不動産投資の融資は年収の基準がどれくらい？審査を受ける前の準備をしておこう
不動産投資を行うには、物件の購入資金としてまとまったお金が必要です。多くの人は金融機関から融資を受けて投資を始めるでしょう。
このとき、融資を受けられるかどうか、受けられるとしていくらまで借りられるかは、金融機関が個別に審査を行います。つまり、場合によっては融資を受けられない可能性もあるわけです。
審査にはさまざまな要素が関わってきますが、最も大きなポイントとなるのが年収です。
不動産投資で融資を受けるために必要な年収は？
不動産投資の融資を受けられる年収の目安や、年収別の借入可能額を確認しましょう。
年収の目安
金融機関としては、貸したお金が返ってこなくては意味がないため、返済の可能性が低い人には融資を行いません。その判断基準として、年収は大きな要素を占めています。
いくら以上の年収が必要なのかは、金融機関ごとに独自の基準があり、また年収以外の要素も関係してくるため、絶対の正解はありません。
一般的に、融資を受けられる年収の目安は、「年収700万円以上」だといわれています。
しかし、700万円未満の人は絶対に借りられないかといえばそうではありません。年収700万円未満であっても、物件やその他の条件、金融機関によっては、年収500万円程度から融資が可能なこともあるようです。
逆に、700万円を上回っていても審査に通らないケースもあります。
年収別の借入可能額
融資が可能だったとして、上限がいくらまで借りられるのでしょうか。
借入可能額に応じて、購入する物件の規模が制限されるため、投資の計画を行ううえで、自分の借入可能額は把握しておくべきでしょう。
借入可能額の上限についても、一律ではなく人によって異なり、金融機関が個別に審査をして決定しています。これを決めるのも、やはり年収がポイントです。
一般的には年収の約10～15倍が、借入可能額だとされています。年収の10～15倍と考えたとき、年収別の上限額は以下のとおりです。
| 年収（円） | 借入可能額の目安（円） |
|---|---|
| 500万 | 5,000万～7,500万 |
| 600万 | 6,000万～9,000万 |
| 700万 | 7,000万～1億500万 |
| 800万 | 8,000万～1億2,000万 |
| 900万 | 9,000万～1億3,500万 |
| 1000万 | 1億～1億5,000万 |
金融機関やその他の条件によって、年収の30倍でも借りられるケースもあるようです。
年収はどれくらい重視される？
不動産投資のための融資の場合、マイホームを購入する場合の住宅ローンよりも、同じ年収でも借入可能額は高くなります。これは、不動産投資では投資の収益を得られるため返済可能性が高くなり、金融機関としてもリスクを取れるためです。
そのため、物件の収益性も、借入可能額に影響します。
不動産投資のための融資で年収はもちろん重視はされますが、それだけでは決まらないということは理解しておきましょう。
逆にいえば、年収が高くなくても、それ以外の要素がよければ、年収の低さをカバーして、大きな融資を受けられる可能性があります。
不動産投資の融資で審査される年収以外の項目
不動産投資の融資で審査される年収以外の項目について知っておきましょう。
年齢
そもそも金融機関のローン商品を申し込むには年齢制限がありますが、その範囲内でも、年齢は若いほうが有利だとされています。
年齢が高いと、その分返済可能な期間が短いため、金融機関の視点ではリスクが高いといえるためです。
しかし、収入の面では、若い人のほうが低い傾向にあるため、一概に年齢だけで決まるものではありません。年齢については変えようがないため、あまり気にしすぎず、ひとつの目安として捉えておきましょう。
職業・雇用形態
どんな仕事に就いているかは、審査で重視される項目です。特に雇用形態は、正社員であることが重視されるでしょう。非正規雇用の方は、正社員に比べて失職のリスクがあり、その結果として返済が滞る可能性があるとみなされます。
職業そのものは、雇用形態ほど大きな影響は与えないといわれています。詳細は金融機関ごとの審査基準によるため、実際のところは不明です。
しかし、安定して返済が続けられるかという観点で考えると、安定した業種のほうが有利な可能性があります。
勤務先・勤続年数
小規模な企業よりも大企業のほうが安定しているとみなされるため、審査上は有利だといわれています。
ただ、個別の勤務先よりも、勤続年数のほうが重要です。
勤続年数が長い人は、それだけ、今後も安定して勤務し続ける可能性が高く、金融機関からはリスクが低いとみなされます。
一般的に、ひとつの会社で1～3年以上は勤続していることが望ましいとされるようです。
関連記事：サラリーマン大家の確定申告。不動産所得と給与所得の違いと節税ポイント
他社からの借入状況
ほかにも別のローンを借り入れている場合は、その借入残高や返済状況などが審査に影響する場合があります。
不動産投資の融資には、カードローンやキャッシングのように総量規制を定めた法律は適用されません。それでも、金融機関からすると、ほかにも借入がある人とない人では、ある人のほうが、リスクが高いとされます。
特に、他社で返済に遅れがあった場合などは、金融機関が高リスクと判断するため注意しましょう。
物件の収益性
本人の属性以外に、不動産投資の融資では特有の要素として、投資する物件の情報も審査に加味されます。
収益性が高いと見込まれる物件に投資するなら、それだけ返済の可能性も高く、金融機関としてはリスクが低いです。
その物件がどれだけの収益を生み出すか、完全な予測はできません。しかし、以下のような一般的に投資物件として優れていると考えられる属性は、融資の審査のうえでも有利に働くでしょう。
- 築年数が浅い
- 立地がよい
- 利便性が高い（商業施設が近いなど）
- デザインが優れている
- 設備が充実している
不動産投資の融資を受けるなら準備が必要
不動産投資の融資は、紹介する準備をしっかりと実行したうえで申し込みましょう。
年収以外の属性をよくしておく
年収は審査で重要な要素ですが、それだけで融資可否が決まるわけではありません。
年収はすぐに変えられるものではないため、年収以外の要素をよりよい状態にしておくことで、融資を受けられる可能性を上げられます。
中でも、物件の収益性がポイントです。よい物件を探すことが、それだけ、有利に融資を得られる可能性にもつながります。
また、勤続年数が不足しているのなら、不動産投資の準備期間と考え、そのほかの準備をしながら勤続年数を重ね、タイミングを待つというのもひとつの戦略です。
関連記事：不動産投資の決算書を解説。融資の際に見られるポイントとは
不動産投資の長期的な計画を練っておく
融資を受ける前に、不動産投資をどのように行っていくのか、長期的な計画をしておきましょう。
金融機関に融資を申し込むと、そのような質問を受けることがあるので、そのときに答えられるようにしておくべきです。
金融機関は、継続的に融資ができる対象を探しています。不動産投資の場合、最初の融資で買った物件で成功したら、そこで守りに入ってしまう人よりは、次の物件を購入しようとする人のほうが新たな融資先になるため、金融機関に好まれます。
その意味では、しっかりとした計画を持ち、投資を拡大していこうという姿勢を見せることは、金融機関に好印象を与え、融資の審査において有利になりやすいでしょう。
不動産投資の融資について理解を深める
不動産投資の融資について最低限の内容を紹介しましたが、実際に融資を申し込むうえでは、個別の金融機関やローン商品のさまざまな事情が絡み合ってきます。
金融機関ごとの特性や地域性なども関係する場合があるため、実際に融資を検討するには幅広い情報収集が必要です。
そこで、融資の仕組みについても、事前にしっかりと勉強しておくことをおすすめします。
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