インボイス制度で不動産投資の確定申告はどうなる？変更点や注意するポイントを解説

インボイス発行事業者になるために免税事業者から課税事業者の立場になった不動産投資家もいるでしょう。

インボイス制度と不動産投資の関係や確定申告への影響などを解説します。

インボイス制度の概要

インボイス制度は、2023年10月1日から導入された消費税の仕入税額控除制度の改正です。

「仕入税額控除」とは、売上にかかった消費税額から仕入れにかかった消費税額を差し引くことができる制度です。仕入税額控除制度が利用できない場合は、消費税を二重に支払うことになります。

インボイス制度によって、控除できるのはインボイス発行事業者（適格請求書発行事業者）からの仕入のみが対象になりました。

インボイス（適格請求書）とは、売手が買手に対し正確な適用税率や消費税額などを伝えるための手段です。その種類には、請求書・納品書・領収書・レシートなどがあります。

具体的には、以下などの項目が記載されている必要があります。

• 事業者の名称、登録番号
• 取引年月日
• 取引内容
• 税抜価額
• 適用税率
• 消費税額

インボイスを発行できるのは、インボイス発行事業者として登録された事業者です。しかし、インボイス発行事業者として登録できるのは、消費税の課税業者とされています。

逆にいうと、年売上1,000万円以下の免税業者であっても、インボイスを発行するためには課税業者になってインボイス事業者として登録する必要があります。つまり、「インボイス対応をする＝消費税の納税義務が生じる」ということです。

インボイス制度と不動産投資の関係

不動産投資においては、賃貸経営と不動産取引の2つの場面でインボイス制度の影響を受ける可能性があります。

賃貸経営の場合

そもそもアパートやマンションなどの住宅（居住用物件）を貸し出すときの家賃収入には、消費税が課されません。つまり、オーナーが賃借人からインボイスの交付を求められることはありません。

一方、ビルやオフィス、店舗と言った事業用物件を課税事業者に貸す場合は、インボイスの交付を求められる可能性があります。この場合、オーナーがインボイスを発行するには、インボイス発行事業者に登録する必要があります。

インボイスを発行しない選択肢もありますが、その場合、賃料の減額を交渉されたり、契約が更新されなかったりする可能性も考えられるでしょう。

関連記事：大家に必要なインボイス制度への対応｜どんな影響がある？節税は可能？

不動産取引の場合

不動産取引においては、以下の場合にインボイス制度が適用されます。

• 課税事業者から課税事業者への不動産の売買
• 課税事業者から免税事業者への不動産の売買

また、不動産の購入に伴うリフォームや修繕工事についても、インボイス制度の適用を受けます。

課税売上高が1,000万円以下でも確定申告が必要

これまでは、課税売上高が1,000万円以下の事業者は免税事業者として消費税の確定申告が必要ありませんでした。しかし、インボイス制度によってこれらの小規模事業者もインボイス発行事業者として登録した場合は、消費税の申告と納税を行う必要があります。

この変更は、特に不動産投資を行う個人事業主や小規模企業に影響を及ぼします。賃貸物件の家賃や不動産売買に関連する取引で適切な消費税を計算し、インボイスを発行する必要があるのです。

関連記事：不動産収入があっても確定申告が不要なケースを解説【20万円以下から？】

インボイス発行事業者として不動産投資を行う場合、消費税の確定申告には特に注意が必要です。

2割特例を受ける場合

インボイス制度の開始に伴い免税事業者からインボイス発行事業者になった小規模事業者は、「2割特例」の適用を受けることが可能です。

この特例は、小規模事業者がインボイス制度の導入に伴う負担を軽減するための措置として設けられており、仕入税額控除の金額を特別控除税額（課税標準額の80%相当）として計算できます。

2割特例を受けるには、消費税の確定申告書に適用を受ける旨を記載する必要があります。また、対象期間は、令和5年10月1日から令和8年9月30日までの各課税期間です。

簡易課税制度について

簡易課税制度は、消費税の申告と納税を簡素化するために設けられた制度です。この制度を利用することで、事業者は実際の仕入税額を計算せず、売上高に基づいて一定率を乗じることにより仕入税額を算出できます。特に小規模な事業者にとって、簡易的かつ効率的な消費税の申告が可能です。

簡易課税制度は、特に細かな経費の管理や複雑な計算が困難な事業者に適していますが、この制度を利用するためには、税務署への事前届出が必要です。

また、この制度を選択するかどうかは、事業の性質や規模によって慎重に判断する必要があります。簡易課税制度を適用すると消費税の申告と納税の負担を軽減できる可能性がありますが、その適用には一定の条件があるため、詳細は専門家のアドバイスを求めるのがよいでしょう。

また、前述した2割特例は、簡易課税の場合でも適用が可能です。

不動産投資における確定申告は、所得税と消費税の両面において注意が必要です。

不動産投資から得られる収入に対する所得税の申告方法と、インボイス制度下での消費税の申告手順を解説します。

確定申告書の種類

所得税申告には収入と経費に関する明細を含む「所得税申告書」が必要です。これには賃貸収入、売却益、維持管理費、ローン利息などの詳細が含まれます。

消費税申告には、売上高や仕入れ高、適用される税率に関する情報が記載される「消費税申告書」が必要です。さらに、インボイス制度に基づく取引の証拠として、適格な請求書や領収書のコピーも提出する必要があります。

これらの書類は、申告の正確性を保証し、税務調査時の証拠としての役割もあります。

関連記事：アパート経営の確定申告で必要な書類！青色と白色の違いは？経費に該当するものは？

手続きの流れ

不動産投資の確定申告の手続きは、以下のステップに従って行います。

1. 必要な書類を収集し、収入と経費の詳細を整理する
2. 所得税と消費税に関する申告書を作成する
3. 申告書の作成後、所轄の税務署に提出する
4. 必要に応じて納税する
5. 提出した書類のコピーを保管する

申告書の作成には、賃貸収入や不動産売却益、経費、インボイスに基づく消費税額の計算が含まれます。

また、最後は提出した書類のコピーを保管し、将来の税務調査に備えておきましょう。

確定申告に備えて準備を始めよう

確定申告に向けた準備では、収支管理の徹底が不可欠です。適切な収支管理は、税務上の誤りを防ぎ、将来的な問題を回避するためにも重要です。これには、賃貸収入や修繕費、管理費などの正確な記録が含まれます。

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