面もあります。一般的に不動産の価値は、お金の価値の変動の影響を受けにくい特性があります。
現金だけ保有している場合、インフレが生じると実質的な保有資産は目減りすることになりますが、不動産を保有することでその影響を少なくできます。経済変動に対するリスク管理としても、非常に優秀であるといえるでしょう。
アパート経営の「儲け」を少しでも大きくする方法
アパート経営で大儲けすることは難しいものの、多くのメリットが存在します。とはいえ、投資する以上は少しでも利益を出したいと思うのは、当然です。
手元に残るお金をより多く確保するには、どう立ち回るべきなのか、留意すべき点を紹介します。
賃貸市況の徹底リサーチ
賃貸市況というものは、常に同じ状況が続く訳ではありません。
アパート投資を始めたときから5年後、10年後、さらにその先、状況が著しく変化する可能性もあります。大規模な商業施設の建設・閉鎖、鉄道の路線延長・廃止、学校の新設・閉校など、相場に影響を与える外部要因は数多く考えられます。
最近は賃貸物件の情報を不動産サイトで検索すれば、希望条件での最安値などを瞬時に把握できるようになりました。スペックが相場に見合っていないと判断されれば、検討対象から外されてしまうため、常に市況の最新動向にアンテナを張っておく必要があります。
状況に応じた家賃設定の見直しは必須ですが、敷金や共益費、管理費なども合わせて見直しが必要です。なぜならこれらの費用も、借りる人にとっては家賃の一部と認識されているからです。
もし管理を外部に委託している場合は、必要に応じて委託範囲の見直しや委託先の再選定を行ったほうがよいケースもあります。
物件の定期的なメンテナンス
外部要因の調査に加え、物件そのものの定期的な改装やメンテナンスも重要です。
新築した当初のアパートは設備も新しく、見栄えもよいですが、年数の経過に伴って必ず経年劣化が生じます。特に外壁や階段、廊下などの共用部分は居住者の目にも止まりやすい箇所であり、物件そのものへのイメージに直結します。
古臭く汚いイメージがついてしまえば、魅力度も下がり、空室が生じるリスクが上がります。修繕工事は一時的に大きな出費となるため、オーナーには負担になりますが、長期的な経営を考えるとやむを得ないといえるでしょう。
アパートの状態が改善すれば賃料水準を維持でき、直接的に収益性の改善にもつながります。
収支管理を徹底する
アパート経営にかかる収入と支出の管理を徹底的に行うことが、収益の最大化にとって重要です。
先に触れたメンテナンスに関しても、修繕をやろうと思えば際限なくできてしまうので、その費用対効果を踏まえた最適なプランを考えなければなりません。
税務面に関しても、申告時にどこまでが経費として計上できるのか、税務署から無用な指摘を受けないためにも戦略を練っておく必要があります。
ローンを組んでいる場合は、ローンを借り換えた場合にどの程度収支が改善するか、最新情報を注視し適宜シミュレーションを行うことが必要です。またオーナーの負担は増えますが、もし資金や管理能力などのリソースに余裕があれば、複数の物件を所有することもリスク管理として選択肢になってくるでしょう。
このように収益の最大化を目指すうえで、考慮すべき要素は多岐に渡ります。
関連記事：アパート経営の年間経費。経費で落とせるものには何がある？
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