アパートの空室が多い理由とは？今すぐ検討したい効果的な対策7選

まず、アパートの空室が生まれる6つの理由を紹介します。

日当たりが悪い

日当たりが良い家を好む人が多いため、日当たりの悪いアパートは人気が低くなり、空室につながります。アパートを建築した当初は日当たりが良かったものの、隣地に高い建物が建築されて日当たりが悪くなるケースもあります。そのためアパートを購入する際、または建築する際は、隣地の状況を想定している必要があります。

内装が昔のまま

古い物件の内装のままにしていると、アパートの空室につながります。古民家を好むなどの理由で古い内装を選ぶ方もいますが、物件としての需要が高いとは言い切れません。

特に、築年数が古い場合にありがちな和室はふすまや畳など雰囲気が古風で、インテリアに合わない点がおしゃれに見えにくいです。陰気な印象も出てしまいます。

また、三点ユニットやバランス釜なども不人気な古い設備です。

一方、おしゃれなデザインやシンプルな内装は、若い世代から人気があるため、新築物件やリノベーションした物件は高い入居率になる傾向にあります。

貸主が借主に求める条件が厳しい

大家である貸主が、借主に求める条件が厳しいと、入居すること自体が難しくなるため、空室につながります。

たとえば、長期間入居してほしいからという理由で、「年収や家族構成、勤務先」などを制限する方もいらっしゃいます。制限を設けると、入居者の間口が狭くなってしまうため、募集しても入居者が見つからず、空室期間が長くなってしまいます。

競合物件が多い

近隣に競合物件が多いと、空室につながります。大学付近などではアパートの需要が高いですが、一人暮らしをする学生の数に対して物件が多ければ、当然ながら空室になる可能性が高まります。

とはいえ、アパートが少ないエリアは需要も少ない傾向にあるため、競合物件が少ないエリアでも注意しなければいけません。

敷金や礼金が異常に高い

敷金や礼金が異常に高い物件は、空室が生まれやすいです。アパートに入居する際の初期費用が高いと、借りようと思わなくなる人も多いです。

敷金や礼金などは極力払いたくない人が多い中で、家賃の2カ月分や3カ月分に設定していると、入居希望者は減ってしまいます。

退去時期が悪い

入居者の退去時期が悪いと、空室期間は長くなってしまいます。賃貸の繁忙期は2月〜3月の春頃であるにもかかわらず、10月11月などのタイミングで退去されると、4カ月から5カ月ほどは空室になる可能性も高まります。

特に企業の社宅として貸し出している物件などは、企業が撤退してしまうと入居者は0になってしまうリスクが高くなります。

空室が生まれる根本的な原因として考えられるのは「不動産会社に任せきり」のパターンです。

不動産会社は建物の管理などのほかに入居者のあっせん（空室対策）を行ってくれる場合もありますが、自ら空室対策を考えているオーナーも多いです。

不動産会社の言いなりになっていると、家賃の値下げなど手っ取り早い対策を提案され、損だとしても実行せざるを得ません。

提案内容をストレートに受け入れず、提案にいたった背景や理由を確認し、納得した上で判断しましょう。

空室になっている原因をオーナー自らが見つけて対策するのが一番安上がりです。

具体的な対策方法は後ほど詳しく紹介します。

賃貸物件には、入居者の退去後に必ず空室になる期間が存在します。

不動産データを扱うタスが筑波大学と協力して研究した「賃貸住宅市場レポート」を確認すると、2022年10月期の東京とその周辺地域の平均募集期間が約4カ月〜5カ月で、4カ月以上は家賃が入ってこない空室期間があるとわかります。

もちろん地域によって空室期間は異なります。さらに、1Kなどの単身者向けや2LDK・3LDKなどのファミリー層の間取りによっても空室期間は異なることでしょう。

2021年6月に日本賃貸住宅管理協会が発表した「第25回賃貸住宅市場景況感調査」を確認すると、入居者層によって平均入居期間が異なることがわかります。

たとえば学生の入居期間は2〜4年ですが、ファミリー層は4年以上が多いです。

上記のデータと照らし合わせても空室期間が長引いている場合は、空室対策が必要です。

関連記事：賃貸経営での空室期間の平均。空室の間ですべきことや長引かせないためには。

ペット可にする

ペット可物件は未だ少ないですが、ペット需要が高いため、空室対策として有効です。臭いや鳴き声などの問題からペット可物件にするオーナーは多くはありませんが、単身者でもペットを飼っている方が多いです。

ペット可物件にすると、賃料を多少割高にできたり、敷金が賃料の2カ月分のところ3カ月分にできたりしますが、それでも高い需要があります。

ペット可物件にするためには、クロスや床材などの変更が必要となるため、多少コストがかかる工事となりますが、空室リスクを抑えるためには有効です。

関連記事：ペット可の賃貸物件は需要が高い？現状と人気の設備や特約を紹介

外国人入居者を受け入れる

外国人の入居をOKにすることで、空室リスクを抑えられます。日本は外国人の入居を許可しているアパートが少ないです。

外国人は暮らし方が異なり、ごみ出しルールが守られない、近隣住民とのトラブルが多いといったイメージから入居を拒否するオーナーも多いです。しかしきちんとルールを共有・説明して理解を促すことで、きちんと理解してくれるケースがほとんどです。

管理会社が外国人入居者の対応が可能であればさらに安心です。

フリーレントを利用

フリーレントとは、入居後の一定期間の家賃を無料にする契約のことです。一般的には家賃の1カ月分に設定されるケースが多いですが、無料になるのは家賃だけで管理費などは毎月支払うケースが多いです。

フリーレントの物件であれば、家賃が一定期間無料となるため、入居者にとっては初期費用負担額を抑えることができます。

初期費用が負担となり引っ越しできない方も多いため、フリーレントによって入居者の間口が広がり、空室リスクを抑えることにつながります。

共用部分を清掃

どれだけ立地や部屋が良くても、敷地内や共用部分の清掃が全くされていないと空室につながります。

共用部分も住まいの一部。ゴミが落ちていたり埃だらけだと印象が悪くなるため、 日頃から清掃しておくことが大切です。

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市場を調査する

市場調査は重要な空室対策です。物件を探している人の属性やニーズはリサーチしておきたいところ。

また、所有する物件を近隣の物件と比較すると、自身の物件の強みや改善点が把握できます。

広さが同じでも設備がどうなっているか、家賃は他物件と比べて高く設定していないかなど調べてみましょう。

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ホームステージングで部屋をモデルルームに

部屋に小物や家具を置きモデルルームのように演出する「ホームステージング」サービスも、空室対策に有効です。

通常、内覧時に見てもらうのは何もない部屋。床などの内装に大きな違いがなければ、ほかの物件と差別化できません。ホームステージングにより、部屋の魅力を伝えたり入居後の生活をイメージさせることができます。

フローリングの床にするのも有効

築年数が古い物件は、床が畳などのままになっているケースも多いですが、近年は畳需要が非常に低いため、リフォームして床を変えておくのも有効です。

「畳＝こまめに掃除しなければいけない」という認識が強いため、若い世代から好まれないことから空室につながる可能性も高いです。
おしゃれな部屋にするのに畳は不要だと考える人もいます。

そのためフローリングの床に変更し、今風の建物にするのも募集時に使える空室対策の一つです。

内装工事を依頼する会社の選び方

床材を含め、内装工事のリフォームを依頼する際は、複数社相見積もりを取るようにしましょう。リフォーム工事は施工会社によって価格が異なるためです。とはいえ、見積もりを取るのは2・3社程度。多くなりすぎるとリフォーム会社との打ち合わせが多くなり、次第に面倒だと感じてしまうためです。

価格だけでなく、施工能力も大切です。経験が少ないリフォーム会社に依頼すると、施工能力も低くなり、仕上がりもいまいちとなってしまいます。必ずリフォーム会社のホームページなどで実績を確認しましょう。

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