大家さん必見！家賃の決め方3ステップ。工夫次第で高い家賃を設定できる？

家賃を設定するときに考慮するべきなのは、以下3つの要素です。

• 利回り
• 周辺の家賃相場
• 返済比率

ここでは、これらの基本的な考え方を紹介します。

利回り

家賃を決定するときにもっとも重要なのは、賃貸経営の利回りです。利回りとは簡単にいうと、投資した金額に対してどれくらいの収入を得られたかの割合です。

利回りは基本的に、以下の計算式で求められます。

利回り（％）＝年間収入 ÷ 総投資額（物件取得費） × 100

満室と仮定して計算する、年間収入に基づいた利回りを「表面利回り」と呼びます。

賃貸経営上は、年間収入から必要経費を差し引いた「実質利回り」がより重要です。しかし、事業計画を立てるうえでは表面利回りでも十分です。

表面利回りでは、家賃設定から満室時の年収がわかります。そのため、表面利回りが目標の利回りに達するよう計算をくり返し検討するのが、利回りに基づく家賃の決め方です。

また目標とする利回りは、投資目標のひとつであり、事業計画の基盤となるため最初に立てておきましょう。

周辺の家賃相場

入居を希望する人は、住みたいと考えているエリアの家賃相場に敏感です。

家賃相場よりも高い家賃の場合は、それにふさわしい間取りやグレードなのか、安すぎる場合はどこかに欠陥や問題があるのではないかと、かえって不安を感じることも少なくありません。その結果、入居申し込みに至らず、空室期間が長引いてしまうかもしれないのです。

また、家賃相場はエリアの将来性によって変動します。将来的な発展が見込める場合は、家賃の下落リスクは小さいでしょう。しかし将来的な発展が見込めないエリアの場合は、家賃下落のシミュレーションを行い、家賃を決める必要があります。

返済比率

賃貸経営を始める前に行う収支シミュレーションでは、家賃収入と必要経費を設定します。

返済比率は、以下2つのバランスをチェックするものです。

• アパートローンなど元利合計の返済金額
• 満室時の家賃収入

収支シミュレーションにおける元金返済分は「必要経費」に算入されず、損益計算では除かれます。しかし、キャッシュフローをチェックするときは、必ず元利合計の返済金額を入力します。

シミュレーションでは損益計算とキャッシュフローを別に把握できるよう、フォーマットを工夫する必要があります。

なお、リスクを避けるには、返済比率を50％以下に抑えることが望ましいといわれています。

家賃を設定するための3つの要素を使って、実際に家賃を決めるプロセスを紹介します。

ステップ①家賃相場を調べる

家賃相場は、賃貸情報のポータルサイトや、エリア内の情報を提供する不動産会社のホームページなどで確認できます。賃貸管理を行っている不動産会社に相談するのもよいでしょう。

さらに最近ではAIが、周辺地域の家賃相場から賃料を査定してくれるサービスもあり、家賃相場を把握する方法はさまざまです。

なお、これから賃貸経営を始める人の中には、管理会社と相談しながら家賃を決める人がいるでしょう。もちろん専門家の意見を聞くことは重要ですが、任せきりにするのではなく、自分で調べて考えるのが今後の経営を成功させるコツです。

ステップ②返済比率をチェックする

エリアの家賃相場を把握できたら、収支シミュレーションを行います。

家賃収入と必要経費の支出について、月次・年次推移をチェックしますが、ここで注目するのは毎月のローン返済です。

ポイントは、家賃収入を低減させてどのラインで返済比率が50％を上回るかです。

下表は満室時の月間家賃が100万円、毎月のローン返済が44万円の場合と仮定して、返済比率を表したものです。

入居率が88％になると返済比率は50％に達します。入居率がさらに悪くなると50％を超えてしまい、危険といえる状態です。安全な返済比率にするには、借入金を減額するか家賃を増額するか、どちらかの方法を検討することになるでしょう。

ステップ③利回りをチェックする

家賃相場を考慮し、返済比率も許容範囲に入る家賃設定ができたら、利回りをチェックしましょう。

表面利回りと、必要経費を控除した実質利回りの両方を計算します。

計算の結果算出された利回りを評価するには、2つの視点があります。

• 大家としての自身の視点
• 第三者の投資家の視点

まず、算出された利回りが、自身の目標を達成しているか判断しましょう。3％でも十分と判断する方もいれば、10％以上でなければ投資の意味がないと考える方もいるでしょう。

自身の視点で利回りを評価したあとは、第三者の視点で利回りを評価します。将来物件を売却するときに、ほかの投資家にとって魅力ある物件かどうかを、第三者の立場になって考えます。

【補足】家賃を高くするには工夫が必要！

賃貸経営では、将来的な売却を考えても、利回りは高いに越したことはありません。

家賃を高めに設定できるかは、賃貸経営における重要なポイントです。

次の表は、国土交通省の「平成30年住生活総合調査」に記載のある、住宅の個別要素に対する評価で重要度の高いものから順にリスト化したものです。

リスト上位には「安全性」や「遮音性」さらに「収納の多さ」など、賃貸物件でも重要視される要素があります。

このような要素を重視したリフォームをしてアピールすれば、入居希望者からの評価が高くなる可能性があります。家賃が高くても、金額に見合うスペックがある物件だと納得してもらえるものです。

賃貸経営の開始時に決めた家賃は、そのあともずっと同じ金額を継続するものではありません。賃貸経営は10年、20年と長期に渡るものです。その過程で大家には、家賃設定を見直す機会が必ず訪れます。

ここでは、家賃設定を見直すタイミングや考え方を紹介します。

家賃値下げ請求への対応

入居期間が長い入居者が契約時の家賃設定のままで更新を続けている場合、最近入居した人との家賃が異なることがあります。周辺にある同スペックとの物件と比較しても格差があると、入居者から家賃値下げを請求されるおそれがあります。

家賃値下げ請求には丁寧な対応が求められますが、周辺物件の家賃相場などを再度調査する必要があります。

入居者が主張する値下げ幅が適正なのかを判断して決断しましょう。

家賃は安易に上げたり下げたりできるものではなく、合理性が求められます。日常的に家賃動向に関心をもち、適正な家賃設定になっているかどうかを定期的に検証する姿勢が重要です。

家賃値上げのタイミング

賃貸物件は建物や設備が経年劣化するため、新築時のままの家賃設定で継続できることはほとんどありません。経過年数が長くなるほど、家賃は下落していきます。

しかしリフォームなどにより、建物や設備のスペック（仕様）が更新された場合は違います。

最新のニーズに対応した設備や仕様など、物件への評価を一新させるような更新は、家賃を値上げできる機会です。

すでに入居している人への家賃値上げは難しいと感じるかもしれません。しかし、このようなリフォーム物件で、新規に入居者を募集したら、自信を持って家賃設定を上方修正できます。

関連記事：家賃収入にかかる税金の計算。所得額で違う税率や控除について解説

家賃動向

賃貸物件の大家は、常に家賃動向に敏感である必要があります。家賃相場は常に一定ではなく、変化するものと理解しましょう。

• エリア内に新築物件が建設される
• リフォーム・リノベーションした物件が賃貸市場に新規参入する

上記のようなことがあると、エリア内の家賃相場に変化が生まれます。

また、退去者があり、新規に入居者を募集する物件では、これまでの家賃設定を修正して募集するケースもあります。

常に変動する家賃相場を把握するには、管理会社に確認するだけでなく、自分で情報収集を続けましょう。

しかし、さまざまなポータルサイトや不動産会社で情報収集を継続するのは、手間も時間もかかります。

そこでおすすめなのが、AI賃料査定・統計調査レポート「スマサテ」の活用です。スマサテでは、AIが膨大なデータから算出した適正賃料をまとめたレポートを定期的に確認できます。大家はそれを確認するだけで、効率的に家賃を決められます。

スマサテはビズアナオーナーの会員限定で提供しています。ビズアナオーナーは、賃貸物件の収支や稼働状況をPCやスマホで簡単に管理できる、インターネットサービスです。ビズアナオーナーの利用は無料ですので、まずは登録してみましょう。

【納得の行く家賃設定が可能に！】

• AI賃料査定レポートで周辺地域の家賃相場が把握でき、自信を持って家賃を値上げできるようになる
• 毎月の家賃収入と経費が一目でわかり、利回りに基づいて家賃を決められる
• 収支管理だけなら無料！大家さんがAI賃料査定レポートを入手できるのはビズアナオーナーだけ！

ビズアナオーナーは、人任せにしない賃貸経営で成功したい不動産オーナー様におすすめです！