マンション・アパートの老朽化はどう対策する？放置するリスクや修繕・建て替えの判断ポイントを解説

マンションやアパートは、築年数の経過とともに建物や設備の劣化が進みます。

しかし、築年数が同じ物件でも、建物の状態が同じとは限りません。これまでの修繕状況や管理方法、立地条件などによって、劣化の進み方は異なります。

まずは、老朽化が進む原因や築年数との関係、確認しておきたい劣化のサインについて見ていきましょう。

老朽化が進む主な原因

マンション・アパートの老朽化が進む原因の一つが、時間の経過による建物や設備の劣化です。

建物は日常的に雨風や紫外線、気温の変化などの影響を受けています。また、給排水管や給湯器、エアコンなどの設備も、使用を続けることで徐々に劣化していきます。

たとえば、次のようなケースが考えられます。

• 雨風や紫外線によって外壁の塗装が劣化する
• 屋根や屋上の防水機能が低下する
• 給排水管の腐食や詰まりが発生する
• 給湯器やエアコンなどの設備が故障する
• 共用階段や手すりなどにさびや傷みが生じる

こうした劣化は、建物を使用している以上、完全に防ぐことは難しいものです。

ただし、定期的な点検やメンテナンスを行うことで、不具合を早い段階で発見し、被害の拡大を防ぐことにつながります。

老朽化対策では、建物が古くなってから対応するのではなく、日頃から状態を把握しておくことが大切です。

老朽化は築何年から始まる？

「築30年を超えたアパートは、そろそろ建て替えが必要なのでは」と考えるオーナーもいるかもしれません。

しかし、マンション・アパートの老朽化について、築何年からという一律の基準があるわけではありません。
建物の状態は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造（RC造）などの構造に加え、施工状況や維持管理の方法によっても変わります。

また、建物の法定耐用年数と、実際に安全に使用できる期間は異なります。

法定耐用年数は、税務上の減価償却費を計算するための年数であり、その年数を過ぎたからといって建物が使えなくなるわけではありません。
築30年以上でも適切な修繕によって使用を続けられる建物がある一方、築年数が比較的浅くても、メンテナンス不足によって劣化が進んでいる場合もあります。

そのため、築年数だけを見て建て替えを判断するのではなく、建物の劣化状況やこれまでの修繕履歴を確認することが重要です。

老朽化が現れやすい場所とサイン

老朽化を早期に発見するためには、建物のどの部分に劣化が現れやすいのか知っておくことが大切です。

たとえば、以下のような箇所を確認してみましょう。

ただし、目に見える部分だけで建物の状態を正確に判断できるとは限りません。

特に、構造部分や給排水管などは、外から確認しにくい場所でも劣化が進んでいる可能性があります。

異常が見つかった場合は放置せず、管理会社や専門業者に相談しましょう。

マンション・アパートの老朽化を放置すると、建物の傷みが進むだけでなく、賃貸経営にもさまざまな影響が生じる可能性があります。

「今のところ入居者から苦情がないから大丈夫」「大きな不具合が起きてから修繕すればよい」と考えていると、結果的に対応にかかる費用や負担が大きくなることもあります。

ここでは、老朽化を放置することで考えられる4つのリスクを紹介します。

修繕費用が増加する

老朽化した建物の不具合を放置すると、劣化が進行し、修繕にかかる費用が大きくなる可能性があります。

たとえば、外壁の小さなひび割れを放置したことで雨水が入り込み、建物内部の劣化につながるケースが考えられます。

また、給排水管の不具合を放置すると、漏水によって室内の床や壁などにも被害が広がる可能性があります。
早期に発見していれば比較的小規模な修繕で済んだものが、対応の遅れによって大がかりな工事になることもあるのです。

修繕費用を抑えるためには、単に工事を先送りするのではなく、必要なタイミングで適切に対応することが重要です。

空室や家賃下落につながる

建物の老朽化は、入居者の募集にも影響する可能性があります。

たとえば、周辺に新しい賃貸物件が増えた場合、外観や室内設備が古い物件は、入居希望者から選ばれにくくなることも考えられます。

特に、次のような状態には注意が必要です。

• 外壁や共用部分の傷みが目立つ
• 室内の設備が古く、使い勝手が悪い
• 共用部分の清掃や管理が行き届いていない
• 周辺物件と比較して設備面で見劣りする

こうした状況が続くと、空室期間が長くなったり、入居者を確保するために家賃の見直しが必要になったりする場合もあります。

築年数を新しくすることはできませんが、建物の管理状態や設備を改善することで、物件の印象を変えることは可能です。

老朽化対策は、建物を維持するだけでなく、安定した家賃収入を確保するためにも重要な取り組みといえるでしょう。

入居者とのトラブルが発生する

建物や設備の老朽化は、入居者とのトラブルにつながることもあります。

たとえば、以下のようなケースです。

• 雨漏りによって室内の壁や家財に被害が生じる
• 給湯器が故障してお湯が使えなくなる
• 配管の劣化によって漏水が発生する
• 共用部分の設備が故障して生活に支障が出る

不具合が発生すると、修繕の手配だけでなく、入居者への説明や日程調整などの対応も必要になります。

また、修繕が長引いたり、居住に支障が生じたりした場合には、状況によって家賃減額などの問題が発生することもあります。

入居者とのトラブルを防ぐためにも、設備の状態を定期的に確認し、不具合が見つかった場合は速やかに対応することが大切です。

建物の安全性や資産価値に影響する

老朽化が進むと、建物の安全性にも影響が生じる可能性があります。

外壁の一部が剥がれ落ちたり、共用階段や手すりが破損したりすると、入居者や通行人の事故につながるおそれがあります。
建物の設置や保存に問題があり、他人に損害を与えた場合には、オーナーが法的責任を問われるケースもあります。

また、建物の状態が悪いと、将来売却する際の価格や買主の判断に影響する可能性も考えられます。

老朽化した物件を所有している場合は、入居者の安全確保を最優先に考えながら、建物の資産価値を維持する視点も持っておきましょう。

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老朽化した賃貸物件が倒壊したら責任はオーナー？具体的な対策方法を解説

老朽化した賃貸物件で事故が発生した場合、オーナーはどこまで責任を負うのでしょうか。
こちらの記事では、建物の倒壊リスクやオーナーの責任範囲、劣化を早期に発見するための点検方法などを詳しく紹介しています。

【おすすめポイント】

✅老朽化による倒壊リスクとオーナーの責任が分かる
✅建物の劣化を早期に発見するためのポイントを確認できる
✅事故を防ぐために取り組みたい対策を学べる

マンション・アパートの老朽化対策というと、大規模修繕や建て替えなど、多額の費用がかかる工事をイメージする方もいるかもしれません。

しかし、建物の状態によっては、日頃のメンテナンスや部分的な修繕によって対応できるケースもあります。

また、建物の安全性を確保したうえで、入居者ニーズに合った設備を整えることも、築年数が経過した物件の競争力を維持する方法の一つです。

ここでは、オーナーが検討したい5つの対策を紹介します。

定期的な点検・メンテナンスを行う

老朽化対策の基本となるのが、定期的な点検とメンテナンスです。

外壁や屋根、共用部分、給排水設備などの状態を定期的に確認することで、不具合の早期発見につながります。

特に、雨漏りや漏水、外壁の剥がれなどは、放置すると被害が広がるおそれがあるため注意が必要です。

また、管理会社に物件の管理を委託している場合でも、点検結果や修繕履歴について、オーナー自身が把握しておくことが大切です。

たとえば、次のような点を確認するとよいでしょう。

• 前回の外壁点検はいつ行ったのか
• 現在、修繕が必要な箇所はないか
• 給排水設備の更新履歴はどうなっているか
• 次に大規模修繕を検討する時期はいつか

複数物件を所有している場合は、物件ごとに管理状況を整理し、劣化が進んでいる建物を早期に把握できるようにしておくことがおすすめです。

長期修繕計画を立てる

マンション・アパートを長期的に維持するためには、修繕計画を立てておくことも重要です。

建物は、外壁や屋根、給排水設備など、場所によって修繕が必要になるタイミングが異なります。
そのため、過去の修繕履歴や現在の建物の状態を踏まえて、今後必要になる工事を整理しておきましょう。

長期修繕計画を立てる際は、次のような項目を確認します。

• 修繕が必要な箇所
• 想定される工事の時期
• 修繕にかかる費用
• 過去に実施した工事の内容
• 修繕費用を確保するための資金計画

あらかじめ修繕費用を見込んでおくことで、突然大きな支出が発生して資金繰りが厳しくなるリスクを抑えやすくなります。

ただし、計画を立てたら終わりではありません。

建物の劣化状況や工事費用は変化するため、定期的に点検結果を反映し、必要に応じて計画を見直すことが大切です。

リフォーム・リノベーションを検討する

老朽化した物件では、リフォームやリノベーションを検討することも選択肢の一つです。

リフォームは、一般的に古くなった部分を修繕・交換して機能を回復させる工事を指します。

一方、リノベーションは、間取りの変更や設備の刷新などによって、新たな機能や価値を加える工事を指すことが多いものです。

たとえば、次のような方法があります。

• 古くなった壁紙や床材を交換する
• キッチンや浴室などの水回りを改修する
• 間取りを変更して使いやすい室内にする
• 断熱性能や省エネ性能の向上を図る

ただし、リフォームやリノベーションには費用がかかります。

工事を行えば必ず家賃を上げられる、空室が埋まるというわけではありません。

周辺の賃貸需要や競合物件の設備、想定される家賃収入などを確認し、費用対効果を考えながら検討しましょう。

設備の見直しで物件の付加価値を高める

築年数が経過したマンション・アパートでは、老朽化した設備の修理・交換に加えて、物件の付加価値を高める取り組みも検討したいところです。

建物の築年数を変えることはできませんが、設備やサービスを充実させることで、入居者にとっての利便性を高められる可能性があります。

たとえば、以下のような設備が考えられます。

• 宅配ボックスの設置
• 防犯カメラやモニター付きインターホンの導入
• インターネット環境の整備
• エアコンや給湯設備などの更新
• 共用部分の照明設備の改善

特に、周辺の競合物件と比較して設備面で見劣りしている場合は、入居者のニーズに合った設備を取り入れることが、物件の魅力を高める方法の一つになります。

ただし、こうした設備投資は、建物の老朽化そのものを解消するものではありません。

まずは安全性や居住に必要な機能を確保し、そのうえで付加価値向上のための設備導入を検討することが重要です。

たとえば、インターネット環境の整備を検討する場合は、集合住宅向け高速インターネットサービス「NURO 光 Connect」も選択肢の一つです。

NURO 光 Connectは、各住戸まで光ファイバーを配線する「オール光配線方式」を採用しており、Wi-Fi機能も標準搭載されています。
築年数が経過した物件でも、下り最大2Gbpsまたは10Gbpsという速さの通信環境を充実させることで、入居者の利便性を高め、競合物件との差別化を図れる可能性があります。

導入できる条件や費用は物件によって異なるため、インターネット設備の見直しを検討しているオーナー様は、ぜひサービスの詳細を確認してみてください。

建て替えや売却を検討する

老朽化の進行状況によっては、修繕を続けるだけでなく、建て替えや売却を検討した方がよいケースもあります。

たとえば、建物の安全性に大きな問題がある場合や、今後の修繕費用が高額になると見込まれる場合です。

また、周辺の賃貸需要が変化している場合は、現在の建物を維持し続けることが、必ずしも収益面で最適とは限りません。

ただし、建て替えにはまとまった資金が必要になり、既存入居者への対応や工事期間中の家賃収入なども考慮する必要があります。

一方、売却する場合も、建物の状態や立地、収益性などによって条件が変わります。

老朽化が進んだからといって、すぐに建て替えや売却を決めるのではなく、建物の状態と今後の収益性を踏まえて判断しましょう。

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アパートのメンテナンス箇所と費用を紹介！賃貸オーナーに与える影響や注意点も

老朽化対策を検討する際、気になるのが修繕やメンテナンスにかかる費用ではないでしょうか。
こちらの記事では、アパートの大規模修繕や予防修繕、設備交換など、メンテナンスの種類や費用の目安について詳しく解説しています。

【おすすめポイント】

✅アパートでメンテナンスが必要な箇所が分かる
✅大規模修繕や予防修繕などの違いを理解できる
✅修繕に向けた資金計画を考える際の参考になる

老朽化したマンション・アパートを所有していると、「修繕を続けるべきか、それとも建て替えるべきか」と悩むこともあるでしょう。

しかし、どちらが適しているかは、築年数だけで判断できるものではありません。
建物の安全性や工事費用、今後の収益性などを総合的に考えることが重要です。

ここでは、修繕と建て替えを判断する際に確認したい3つのポイントを紹介します。

建物の劣化状況や安全性から判断する

まず確認したいのが、現在の建物の状態です。

外壁や屋根、給排水設備などの劣化であれば、部分的な修繕や設備交換によって対応できる場合もあります。

一方、建物の構造部分に大きな問題がある場合や、耐震性に不安がある場合には、専門家による詳しい調査が必要です。

また、築年数が経過している物件では、現在の耐震基準との関係も確認しておきたいところです。

1981年6月1日の建築基準法施行令改正に伴う新耐震基準の適用前に建築確認を受けた建物などは、耐震診断の必要性について専門家へ相談することも検討しましょう。

ただし、耐震性は築年数や完成年だけで断定できるものではありません。
建築確認の時期や建物の構造、過去の改修履歴などを確認したうえで判断する必要があります。

建て替えが必要かどうか迷っている場合は、建物診断や耐震診断などの結果をもとに検討することが大切です。

修繕費用と建て替え費用を比較する

修繕と建て替えを比較する際には、工事費用だけでなく、今後発生する費用も考慮する必要があります。

たとえば、今回は外壁を修繕するだけで済んでも、数年後に給排水設備の更新や屋根の改修が必要になる可能性があります。

修繕を続ける場合は、今後どのような工事が必要になり、どれくらいの支出が見込まれるのかを整理しておきましょう。

一方、建て替えの場合は、建築費だけでなく、次のような費用も考える必要があります。

• 既存建物の解体費用
• 入居者への説明や退去に伴う対応費用
• 設計費用や各種手続きにかかる費用
• 建て替え期間中の家賃収入の減少
• 融資を利用する場合の返済負担

また、現在の法規制によって、同じ規模の建物を再建築できない場合もあります。

「修繕費用が高いから建て替える」という単純な判断ではなく、それぞれの費用や条件を確認し、比較することが大切です。

今後の収益性や資産価値を考える

修繕と建て替えを判断する際は、今後の賃貸経営をどのように続けていくかという視点も欠かせません。

たとえば、周辺に賃貸需要があり、現在の入居率も安定している物件であれば、計画的な修繕を続けることで収益を維持できる可能性があります。

一方、空室が長期化している物件や、今後の賃貸需要が減少すると見込まれる地域では、多額の修繕費用をかけても十分な収益を確保できないケースも考えられます。

判断する際は、次のような項目を確認しましょう。

• 現在の入居率や家賃収入
• 今後の修繕費用
• 周辺地域の賃貸需要
• 建て替え後に見込まれる収益
• 将来的な売却の可能性
• 融資の返済状況や手元資金

複数物件を所有している場合は、1棟ごとの収益性だけでなく、所有物件全体の経営状況を踏まえて判断することも重要です。

建物の安全性を確保したうえで、今後も所有し続けるのか、建て替えるのか、売却するのかを検討しましょう。

マンション・アパートの老朽化対策では、必要な工事を実施するだけでなく、どのような順番で進めるかも重要です。

特に、複数の物件を所有している場合は、すべての建物を同時に修繕することが難しいケースもあるでしょう。

限られた資金を有効に活用するためにも、修繕の優先順位や費用対効果を考えながら計画的に進めることが大切です。

所有物件ごとに修繕・設備更新の優先順位を決める

複数のマンション・アパートを所有している場合、建物ごとに築年数や劣化状況、収益性は異なります。

そのため、すべての物件に同じ対策を行うのではなく、それぞれの状態に応じて優先順位を決めることが重要です。

たとえば、次のようなケースが考えられます。

※上記は考え方を示すための例です。実際には建物の診断結果や収支などを踏まえて判断する必要があります。

まず優先すべきなのは、入居者の安全や生活に支障をきたすおそれのある不具合への対応です。

そのうえで、今後必要になる修繕や、物件の競争力を高めるための設備更新を検討しましょう。

また、築年数が新しい物件であっても、点検を行わなくてよいわけではありません。

物件ごとの状態を定期的に確認し、緊急性や必要性に応じて対応を進めることが大切です。

費用対効果を確認する

老朽化対策では、工事にかかる費用と、期待できる効果を考えることも重要です。

たとえば、外壁や屋根の修繕は、建物の安全性や機能を維持するために必要な工事です。

一方、内装のリノベーションやインターネット設備の導入などは、物件の魅力を高めるための投資として検討することになります。

このように、工事や設備投資の目的によって、費用対効果の考え方は異なります。

安全性を確保するために必要な修繕は、短期的な家賃収入の増加だけで判断するものではありません。

一方、付加価値向上のための設備投資では、周辺物件との差別化や空室期間の短縮、入居者満足度などを考慮するとよいでしょう。

複数物件を所有している場合には、物件ごとの収支や今後の修繕予定を比較し、どの物件にどれくらいの資金を配分するか考えることも大切です。

管理会社や専門家に相談する

マンション・アパートの老朽化対策を進める際は、管理会社や専門家の意見を取り入れることも検討しましょう。

建物の劣化状況や安全性については、オーナー自身の目視だけでは判断が難しい場合があります。

また、修繕や建て替えを検討する場合は、工事費用だけでなく、建築に関する法規制や資金計画なども確認する必要があります。

たとえば、次のような方法が考えられます。

• 管理会社に修繕履歴や入居者からの不具合報告を確認する
• 建築士などの専門家に建物の状態を診断してもらう
• 修繕業者から見積もりを取り、工事内容を比較する
• 建て替えや売却について不動産会社などに相談する
• 融資について金融機関に相談する

管理会社へ日常的な管理を任せている場合でも、老朽化対策の方針はオーナー自身が把握し、判断することが重要です。

物件の現状と今後の経営方針を整理したうえで、必要に応じて専門家に相談しましょう。

ここまで、マンション・アパートの老朽化によるリスクや具体的な対策、修繕と建て替えの判断ポイントについてご紹介しました。

建物の老朽化そのものを避けることはできません。

だからこそ、次のようなことを早い段階から考えておくことが大切です。

• 所有物件の老朽化はどこまで進んでいるのか
• 今後どのような修繕が必要になるのか
• 複数物件のうち、どこから対応すべきなのか
• 修繕費用をどのように確保するのか
• 修繕を続けるべきか、建て替えや売却を検討するべきなのか

特に築30年を超えた物件では、今後の修繕費用や賃貸需要を踏まえ、長期的な収益性を意識した対策が求められます。

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