絶対にやってはいけない空室対策4選！空き部屋を減らす簡単な方法も

入居者を獲得するため、また既存の入居者に長く住んでもらうためにやってはいけない空き室対策があります。

家賃や費用の面でやってはいけないこと、既存の入居者への配慮を欠いた対策など、望ましくない空室対策を4つ紹介します。そのような対策を検討していたり、行っていないか確認しておきましょう。

相場に合わない家賃設定

相場に合わない家賃設定をしていると、入居者を獲得できません。

家賃を決める際は、まず近隣の似た物件の相場に合わせて検討します。間取りや設備、構造などによっても変わりますが、極端に相場に合わない家賃設定をしてしまうと入居者は決まりにくくなります。

新築当初は入ったとしても、その後空室が増えていってしまう可能性があります。家賃の相場をしっかりと調査し、適正な額に設定しましょう。

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無理なリフォーム

リフォームに必要以上の費用をかけるのはおすすめしません。

たとえばトイレ・バス・洗面所の3点が分かれているほうが人気だからといって、それぞれに分ける工事を行ったとします。3点ユニットバスを分離する工事の相場は100万円〜150万円ほど。作業も大掛かりになるので費用は高額です。

費用対効果を考えずに過度なリフォームでコストが増えると、たとえ入居者が見つかったとしても利益が小さくなってしまいます。

入居者が求めるニーズや、費用対効果を考えてリフォームを行うことが必要です。

既存の入居者への配慮を忘れる

すでに入居者がいる場合には、その方々のことも考える必要があります。間違った対策をして、既存の入居者が退去してしまっては空室を増やす結果になってしまいます。

たとえば家賃の大きな値下げをしたことにより、不公平感を抱き退去してしまう居住者もいるかもしれません。
動物が苦手だからペット不可の所に入居したはずなのに、あとから「ペット可」に変更されたら不快な思いをする入居者もいるかもしれません。

既存の入居者が退去してしまえば、せっかく空室対策をして新規の入居者が来ても利益が減ってしまいます。既存の入居者への配慮も忘れないようにしましょう。

無計画に入居条件を緩くする

入居者獲得のためでも、対策を考えずに入居条件を緩めることは控えたほうがいいでしょう。

ペットの飼育や外国籍の方などの入居条件を緩和すれば、入居率は上がるかもしれません。しかし後々のトラブルを想定して対策を取っておかないと、思わぬ費用が掛かってしまうこともあります。

たとえば、ペットの飼育可にした場合、ペットの匂いが付いたり壁が傷んだりと、退去後の復旧に大きな費用が掛かります。また、外国籍の方であれば、家賃を未納のまま帰国されてしまうといったリスクが考えられます。

入居時に原状回復義務の確認や、家賃保証会社と契約するなど、想定されるリスクの対策をとってから入居条件の緩和をしましょう。

不動産の管理会社に管理すべてを任せきりにしないようにしましょう。業務によってはオーナー自らが管理業務の一部を担ったほうが良い場合もあります。

この項では、管理会社の役割と、オーナーのほうが得意といえる空室対策もあることを紹介します。

管理会社の役割

不動産の管理会社の業務は、大きく分けて「賃貸管理」と「建物管理」があります。

「賃貸管理」はおもに入居者への対応をおこなう業務で、入居者募集やクレーム対応、家賃集金の代行などが含まれます。「建物管理」は、建物の清掃業務など建物の維持管理に関する業務です。

不動産管理会社に委託する場合、「賃貸管理」「建物管理」どちらも業務内容は多岐にわたるため、どこまで委託するか考えておかなければなりません。委託内容が多くなるほど管理会社に支払う費用が高くなるからです。

可能であるならば「建物管理」で請け負える部分はオーナー自らが行うと、経費の節約になるのでおすすめです。

清掃や設備の管理、住人が望む設備を設置するなど積極的に環境改善に取り組むことにより、入居者獲得だけではなく、既存の入居者も長く住み続けてくれることにつながります。

オーナーのほうが得意な空室対策もある

立地、日当たり、間取りなど所有している物件の魅力は、誰よりもオーナーが把握しています。物件の良さを知っているオーナー自らが空室対策に取り組んだほうが良い場合もあります。

たとえば、家賃が同程度で日当たりの悪い物件を探して入居者募集のチラシをポスティングしたり、住んでいる人が不便そうだと感じたら新たに設備を導入したりと、きめ細かい対策ができます。

オーナーのほうが、入居者獲得だけでなく、住んでいる人に対しても空室対策としてふさわしい働きかけができる場合があります。

ここでは、オーナーでもできる効果的な空室対策を紹介します。

市場調査や、他の物件との差別化をはかり、入居者獲得のためにできる7つの対策を紹介します。

市場調査

まずは市場調査をすることが重要です。物件を探している人の属性や顧客ニーズ、過去の成約賃料相場などを調査しましょう。

また、近隣の物件と比較すると、自分の物件の改善点や強みが見えてきます。

同じ広さでも間取りや設備がどうなっているか、家賃設定は他と比べて高くなっていないかなど調べてみましょう。家賃が高く設定されていれば、安い物件へ入居希望者は流れていってしまいます。

入居希望者に選んでもらうため、近隣の類似物件を調査しておきましょう。

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ホームステージングで差別化

ホームステージングとは、部屋に家具や小物を置いてモデルルームのように演出することです。

多くの場合、内覧時には何もない部屋を見てもらいます。一般的な部屋だと内装に大きな違いがないため、ほかの物件との差が付きません。ホームステージングがされていることで、入居後の生活を想像してもらえたり、部屋の魅力を伝えたりできます。

ホームステージングをすることで入居者獲得の可能性が上がるので、導入を検討してみましょう。

設備の見直し

設備は入居を決める大きな要因です。古くなった設備を入れ替えるのはもちろん、現在のライフスタイルに合わせた新しい設備の導入で物件の魅力が向上します。

全国賃貸住宅新聞の調査によるとエアコン、室内洗濯機置き場、テレビモニター付きインターホンなどは、単身者からファミリー層まで必須の設備として選ばれています。

参考:エアコンが初登場2冠【入居者に人気の設備ランキング2023 必須編】

設備が古いと空室が続く可能性があるため、時代のトレンドやニーズに応じた設備更新をしていきましょう。

関連記事：入居者に人気の設備ランキング！今後、需要が高まる設備はある？

費用対効果の分析

費用対効果の分析は安定した賃貸経営に不可欠です。

設備の入替やリフォームによって家賃収入に見合わない費用が掛かったり、入居条件緩和によって原状回復に思わぬ費用が掛かったりする可能性があります。

そのようなケースの場合、入居者が増えても収益が小さくなってしまいます。

安定的に収益が上がるように、費用対効果を考えた対策をしましょう。

敷地内や共用部を清掃

立地や部屋の設備がどんなに良くても、内覧時に敷地内や共用部の清掃が行き届いていないと印象が悪くなります。

部屋を確認するより先に、敷地や共用部の第一印象が悪いと「部屋も良くないだろう」という思い込みができてしまい、内覧が入居へつながるものではなくなってしまいます。

日ごろから敷地内や共用部を清掃しておくことが大切です。

不動産会社に広告を出してもらう

入居者募集では、不動産会社に広告を出してもらうと大きな効果が期待できます。

現在はインターネットで物件を探す人も多いです。しかし、インターネットを使わずに募集されている場合もあります。

引っ越しを考えている人の目に留まる可能性を少しでも高くするため、不動産会社に広告で物件の魅力を伝えてもらいましょう。

掲載する写真は明るくきれいなものを使い、物件の特徴を最大限に引き出すようにして入居希望者にアプローチしていきましょう。

営業担当を変えてもらう手もある

管理会社の営業担当を変えてもらうことで、空室対策になることもあります。

営業担当の営業努力や知識量によって、入居してもらえるかどうかが変わってくることもあるからです。

入居希望者が内覧する際に、営業担当者が積極的に物件の魅力を伝えてくれたり、ほかの物件と比較してオーナーに改善点を提案してくれたりなどの行動があれば、空室対策に効果的です。

営業担当に不安があるなら、変えてもらうことも考えてみましょう。

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関連記事：空室対策のアイデア集｜本当に有効な方法は？注意すべきポイントも紹介

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