サラリーマン必見！不動産投資の始め方と初心者が失敗しないためのポイント

近年、サラリーマンの不動産投資が話題となっています。
不動産投資の種類、利益を得る仕組みや税法上のメリットについて解説していきます。

不動産投資の種類

不動産投資には、大きく分けて以下の4つの種類が存在します。

• 区分マンション投資
• 一棟マンション投資
• 戸建て経営
• 駐車場経営

「区分マンション投資」は分譲マンションの1室を所有して、家賃収入を得る方法です。最初の投資コストが低く、初心者向けの投資といわれています。
「一棟マンション投資」はマンション一棟を所有して投資するというもので、大きく利益を出せる一方で最初の投資コストは高くなります。
また、空室率の管理をきちんと行わないと家賃収入が安定しません。

「戸建て経営」は、一戸建てを購入して賃貸経営をすることで、マンション投資に比べると低コストかつ安定して家賃収入を得ることが可能です。
このほかの投資としては、「駐車場経営」も不動産投資として注目を集めています。
月極駐車場の場合は利用料金が定期的に入るメリットがありますが、月極以外にも時間貸しタイプの駐車場として活用するのも一つの方法です。

不動産投資で利益を得る仕組み

不動産投資で利益を得る流れとして知っておきたいのが、キャピタルゲインとインカムゲインという言葉です。
キャピタルゲインとは、所有していた不動産を売却することで得られる売却利益のことを指します。

これに対して、インカムゲインとは所有している物件を貸し出すことにより、家賃収入を得ることです。

サラリーマンなど初めて不動産投資を行う方は、キャピタルゲインとインカムゲインのどちらで利益を得たいのか明確にすることが大切です。
インカムゲインは時間はかかりますが安定して利益を得られる確率が高く、キャピタルゲインは売り時を見極められれば大きな利益を出せますが、タイミングを外してしまうと売却損になることがあります。

不動産投資による節税効果

サラリーマンの方が不動産投資を行うことで、税金の負担を軽減することが可能です。
税金の負担を減らす目的で、不動産投資をしている方も珍しくありません。

不動産投資による利益が20万円以上になると確定申告が必要となりますが、損益通算などで所得税・住民税の負担を減らせるというメリットもあります。

損益通算は不動産投資で赤字が出た際、給与所得と相殺することを指します。黒字から赤字を引いた所得をもとに所得税や住民税が計算されるため、節税できるというわけです。

また贈与税や相続税を軽減することも可能なので、所得が高いサラリーマンであればより節税効果を実感できるでしょう。

サラリーマンを含めて不動産投資の初心者が投資を始める際、どのようにして始めればいいのかわからないという方は多いでしょう。
ここでは、不動産投資の始め方を順を追ってわかりやすく解説していきます。

不動産投資の知識を深める

不動産投資で最初に必要なのは正しい知識を得ることです。
不動産投資に関する書籍は多数販売されていますが、いきなり専門的な書籍を読むと意味がわからず挫折する恐れがあるため、自分に合った本を読んでみましょう。

次に、不動産投資は専門セミナーも開催されています。最近は銀行系などさまざまな企業が行っていますので、気になる内容のセミナーに参加するのも一つの方法です。
なお、セミナー終了後に投資契約を持ち掛けられることがあるかもしれませんが、その場では契約せずに複数のセミナーを受講し、自身の知識を深めてから検討しましょう。

不動産物件の相場をつかむ

不動産投資の知識がある程度ついてきたら、次に不動産の相場を確認しましょう。
物件を売るにしても購入するにしても、不動産の相場を知っておいて損することはありません。

物件の相場はインターネットで検索することで簡単に確認できます。
国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」や「レインズ・マーケット・インフォメーション」などを利用し、正確な相場を知ることが大切です。

購入資金を貯める

物件の相場が確認できたら購入資金を貯めておきましょう。
物件の購入にかかる資金をすべて貯める必要はありませんが、3割程度は貯めておくと急な出費が発生しても問題なく対応できます。
また、物件の購入では物件価格のほかに諸経費といって、仲介手数料や保険料のほか、不動産取得税などの税金もかかります。
諸経費は物件価格の3〜10%ほどかかるといわれており、現金で払うのが一般的なので、ある程度の資金は必要です。

不動産投資を行う物件を探す

資金が貯まったら物件を探しましょう。ここで大切なのが、信頼できる不動産業者を探すことです。
不動産会社選びのポイントとしては、大手や中小に関わらず創業年数が長いところがよいでしょう。

また、実際に利用した方の口コミや不動産会社の評判を確認し、極端に評価が悪い場合は避けたほうが無難です。
不動産会社は1社だけで決めるのではなく、3社以上に話を聞いてみて内容を比較し、自分に合うところを選んでください。

紹介された物件を検討する

不動産会社から物件を紹介されたら、その物件を買うべきか判断します。
あくまで自分の判断となりますので、内見できる場合は現地調査をして内装の汚れや水回りなどの設備に問題がないか、外壁にひび割れや剥がれがないことも確認しておきます。
中古のアパートやマンションを購入するときは、現在の入居率や入居者同士のトラブルの有無も確認しておくことで、空室率を下げることができるでしょう。
さらに、物件の立地を確認することでファミリー層向けか単身者向けかなど、入居者のターゲットを定めることにも役立ちます。

融資交渉と物件の契約をおこなう

購入すべき物件が決まったら融資交渉と契約をおこないます。
物件の全額を自己資金で補えれば融資は必要ありませんが、金融機関から融資を受ける方がほとんどでしょう。

融資交渉については、不動産会社が対応している金融機関を紹介してくれることがあります。
ただし、金融機関の融資には審査があるため場合によっては断られることもあるようです。
融資を受けられるようになったら、物件の売買契約の締結を進めていきます。

サラリーマンの不動産投資に限らず、投資で失敗してしまったという方は少なくありません。
同じような失敗をしないために、ここではよくある失敗例とその対処法についても紹介します。

確定申告しなかったため会社にバレてしまった

不動産投資で利益を出した方が確定申告をしないと、税務署はしっかり把握していますので、場合によっては会社に連絡が行くことがあります。
また、申告不備で税金が加算（滞納加算）される場合があるので注意が必要です。

近年、確定申告はe-taxを利用することでより手軽にできるようになりましたし、資金に余裕がある場合は代行サービスに依頼するのもよいでしょう。
確定申告することで不動産投資の赤字部分を黒字で相殺できるため、した方がメリットが得られます。

海外転勤により損益換算ができなかった

海外に転勤があるサラリーマンが不動産投資を継続する場合は、それなりの対応が必要となります。
まず、不動産の管理や運用については、管理会社に委任することになるでしょう。

さらに、確定申告等の税務処理は税理士などへの相談が必要となりますし、郵送物の管理は日本在住の家族や友人の協力も大切です。
特に1年以上海外勤務している場合は、所得税法上では「非居住者」扱いとなってしまいます。

非居住者の所得税率は一律20.42％となっており、不動産投資での節税ができなくなるかもしれません。
海外出張があるサラリーマンは納税管理人を選任して届け出るなど、事前に対応しておくことで失敗を防ぐことができるでしょう。

ワンルームマンション投資で支出が膨らんだ

ワンルームマンションの投資は他の不動産投資と比較すると、投資の初期費用が抑えられるため、サラリーマンにも人気の投資です。
しかし、退去時の原状回復費用や設備更新コストなどがかかることを忘れてはいけません。
さらに空室率が上がると、損益が大幅に悪化することも考慮すべきです。

支出を減らすためにも物件の購入時に築年数や設備の状態、立地などを事前にしっかり確認することが大切です。

関連記事：アパート経営が地獄と呼ばれる理由。本当に儲かる？対処法も解説

サブリース契約でマンション経営に失敗した

マンション経営では、賃貸物件を一括で借り上げて一定の家賃収入を保証してくれる、サブリース契約を利用する方がいます。
サブリース契約をする時は、必ず契約の中身をよく確認しましょう。

空室でも家賃収入が得られるのがサブリースのメリットですが、解約する際に違約金が発生したり解約できなかったりするケースもあります。
また、免責期間として入居者が退室すると家賃が支払われない期間が設定されている場合が多いのですが、免責期間の設定が長いと収入が激減してしまいます。
不安な時はファイナンシャルプランナーなど不動産投資の専門家に契約書を見てもらい、アドバイスを受けるのもよいでしょう。

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