賃貸経営で起きがちなトラブル事例6選！泣き寝入りしないための方法も
管理会社などとのトラブル事例！対処法も
賃貸経営では、入居者からのクレームやトラブルはよく聞かれることですが、管理会社（不動産会社）との間でもトラブルになることがあります。管理会社との間で発生するトラブルと対処法について解説します。
管理会社との間で発生するおもなトラブルは以下の3通りです。
- サブリースによるトラブル
- 管理委託方式のトラブル
- 土地持ちの高齢者にしつこい営業
サブリースによるトラブル事例と対処法
賃貸物件を管理する方法には主に自主管理、管理委託、サブリースの3つがあります。
自主管理とは、自分自身で賃貸物件の管理を行うことです。管理委託では、管理会社がオーナーの代理として入居者との契約や家賃の徴収などを行います。
サブリースは管理委託の一種ですが、不動産会社が物件を一括して借り上げ入居者を募集し、転貸します。サブリースでは不動産会社がオーナーに賃料を支払うため、空室のリスクなどがないため、一見するとオーナーにとってよいことばかりですが、賃料は一般的な賃料相場よりも2割～3割程度低いことや、借り手である不動産会社の方が立場が強くなるため、賃料の減額や一方的な契約の打ち切りといった事態に見舞われるかもしれません。
サブリース契約を検討する場合は、契約内容をよく理解し、サブリース会社の信頼性や財務状況を確認することが大切です。また、サブリース以外の管理方法も比較検討し、自分にとって最適な選択をすることをおすすめします。
サブリースによるトラブル事例は以下の通りです。
サブリース会社から賃料減額請求を受けた場合
サブリース会社は、借地借家法に基づいて、家賃相場が下がったり、築年数が経ったりした場合、賃料減額を交渉することができます。これによって、オーナーが当初予定していた賃料収入を大きく下回り、収益性が悪化してしまう可能性があります。
対処法としては、賃料減額に応じないことが望ましいですが、裁判になった場合、サブリース会社の主張が認められる可能性が高いです。そのため、賃料減額の請求があった場合は、サブリース会社との交渉や協議を行うことが重要です。
契約条件などについて十分な説明が行われなかった場合
管理契約を結ぶ際、サブリース会社からの勧誘がしつこく、契約内容をよく理解せずにサインしてしまうと、後でトラブルになる可能性があります。
先にお伝えした賃料減額のほか、免責期間の条項などに注意が必要です。
対処法としては、契約書をよく読み、分からない点は質問することが大切です。また、他の管理方法と比較検討し、サブリースが本当に必要かどうか判断しましょう。断るときには断固とした態度を見せて、安易に了承しないようにしましょう。
サブリース会社からマスターリース契約を解除された場合
サブリース契約は、オーナーと不動産会社がマスターリース契約（賃貸借契約）を締結し、不動産会社が借主（転借人）に転貸する契約ですが、サブリース会社は、経営状況の悪化や物件の需要低下などを理由に契約を中途解約することがあります。
これによって、オーナーは急に空室になった物件の管理や募集を行わなければなりません。サブリース会社の財務状況や信用度を事前に調べることが重要です。
また、自身の物件がサブリース契約が打ち切られたとしても賃貸需要があるかといった市場性を把握しておくことも重要です。
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マスターリース契約の解約をサブリース会社に拒否された場合
サブリース会社は、借地借家法に基づいて、正当な理由がない限り、オーナーからの契約解除を拒否できます。
たとえば、オーナーが物件を売却したい場合でも、サブリース会社の同意がなければ契約を解除できません。
対処法としては、正当な理由がある場合は、立退料や違約金を支払って契約を解除できます。
正当な理由とは、たとえば、物件の老朽化や再開発などで取り壊す場合や、オーナー本人が住む物件がない場合などです。
サブリース会社から修繕費用を請求された場合
サブリース会社は、物件の修繕や改装を行った場合、その費用をオーナーに請求することがあります。しかし、その修繕や改装が必要かどうかや、費用が妥当かどうかはオーナーには分かりにくいです。
対処法としては、契約書に修繕費用の負担に関する条項があるかどうか確認し、ある場合はその範囲や条件を明確にしましょう。また、修繕や改装を行う前に、オーナーの同意を得ることや、見積もりや領収書の提示を求めることもできます。
管理委託方式のトラブル事例と対処法
サブリース以外にも、管理委託方式によるトラブル事例には以下のようなものがあります。
管理会社が入居者の選定や審査を適切に行わない
管理会社が入居者の選定や審査を適切に行わないことで、家賃滞納や騒音トラブルなどが発生する場合があります。
管理会社の実績や信頼性を確認することです。管理会社には、不動産管理業者登録やマンション管理業者登録などの資格が必要です。
また、管理会社の評判や口コミなども参考にするとよいでしょう。
管理会社が物件の維持管理や修繕を怠る
管理会社が物件の維持管理や修繕を怠ることで、物件の劣化や入居者の不満が生じる場合があります。
管理委託契約書の内容をよく確認することです。
管理委託契約書には、管理会社の業務範囲や責任、報告義務、費用負担などの重要事項が記載されています。
契約書に不明な点や不満な点があれば、管理会社に質問や交渉をすることが必要です。
関連記事：アパートのメンテナンス箇所と費用を紹介！賃貸オーナーに与える影響や注意点も
管理会社が適切な報告をしない
管理会社がオーナーに対して、管理費用や修繕費用などの明細や領収書を提出しないことで、不正や不信が生じる場合があります。
管理会社とのコミュニケーションを密にすることです。管理会社は、オーナーに対して、物件の状況や入居者の動向、管理費用や修繕費用などの明細や領収書を定期的に報告する義務があります。
オーナーも、管理会社に対して、物件の管理方針や入居者の対応方針などを伝えることが必要です。
土地所有者へのしつこい営業
賃貸経営におけるトラブルとしては、始める前の強引な勧誘も問題になっています。
アパート経営は相続対策で地主が行うケースが多く、土地を保有する高齢者への営業活動がトラブルに発展することがあります。
アパート経営のしつこい営業に関するトラブル事例と対処法には、以下のようなものがあります。
営業が強引で契約内容を理解せずにサインした
営業が強引で契約内容を理解せずにサインしてしまうケースですが、この場合、契約は無効になる可能性はあるものの、無効が認められるのが難しい場合もあります。
契約書をよく読み、分からない点は質問することが大切です。また、他の管理方法と比較検討し、アパート経営が本当に必要かどうか判断しましょう。
断るときには断固とした態度を見せて、安易に了承しないようにしましょう。
営業が繰り返し訪問や電話をしてくる場合
この場合、不当な勧誘とみなされる可能性があります。
2020年に制定された「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律 (賃貸住宅管理業法)」では、不当な勧誘を行うものに対しては罰則規定を設けています。
不当な勧誘などの禁止に違反した場合には、6カ月以下の懲役もしくは50万円以下の罰金が科されます。
営業が認知症の高齢者に契約を迫る場合
この場合、契約は無効になる可能性があります。
認知症になると、意思能力がないと判断され、契約行為はできなくなります。
2023年に改正された民法では、「重度の認知症など、意志能力がない状態で行った契約は無効である」と明記されています。
高齢者のトラブル防止には、不審な電話や訪問、インターネットやメールなどによる勧誘や請求には応じないことが大切です。契約内容をよく理解せずにサインしたり、個人情報や口座番号を教えたりしないようにしましょう。
トラブルにあったり、不安に思ったりした場合は、できるだけ早く消費生活センターなどに相談しましょう。消費者ホットライン「188（いやや！）」番は、最寄りの消費生活センターなどをご案内する全国共通の電話番号です。
また、高齢者のトラブルを防ぐためには、身近にいる家族や友人、ホームヘルパー、地域包括支援センターなどの職員が日頃から本人の生活や言動、態度などの様子を見守り、変化にいち早く気づくことがとても重要です。
以上のように、アパート経営のしつこい営業には注意が必要です。アパート経営は長期的な視点で行うものですので、慎重に判断することが大切です。
アパート新築の営業を受けた場合に注意する点
アパート新築の営業を受けた場合、注意する点には以下のようなものがあります。
- 新築アパートの利回りは、新築プレミアムや満室想定で計算されている場合が多く、実際の収益性とは異なる可能性があります。家賃下落率や空室率、修繕費用などを考慮したシミュレーションを行う必要があります。
- 新築アパートの立地は、人口動向や競合物件の状況によって将来の需要が変わる可能性があります。周辺の市場調査や入居者のニーズ分析を行う必要があります。
- 新築アパートの間取りや設備は、建築コストを抑えるために狭くしたり、差別化のないものになっていたりする場合があります。競争力のある間取りや設備を選ぶ必要があります。
- 新築アパートの融資は、金利や返済期間などによってキャッシュフローに大きな影響を与えます。融資条件を比較検討し、自己資金の状況に合わせた適切な融資プランを選ぶ必要があります。
以上の点に注意して、アパート新築の営業を検討することをおすすめします。
入居者とのトラブル事例！対処法も
賃貸経営をしていると、賃貸契約の解除や立ち退き時のトラブル、家賃をきちんと払ってもらえないトラブル、賃貸物件をきれいに使ってもらえないトラブルなどさまざまなトラブルが発生しがちです。
契約解除・立ち退き
入居者がいても、古くなったので建て替えて資産価値を高めたいから、家賃の滞納が続いているので出ていってもらいたいから、などの理由で賃貸契約を解除して立ち退いてもらいたい事情が発生しても、入居者は「借地借家法」という法律で保護されているため、簡単には立ち退いてもらえません。
契約期間が定められていて契約更新がない「定期借家契約」であれば問題はないものの、一般的な賃貸借契約では当初の賃貸期間が満了しても契約更新されるので、オーナーに「正当事由」がなければ解約できません。
なお、正当事由とは次のような理由です。
- オーナー自身や家族が住むために使用する必要がある
- 生計のためにやむを得ず売却する必要がある
- 建物の老朽化が激しいため修繕や取壊しの必要がある
- 家賃滞納が長期間継続するなど入居者側に相当な問題がある
- 十分な立退料を提供する条件を提示する
関連記事：オーナーが強制立ち退きを要求できる条件とは。強制退去の理由と執行の流れ
入居者が立ち退きを拒否し続ける場合
賃借人は、建物の老朽化や自己使用などの正当な事由がある場合には、賃貸人の立ち退きの申し入れに応じる義務があります。
賃借人が無理やりにでも立ち退きを拒否し続ける場合は、賃貸人に不利益を与えることになります。
対処法としては、賃貸人は、賃借人に対して裁判を起こして強制的に立ち退かせることができます。
ただし、裁判は時間や費用がかかることや、賃借人の事情も考慮されることを覚えておきましょう。
賃貸契約解除や立ち退きを検討する場合は、契約内容をよく理解し、賃貸人と賃借人の双方の権利と義務を尊重することが大切です。
家賃滞納
家賃滞納は、賃貸経営において最も多く発生するトラブルの一つです。
家賃滞納によって、貸主は家賃収入の減少や法的費用の発生などの損失を被ることになります。
入居者が家賃の支払いを忘れていただけならば催促すれば解決しますが、支払う気がない場合や支払い能力がない場合には問題です。
支払い期日までに家賃の入金がない場合はすぐに管理会社を通じて入居者に連絡を入れてもらいましょう。
電話やメールをしてもつながらない場合や入居者が不在がちで連絡が難しい場合には督促状を作成して入居者宛に送付します。
それでも支払がない場合には、連帯保証人に対して家賃不払いの状況を伝えて支払いを督促します。
家賃の不払いが3カ月以上続くようなら契約解除をすることも含めて家賃支払いの催告書を送付します。
このような状態だと後日法的な手段をとらなければならない可能性が高いので「内容証明郵便」で催告書を送るのがよいでしょう。
いつまでたっても状況が改善しないときには、契約解除・建物明渡訴訟の準備をすることになります。
家賃滞納のトラブル事例と対処法は、以下のようなものがあります。
貸主が借主に対して督促や解除通知を行うが、借主が無視する場合
この場合、貸主は裁判を起こして、借主に対して建物の明け渡しと滞納した家賃の支払いを求めることができます。
裁判には時間や費用がかかりますが、勝訴すれば強制執行が可能になります。
裁判を起こす前には、内容証明郵便で督促や解除通知を送ることが必要です。
借主が家賃滞納の理由や支払い計画を説明し、貸主と話し合いを求める場合
この場合、貸主は借主の事情を聞いて、支払いの猶予や分割払いなどの妥協案を検討できます。
ただし、貸主は借主の言い分を鵜呑みにせず、証拠や保証人などを確認することが重要です。
また、話し合いの結果を書面で残すことも忘れないようにしましょう。
以上のように、家賃滞納のトラブル事例と対処法は様々です。
家賃滞納は早期に対応することが重要ですので、貸主も借主も互いにコミュニケーションを取り、適切な解決策を探すことが大切です。
汚部屋
入居者の中には、掃除が苦手な方やゴミをためこんでしまい「汚部屋」にしてしまう方もいます。
このような状態になると入居者が出ていった後もきちんと原状回復してくれるのか心配になりますし、原状回復費用を出してもらえなければ多大な出費を負担しなければなりません。
もちろん、そのままの状態にしておけば資産価値は大きく下がってしまいます。賃貸ししている部屋が汚部屋になるトラブル事例と対処法には、以下のようなものがあります。
入居者が部屋をゴミや汚物で埋め尽くし、悪臭や害虫の発生を引き起こす場合
この場合、賃貸人は入居者に対して部屋の清掃やゴミの処分を催促できます。
入居者が応じない場合は、内容証明郵便で清掃や処分の期限を通知し、期限内に履行されない場合は賃貸借契約を解除できます。
対処法としては、入居者との交渉によって部屋の状態を改善することが望ましいです。
入居者が部屋を汚して退去し、原状回復費用を支払わない場合
この場合、賃貸人は入居者に対して原状回復費用の支払いを請求できます。
原状回復費用は、入居者の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗（そんもう）・毀損（きそん）を復旧する費用です。
対処法としては、入居者との交渉によって原状回復費用の額を決めることが望ましいです。
以上のように、賃貸ししている部屋が汚部屋になるトラブルは、賃貸人にとって大きな損失や迷惑をもたらします。
入居者が素直に交渉に応じない場合には、第三者の仲介や調停、裁判などを利用することになり、時間や費用がかかってしまいます。
賃貸経営をする際は、入居者の審査や契約内容の確認、定期的な点検などを行うことが大切です。
アパートなどの賃貸経営を行う目的
ここまで、賃貸経営のさまざまなトラブル事例をお伝えしてきましたが、賃貸経営には土地の有効活用をはじめとして様々なメリットがあります。
たとえば、健全な経営さえできればオーナーとして長期にわたり、安定した家賃収入を得られます。
安定収入が得られる以外では、税金面で優遇されるメリットがあるため、税金対策で賃貸経営を行う人も多いです。
とはいえメリットばかりではないため、賃貸経営を始めたいなら、リスクと対処法についてしっかりと理解しておくことが大切です。
賃貸経営のリスクと5つの対処法
賃貸経営には次のようなリスクがあります。
- 空室リスク
- 賃料下落リスク
- 災害リスク
- 金利上昇リスク
- 売却リスク
これらのリスクに対処するためには、以下のような方法があります。
- 空室リスクは、立地や物件の魅力、競合状況などを考慮して、適切な賃料設定や差別化戦略を行うことで抑えることができます。また、賃貸仲介に強い管理会社を選ぶことも有効です。
- 賃料下落リスクは、空室リスクと同様に、市場の動向や入居者のニーズに応じて、賃料の見直しや物件の改善を行うことで対処できます。また、長期契約や固定賃料制などの契約形態を検討することも一つの方法です。
- 災害リスクは、火災保険や地震保険などの保険に加入することで、被害の補償を受けることができます。また、耐震性や防災設備などの物件の品質にも注意することが重要です。
- 金利上昇リスクは、借入れ金利が上昇することで、返済負担が増えるリスクです。このリスクに対処するには、自己資金の確保や借入れ期間の短縮、固定金利の選択などが有効です。
- 売却リスクは、物件の価値が下落することで、売却時に損失を出すリスクです。このリスクに対処するには、物件の資産価値を高めるために、維持管理やリフォームなどを行うことが必要です。また、売却時期や方法にも注意することが重要です。
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