2024.06.26 確定申告 不動産投資賃貸経営

アパート経営が地獄と呼ばれる理由。本当に儲かる?対処法も解説

アパート経営は、アパートを所有し貸し出すことで、入居者から定期的に家賃収入を得られるビジネスモデルです。
直接労働せず収益を得られるため、不労所得の典型的な例と考えられがちのアパート経営ですが、成功への道は容易ではありません。

インターネット上には失敗談があふれており、これらはアパート経営のリスクを事前に理解し、適切な対策を講じなかった結果といえるでしょう。
アパート経営には多大な前準備、継続的な管理、そしてリスク管理が必要です。

アパート経営がなぜ地獄といわれているのか、その理由と共通の失敗パターンを紹介します。リスクを理解し、対処法を身につけることで失敗を回避しましょう。

アパート経営が地獄だといわれる理由

アパート経営が地獄とされる理由は、成功が難しく様々な要因で失敗する確率が高いと言われているからです。
しかし、失敗の教訓から学び、適切な対処法を講じることで、アパート経営を成功させることも不可能ではありません。

アパート経営の世界では、管理会社への丸投げによるサブリース契約のリスクや、見通しやリスク想定が甘いことによる問題、さらには空室に焦り入居者のニーズを無視した安易な対策を取ることで深まる借金地獄など、さまざまな失敗パターンが存在します。

これらは、必要な市場調査をしない、借入れを想定していない、節税だけを目的に始めるといった、計画段階の甘さから起こることがしばしばあります。

また、土地を持っているかどうかで、アパート経営の成功は大きく左右されます。土地ありのアパート経営では、土地の価値を最大限に活かしながらリスクを管理することが求められます。

一方で、土地なしのアパート経営では、適切な土地を見つけ出し、その土地に見合った投資を行う必要があります。

アパート経営がなぜ地獄と呼ばれるのか、その原因とともに、失敗から学ぶべき対処法を解説していきます。これらの情報をもとに、アパート経営に前向きに取り組み、成功への道を探りましょう。

ありがちな失敗パターン:見通しやリスク想定が甘い

アパート経営で失敗する大きな理由の一つは、見通しやリスク想定の甘さです。
特に、借入れの計画不足と節税目的だけでの経営開始は、多くの落とし穴があります。以下にそれぞれ詳しく説明します。

融資の借入れを想定していない

アパート経営を成功させるためには、融資の借入れが不可欠です。ただし過剰な借入れは毎月の返済負担を重くし、
空室率の上昇や予期せぬトラブルに対する対応能力を低下させます。
借入れ金額が高額になりすぎないように計画を立てることが重要です。

計画を立てる際には、固定資産税や管理費、建物の保険料など、アパート経営には継続的な費用がかかることを考慮しなければいけません。

これらは通常、賃料収入の一部で賄われますが、借入れ金の返済が加わると、財務状況は厳しくなります。特に、空室率が上昇した場合やトラブルが発生した場合、返済負担が経営を圧迫する原因となります。

また一般的に、借入れ期間は建物の耐用年数以内の期間で組み立てます。
耐用年数とは、建物の取得原価を会計上、費用として配分できる期間のことで、建物の構造によって異なります。

減価償却資産の耐用年数を超えた計画は、減価償却していた期間よりも高い税金が課されながらアパート経営を行うことになり、長期的に見て経営の健全性を損なう恐れがあります。
アパート経営における減価償却や借入れ金の額については、税理士、管轄の税務署への相談を視野に入れるとよいでしょう。

アパート経営における融資の借入れは、計画的に行うことが極めて重要です。借入れる額、返済計画、そして資金繰りについて十分に考慮し、リスクを最小限に抑えることが、安定した経営への鍵となります。

節税だけを目的に始めてしまう

節税目的でアパート経営を考えている方は多いですが、その運営においては注意が必要です。不動産投資、特にアパート経営は相続税や贈与税の節税対策として魅力的です。
これは、不動産投資が提供するさまざまな税務上の優遇措置によります。しかし、節税効果を最大限に活かすためには、その後のアパートの管理と運営が非常に重要になってきます。

たとえば、節税効果を享受した後、適切な管理が行われなければ、空室率が上昇し、期待した収益を得ることができなくなります。空室は収入の減少だけでなく、物件価値の低下にもつながる可能性があります。

また、アパート経営には、建物の老朽化による修繕が必要になったり、入居者とのトラブルが発生することもあります。
これらに適切に対応できないと、経営の安定性が損なわれ、結果的に節税効果を上回る損失が出る可能性があります。

節税はアパート経営の大きなメリットの一つですが、それだけに目を向けてしまうと、長期的な経営安定性を損なうリスクが伴います。節税効果を享受すると同時に、賢明な経営戦略を立てることが、成功への道といえるでしょう。

ありがちな失敗パターン2:管理会社に丸投げ

手間や時間をかけたくないという理由で、アパート経営を管理会社に丸投げしようと考えている人もいますが、失敗しやすいです。

特に「サブリース」契約は注意が必要です。管理会社がアパートの運営を一手に引き受けることで、オーナーは手間を省き、安定収入を見込めるように思えます。
しかしサブリース契約には、アパート経営が「地獄」となるリスク要因が存在します。

関連記事:賃貸アパートは自主管理か管理委託か。大家が知るべきそれぞれのメリット

サブリース契約のリスクを把握しないと地獄を見る

アパート経営には3つの管理方法があります。

  • 自主管理:オーナーがすべての管理業務を担う
  • 一般管理:オーナーが所有権を保持したまま、管理会社に管理業務を任せる
  • サブリース:不動産会社が物件を丸ごと借り上げる

サブリース契約は、オーナーが所有する物件を一括で不動産会社に借り上げてもらい、その会社が賃貸人として物件の管理や運営を行います。
この契約形態は特に、不動産経営における管理業務の負担を軽減し、安定した家賃収入を確保したいオーナーに適しています。

サブリース契約のメリット

オーナーは物件の日常管理や入居者対応の手間から解放されます。入居者の募集や家賃の入金確認、トラブル対応などを任せられるためです。
一括借り上げのため満室時の80%〜90%の家賃が保証されており、
空室リスクや入居者からの家賃回収リスクに左右されずに、一定の収入が見込めます。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約では、一般的な直接賃貸契約に比べて、オーナーが受け取れる賃料が相対的に低くなる傾向にあります。

家賃保証の相場は80〜90%程度であり、オーナーが全額受け取れません。
家賃保証の割合は管理会社ごとに異なるため、相場より低い家賃保証率が提示されていたら、理由を確認しましょう。

また、建物の老朽化による家賃下落などに伴い、通常は2年ごとに家賃保証を見直しできるため、オーナーは賃料減額に応じなければなりません。
ただし、提示された減額案がほかの賃料に比べ不相応な場合は、賃料減額に合意しないことも可能です。

サブリース契約は解約が難しく、「家賃収入が減りローンが支払えない」などの正当事由が必要です。
解約に違約金や立ち退き料が必要になることもあります。

サブリース契約は、不動産経営で有効な選択肢の一つですが、メリットとデメリットを十分に理解し、注意点に留意して進めることが重要です。

アパート経営で地獄を見ないために、契約前には複数の不動産会社と比較検討し、信頼できる会社との契約を心がけましょう。

必要な市場調査を怠ると地獄に・・・

管理会社に一任して、適切な市場調査を行わずにアパート経営を開始することは、空室率の増加や家賃設定の失敗に直結します。
物件を探している人の属性や顧客ニーズ、成約の賃料相場などはしっかりリサーチしましょう。

また、自身の物件と近隣のアパートと比較することで、改善点や強みが見えてきます。

立地や日当たりなど物件の良さはオーナーのほうが詳しいため、自ら空室対策に取り組んだほうが良いケースもあります。
管理会社のアドバイスは参考にするべきですが、最終的な家賃はオーナー自身で決定することが重要です。

関連記事:不動産投資で重要な市場・周辺調査の目的を解説。市場規模やリサーチのツールも

ありがちな失敗パターン3:空室に焦り安易な対策を講じる

アパート経営の際、空室に対処しようとする安直な投資や、入居者の好みに即していない改装は、経営において逆効果をもたらすことがあります。

以下に、その理由と対策を説明します。

安易な追加投資のせいで借金地獄に

築年数が進み空室が増えたアパートの場合、単純にさらなる投資物件を追加することは、短期的な解決策に過ぎず、長期的な経営の安定にはつながりません。

赤字が既に発生している物件に追加投資をすることで、状況が改善する保証はなく、かえって負担が増加することが予測されます。

特に、初期投資の返済が困難な状況でさらなる借入れを行うことは、財務状況を悪化させる可能性があります。

入居者のニーズに沿わないリフォーム・リノベーション

リフォームやリノベーションは空室対策として有効な手段の一つですが、入居者の好みに配慮しない改装は、逆に空室率を上げる原因となり得ます。

たとえば、トレンドを追い求めたインテリアや過度なカスタマイズは、広い層の入居者に受け入れられるとは限りません。
リノベーションにおいては、多くの人に受け入れられるシンプルなデザインを選ぶ、または入居者が自分の好みに合わせやすい空間を提供することが、より効果的です。

土地ありのアパート経営で地獄を見るパターン

アパート経営が「地獄」と形容される背景には、土地の有無によって異なる困難が存在します。ここでは、土地ありと土地なしのアパート経営におけるそれぞれの落とし穴と、これらの問題を避けるための戦略について考察します。

土地を所有している場合、その土地を有効活用するためにアパートを建設することが一つの選択肢となります。

土地を所有していない場合と違い、土地購入の資金は必要ありません。しかし、このアプローチにはいくつかのリスクが伴います。

過剰な建設コスト

土地があっても、建設コストの見積もりが適切でなければ、予算オーバーになるリスクがあります。

初期投資の回収に時間がかかり、経済的な圧力を感じることになります。
アパートの建築費は「本体工事費+付帯工事費+諸費用」で計算が可能です。

本体の工事費以外も考慮しておかなければ予算オーバーになる点に気をつけてください。

立地の誤算

自己所有の土地であっても、その立地がアパート経営に適していない場合があります。たとえば、人口が減少している地域や、交通の便が悪い場所では、十分な入居率を確保することが難しくなります。

土地なしのアパート経営で地獄を見るパターン

土地を持っていない場合、アパート経営を行うためには土地を購入するか、リースする必要があります。この場合、以下のような問題が発生する可能性があります。

高額な土地購入費

適切な立地の土地を見つけたとしても、その価格が高騰している場合、大きな初期投資が必要です。特に都市部では土地の価格が非常に高く、
購入費用だけでなく、土地に関する税金や手数料も経営の負担となります。

リース契約のリスク

土地をリースする場合、契約条件によっては長期にわたる固定費用が発生します。
また、契約更新時に条件が不利に変更される可能性も考慮する必要があります。
土地あり、土地なしのどちらの場合でも、成功への鍵は十分な市場調査と計画にあります。

立地の選定、建設または購入費用の詳細な見積もり、長期的な経営計画の策定などを慎重に行うことが重要です。
また、経済的なリスクを軽減するために、金融機関や専門家と相談しながら、適切な融資計画を立てることも有効な戦略の一つです。

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アパート経営が抱えるリスク

アパート経営が儲かるかどうかは、多くの要因に左右されます。不動産会社はアパート経営のメリットを強調していますが、それはアパート経営が提供する節税効果や長期的な収入確保などの利点に基づいています。しかしながら、アパート経営にはリスクが伴います。リスクのない投資は存在しないため、不動産投資のリスクをしっかり理解し、対策を講じることが重要です。
アパート経営の主なリスクには次の通りです。

  • 長期運用が前提であること
  • 空室や滞納の可能性
  • 金利上昇のリスク
  • 建物の老朽化による資産価値の下落
  • 災害リスク

特に地方では、人口減少の影響で空室率が年々上昇しており、これがアパート経営が儲からないと言われる一因となっています​​。また、アパート経営には多額の初期投資が必要であり、その多くがローンによるものです。

毎月の家賃収入は、ローン返済やその他の運営費用を差し引いたあとの利益となるため、投資回収には時間がかかることが多くなります​​。
不動産会社がアパート経営を勧める理由は、アパート経営が提供する節税効果やレバレッジ効果の高さにあります。

土地があるため全損リスクが低く、銀行からの融資を受けやすいという特徴があります​​。これにより、少ない自己資金で大きな投資が可能となり、長期的な収入源となり得るのです。

しかしながら、成功するためには、アパート経営に関連するさまざまな要素について深い理解と、適切な管理が求められます。特に、初心者がアパート経営に手を出す際は、高いリスクを伴います。投資前には、自己資金の準備、市場調査、ローン返済計画の策定など、十分な準備と検討が必要です。

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アパート経営はこれからも存続可能?

アパート経営の将来性は、市場の需要や経済状況、政策変更など、多くの要因に依存します。適切な立地選定、効率的な資産管理、そして柔軟な経営戦略が重要となります。

市場調査や技術の進化を取り入れることで、アパート経営は引き続き有効な投資手段として存続可能です。以下にアパート経営の今後が推察できるデータを紹介します。詳細な市場分析に基づく計画的なアプローチが、成功の鍵を握ります。

アパートオーナーの年収

国税庁の調査では、国内の不動産所得者の平均年収は平成28年度~令和3年度までは増加傾向が続いていました。しかし、令和4年度の調査では、国内の不動産所得者の平均年収が約540万円となっており、これは令和3年に比べると1,000円ほど、わずかに減少しました。

一人当たりの所得額

一人当たりの所得額

この統計はアパートだけでなく、オフィスビルなどの不動産所得も含んでいるため、アパート経営に特化した数値ではありませんが、アパート経営の年収がこれに近いと考えられます。
不動産所得者の約3割以上が年収500万円から1,000万円の範囲にあり、副業として不動産経営を始める人も多いです。

日々の運営を管理会社に委託することで、本業を持ちながらでも安定収入を得ることが可能です。

関連記事:不動産投資の融資は年収の基準がどれくらい?審査を受ける前の準備をしておこう

不動産投資市場の現状

日本の不動産投資市場は、コロナ禍を経ても成長を続け、2023年には「収益不動産」の資産規模が約289.5兆円に達しました。この数字は前年比で13.9兆円増加しています。
市場の成長は主に賃貸住宅・商業施設・物流施設・ホテルなどの分野で見られ、オフィス市場は縮小傾向にあります。これらの動向は、不動産投資市場の将来性を見極めるうえで重要な指標となります。

引用元:ニッセイ基礎研究所 わが国の不動産投資市場規模(2023年)~「収益不動産」の資産規模は約289.5兆円(前回比+13.9兆円)。

アパート経営は何年で黒字化する?

アパート経営での黒字化期間は、10〜15年程度と考えられています。これは、投資の初期段階でかかる費用や継続的な維持管理費といった要因が、収益性に大きく影響するためです。

利回りが良く、安定した賃貸需要がある物件への投資が、早期の黒字化への鍵を握ります。
特に、アパート経営がスタートしてから初期の数年間は赤字になりやすく、時間が経過するにつれて利益が出始め、約10年目に黒字化する可能性が高まります。

初期投資や立地条件、建物の品質、管理方法、市場の需要と供給、金融状況など、さまざまな要因が黒字化までの期間に影響を与えます。
具体的な黒字化の期間については、個々のプロジェクトごとに異なり、詳細な計算と専門家の意見が必要となります。

成功への鍵は、リスクを適切に管理し、長期的な視野で経営を行うことにあります。

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