不動産投資の失敗率は何パーセント？成功率を上げるにはコツがある！

不動産投資について、具体的な失敗率や失敗の定義、最近の市場動向を解説します。

不動産投資における失敗とは

不動産投資には前述したとおり、純粋な利益を得る目的と、税金対策や資産運用の目的が混在しています。

そのため、成功や失敗を定義することは難しいです。しかし、個人オーナーであれば、貸料と支出費用を比較して、それが赤字であれば失敗といえるでしょう。よほどの収入があり、赤字を出してでも節税しなければならないといった例外はあるはずですが、ほとんどの個人オーナーにとっては黒字か、赤字かが成否の目安になるはずです。

最初の1年目、5年目、10年目までは黒字運営でも、それ以降は赤字に転落して身動きが取れず、赤字を積み重ねるケースが多いようです。

なぜこのような事態が起こるのでしょうか。

最近、流行しているFXや株は短期での運用がメインで、iDeCoやNISAなどは長期での運用がメインです。

一方、不動産投資は売却をしない限り、短期・中期・長期の3パターンの計画が必要です。この計画が不十分なまま賃貸経営を始めた結果、最初は黒字でも赤字に転落するケースが多く見受けられます。

正確な失敗率はわからない

不動産投資の失敗率は、根拠となるデータはないためはっきりとした数値はわかりません。また、外部からは賃貸経営の収支についてはうかがい知ることはできません。赤字を続けながらも、それが少額であれば破産などすることなく、ダラダラと所有し続ける人も少なくないためです。

ただし記事によっては、不動産投資の失敗率は90％近いというものがあるようです。平成の中期から後期にかけて、サラリーマンの副業として不動産投資が流行し、新米賃貸オーナーが多く誕生しました。それから10〜20年が経過した現在、黒字運営を続けているオーナーは10%にも満たないという意見もあります。

なぜ、そこまで不動産投資は失敗すると思われているのでしょうか。失敗の原因は後ほど詳しく解説します。

最近の不動産投資の動向

今までの不動産投資は、以下のように実際の建物や部屋を購入して賃貸化する、実物不動産投資が主流でした。

• マンションの1室を購入して賃貸経営をする
• アパートを建設して賃貸経営をする

最近は、小口化不動産投資やREIT（リート）といった、低価格で始められる不動産投資が増えてきています。

小口化不動産投資は共同オーナーとして、1口数万円から投資が可能です。そのため利益も少ないがリスクも少ない、ローリスク・ローリターンな投資といえます。しかし、実物不動産の売却と同様に、解約が難しいという性質があります。

一方でREIT（リート）は、不動産投資信託の意味であり、株式と同じように運用することが可能です。また、ほかの不動産投資とは異なり、本人の意思により自由に換金可能なのが大きな特徴です。

ただし、小口化不動産投資やREIT（リート）は、実物不動産投資のようなレバレッジ効果がありません。実物不動産投資はローンを組むため、少ない自己資金で大きな利益が得られる可能性が高いです。

不動産投資の失敗率が90%と高い原因は3つ考えられます。

不動産に関する知識不足

宅地建物取引士（宅建）の資格を必ずしも取得する必要はありませんが、最低限の不動産に関する知識を身につけておくべきです。

敷金や礼金、保証金の違いを理解していなかったり、賃貸住宅経営における減価償却を理解していなかった、基本的な知識がないままでは投資を成功させることは難しいでしょう。

また、住宅ローンと同じ程度の低金利で、投資物件の購入費用を金融機関から借りられると考えている方も多いです。しかし投資物件で適用されるのは、住宅ローンより金利の高い不動産投資ローンです。

中期・長期計画が曖昧

不動産投資で特に大切なのは、中期以降の資金計画です。簡単にいえば、「何年間で黒字化させるのか、いついくらで売却するのか」までの計画です。

新築物件やリフォームしたばかりのきれいな状態であれば、よほど立地が悪くないかぎり入居を希望する人がいます。

しかし、たとえば新築、リフォーム直後の入居者が5年後に退去した際には、ある程度の原状回復が必要です。さらに築年数が5年経過した分、建物は劣化します。劣化が進むと管理や運用のコストが積み重なり、黒字化されていた運用利益が少しずつ赤字に転落してしまいます。

不動産投資は、そうなる前に不動産を売却して、最終収益を黒字確定することが理想です。こういった出口戦略を見据えて、物件選定から計画することが必要です。

よくある計画不足による失敗例として、賃料の値下げにより収入が減り、さらに老朽化したことで管理費などの支出が増え続けていることがあります。つまり、収入はあるので損切りには踏み出せず、でも支出が大きいため赤字になっている状態です。

ずるずると月日が経過して赤字を積み重ねると、売却を決断したころには建物の資産価値が下がっており、大きな赤字となることがよくあります。

不動産会社に任せすぎている

特にサラリーマンの方が初めて不動産投資をするときは、維持や管理を不動産会社に任せることがほとんどです。

しかし、不動産会社の中には、完全に任せてしまうと雑な業務で多くの利益を得ようと、不動産投資家をカモにする悪徳業者もいます。

不動産投資で成功する人は、不動産会社をうまく利用しています。自分で知識を深めて、無理のない長期的な計画をある程度実行する必要があるでしょう。

不動産投資に失敗する原因から、成功率を上げるための方法を考えてみましょう。

不動産投資の基礎知識をつける

基本中の基本ですが、やはり投資を行うのであれば基礎知識は身に着けるべきです。

不動産投資を1社の不動産会社からのみ話を聞いて始める方がいます。さらに、その不動産会社の中でも、ひとりの担当者にだけ相談する方も多くいます。

しかし、不動産会社や担当者によって、得意な分野と不得意な分野があり、総合的な知識としては不十分なことがあります。

知識の偏りをなくすために、いくつかの不動産会社からさまざまな角度で話を聞きましょう。最近では、不動産投資セミナーなどが多く開催されているため、積極的に参加して知見を蓄えることが重要です。

実施されているセミナーによっては、不動産投資の失敗や成功の体験談など、投資者個人の生の声を聞く機会もあります。

売却による収益確定のタイミング

不動産は生き物とも呼ばれており、その時々において旬が存在します。旬が過ぎると管理費や維持費が高くなり、収益率が下がっていく傾向にあります。

投資物件を50年60年と所有するケースはあまりなく、どこかのタイミングで売却を考えるものです。

不動産投資における売却は、収益確定を指します。

投資を始めるタイミングで、以下のことを考えておきましょう。

• 何年後をめどに売却する予定なのか
• 収支の傾向がどのようになれば予定を前倒しして売却を検討するのか

具体的には、運用開始から何年目で赤字となっており、黒字に転換できるめどがなければ売却するのかまで検討します。こうした計画をしっかりと立てておくことが、不動産投資の成功につながります。

売却価格が暴落しない不動産を選ぶ

収益確定に向けて投資物件の売却を検討したときに、資産価値が下がっており、実際の売却金額が購入金額を大きく下回ると、運用利益より赤字が大きくなるケースがあります。

不動産投資の最終着地は、投資物件を売却して利益確定するところです。そのため、価格が暴落しにくい物件を選択できているかどうかが重要です。

一般的に暴落しにくい物件の条件は、以下といわれています。

• 駅から徒歩5〜10分圏内である
• 人口が増加傾向にある
• ファミリータイプである

このほかにも買い物施設が周辺に整っていたり、公園や公共施設が充実していたり、住人にとって生活がしやすい環境であることが重要です。

反対に駅から近すぎると雑然として生活感がありません。しかし、通勤や通学にバスを利用する必要があるほど遠すぎる場合は、買い手が見つかりにくい傾向にあります。

その地域の人口が増加していれば、必然的に不動産に対するニーズは高まります。重要なのは、過疎化していないことです。

また、不動産投資と聞いてイメージするのは、ワンルームの単身向けでしょう。しかし、資産価値が下がりにくいのは、人の入れ替わりが少ないファミリータイプです。

これは人の入れ替わりにより、室内が劣化しやすく、また共同部分の使用方法が異なるからです。

不動産投資ローンの選び方

不動産投資ローンは、マイホーム購入時の住宅ローンとは性質が異なります。

不動産投資ローンは住宅ローンと主に以下の点が違います。

• 住宅ローンよりも数%ほど金利が高い
• 不動産の資産価値や事業計画も審査の対象

どの銀行の不動産投資ローンを選択するかは、基本的に金利が低いところが優先となるでしょう。

そこから借入可能金額と年数、金利の固定・変動および返済方法など、計画に適したローンを選択することがおすすめです。

不動産投資仲間を見つける

信頼できる不動産会社を見つけることも大切ですが、自身と同じように不動産投資を行っている仲間とつながることが重要です。

不動産投資の仲間から、不動産投資の動向や問題点を知ることが可能です。なにより、何か迷ったときに損得勘定なしに相談できることは、ひとりで悩む不安やストレスの解消にもつながります。

不動産投資セミナーは、知識と仲間の両方を得られる絶好の機会です。さらに、自身の計画の整合性を確認できるので、投資の成功率を高めるために、積極的に活用しましょう。

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