賃貸経営する物件にも省エネ性が必要！メリットや注意点を紹介

省エネ住宅の基準や、2025年以降に施行される「改正建築物省エネ法」など、賃貸経営を行ううえでおさえておきたい最新の省エネ住宅事情を紹介します。

省エネ基準とは？

省エネ基準は「外皮性能」と「一次エネルギー消費量」の2つの指標で評価されます。

外皮性能

壁、床、天井、窓といった建物の外回りの省エネ性能のことで、UA（外皮平均熱貫流率）、ηAC（冷房期の平均日射熱取得率）という2つの数値で表されます。

外壁の断熱性能の向上や断熱窓の導入、外付けブラインド、和障子の導入などにより、外皮性能を高めることが可能です。

一次エネルギー消費量

省エネという言葉で略されているエネルギーは「一次エネルギー」と「二次エネルギー」に大別されます。

一次エネルギーとは、化石燃料や原子力、水力、太陽光などの自然から直接得られるエネルギーを指します。それに対し、二次エネルギーは電気や都市ガスなど、一次エネルギーを利用して得られるエネルギーです。

二次エネルギーを使うことは、それを作り出すために一次エネルギーを消費していることになります。一次エネルギー消費量を抑えるためには、エネルギー消費効率の高い機器や設備を導入することが重要です。

省エネ住宅の種類

省エネ住宅は、最近特に注目を浴びている「ZEH（ゼッチ）」を始め、さまざまな種類があります。主な省エネ住宅の種類を挙げ、その特徴を紹介します。

ZEH（ゼッチ）

ZEHとは、「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称です。エネルギー効率の高い照明器具や家電製品などの導入に加え、太陽光システムの利用によって、年間のエネルギー収支をゼロ以下に抑えた住宅のことです。

国のさまざまなエネルギー政策の中で、特に力を入れて普及が進められています。

LCCM住宅

LCCM住宅は「ライフ・サイクル・カーボン・マイナス住宅」の略称です。

ZEH住宅は生活上のエネルギー収支が評価基準となります。一方のLCCM住宅は建築から解体・破棄までの、いわゆる「家の一生」を通じて二酸化炭素の排出量を抑え、太陽光システムなどでエネルギーを生成することで、トータルの二酸化炭素生成量をマイナスにすることを目的としています。

長期優良住宅

長期優良住宅とは、長期に渡り良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅のことです。

長期優良住宅と認められるためには、住宅の構造や設備だけではなく、住宅の面積、景観、維持保全計画などさまざまな基準を満たしたうえで、所管行政庁に申請、認定を受ける必要があります。

参考：国土交通省「長期優良住宅のページ」

2025年以降の新築物件は省エネ化が必須

省エネ推進の一環として、物件の省エネ化を促進する政策や方針が打ち立てられています。
その一つに、「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」、いわゆる「建築物省エネ法」があります。

建築物省エネ法は平成27年（2015年）7月に公布されたもので、当初は住宅以外の一定規模以上の建築物のみが対象になっていましたが、令和4年（2022年）6月に改正、すべての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務づけられることが決定しました。

完全義務化は令和7年（2025年）以降ですが、現時点から適合基準をおさえ、今後の運用計画に反映させていく必要があるでしょう。

既存住宅は省エネ化する必要はある？

改正建築物省エネ法において、省エネ適合基準が義務化されるのは「新築」の物件に限ります。つまり、既存戸建てや既存アパートは省エネ化しなくても法律違反にはなりません。

しかし、増築・改築をする場合は、その箇所については基準を満たす必要があります。また、省エネの意識が高まりつつある現在において、エネルギー消費性能の低い物件は入居者に敬遠されるおそれがあるため、今後中古の収益物件の購入・リフォームを行う場合は、省エネ化を意識したほうがよいかもしれません。

収益不動産を省エネ化することで、オーナーにはどのようなメリットがあるのでしょうか。主なメリットを3つ紹介します。

補助金を受けられる

省エネ住宅を建築・リフォームすることで、補助金を受けられる可能性があります。たとえば、「ZEH支援事業」では、一定の条件を満たしたZEH住宅に対し、一戸当たり55万円の補助金が支給されます。

参考：一般社団法人 環境共創イニシアチブ「経済産業省および環境省による戸建ZEH補助事業」

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高い資産価値を維持できる

省エネ住宅は断熱性や気密性に優れ、劣化対策や耐震性能が充実していることから、劣化が進みにくく、高い資産価値を維持できます。

そのため、売却時に高く売れる可能性が高いと考えられます。

入居ニーズ向上につながる

省エネ住宅は断熱性・保温性に優れており、また雨水を貯水する設備や節水トイレ、節水水栓などが設置されているものもあることから、光熱費の節約になります。

また、冬でも暖かく過ごせ、結露によるカビも少なく快適です。このように住む人にとってもメリットが多いことから、高い入居ニーズが期待できます。

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賃貸物件の省エネ化は今後法律によって義務化されるだけではなく、資産価値の維持や入居ニーズアップなど、賃貸経営上有利な点も数多くあります。

しかし、無計画に省エネ化を進めると、思わぬ出費や予想外の事態に見舞われることもあります。賃貸物件の省エネ化を行ううえで特に注意すべき点を紹介します。

費用が高くなる

省エネ基準を満たすためには、高性能の建材・設備を購入する必要があり、初期費用がかさみます。

特にZEHやLCCM住宅では必須ともいえる太陽光システムの設置には、100万円以上かかることもあります。補助金がもらえるとはいえ、大きな初期投資になることは間違いないでしょう。
また、エコ住宅は初期費用だけではなく、省エネ機器を長く使うためのメンテナンス費用もかかります。特に賃貸物件は居住物件とは異なり、光熱費の削減によりコストを回収することができないため、場合によってはキャッシュフローが悪化してしまうおそれがあります。

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補助金の条件を確認する

省エネ住宅には補助金をもらえるメリットがありますが、そのためには一定の基準を満たす必要があります。

たとえば、ZEH住宅を建築するには、指定された施工会社に依頼しなくてはなりません。また、補助金申請後の間取りや設備の変更はできないため注意が必要です。条件を満たさない建築・増改築をしてしまうと、補助金が受けられず収支計画が狂ってしまうおそれがあります。

補助金を申請する場合は、条件をしっかり確認しておきましょう。

省エネ化計画は念入りに

改正建築物省エネ法によるエコ住宅の義務化により、今後エコ住宅は「当たり前」の存在になると考えられます。賃貸経営を行ううえでも、省エネルギーを意識した物件を購入・建築することで、補助金などの優遇措置や資産価値の維持、高い入居ニーズが望めます。

とはいえ、省エネ住宅であると認定されるためには、さまざまな基準を満たさなくてはならず、費用がかさみます。また、補助金を申請するための条件の満たし方や手続きはハードルが高く、二の足を踏んでしまう方もいるかもしれません。

今後、物件の省エネ化は避けては通れない重要な課題となります。専門家の力を借りながら、適切に進めていきましょう。

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