【一覧】アパート売却の必要書類を網羅！売買契約までと引き渡し時に分けて紹介

アパート売却で買主と売買契約を締結するまでに必要な書類を一覧表にまとめました。

※〇：必須、△：場合により必要

詳しくはアパート売却を依頼する不動産会社から事前に確認しておきましょう。

本人確認書類

運転免許証やマイナンバーカード、パスポート、住民基本台帳カードなど、顔写真が確認できる証明書を用意します。

共同名義のアパートであれば、名義人全員分の証明書が必要です。

印鑑証明書・実印

印鑑証明書は市町村役場で申請し発行しますが、地方公共団体によってはコンビニエンスストアでも取得が可能です。登録した印鑑と手元の実印が合致しているか、念のため確認しておきます。

媒介契約、売買契約、決済・引き渡しで本人確認のために使用しますが、発行から3カ月以内の印鑑証明書が必要なので、その都度取得しましょう。

登記済権利証または登記識別情報

不動産の所有権を取得し登記をすると法務局から発行される、いわゆる権利証です。2005年以降は12桁の登記識別番号が発番され、登記識別情報通知が発行されます。

これらは不動産の所有者であることを証明する大切な書類で、紛失してしまったら再発行はできません。手元にない場合は不動産会社の担当者に相談し、対処しましょう。

固定資産税納税通知書

毎年4月から6月頃に郵送されます。

固定資産税はアパート経営における大きなコストなので、買主が知りたがる情報のひとつです。また、建物の構造や面積、評価額がわかるので、売却の資料としても活用できます。

常に最新の通知と納税後の領収書を保管しておきましょう。

境界確認書・測量図

土地の面積や隣接する土地、道路境界が記載されています。

境界があいまいだと後々、隣地とのトラブルになりかねません。まだ境界を確定していない、または前回の測量から年数がたっている場合は改めて測量しましょう。売却活動中に測量を行い、引き渡しまでに完了させます。

購入時の売買契約書

売却予定のアパートが中古物件の場合、購入時の売買契約書で契約日や引き渡し日、購入代金を確認します。

購入当時の物件の状況や特約などがわかるので、不動産会社はこの売買契約書をもとに査定し販売資料を作成します。

建築図書・建築確認済証・検査済証

新築でアパートを建てた場合は、建築基準法に適合した建物であることの証明として必要です。

紛失した場合再発行はできませんが、市区町村役場に申請すれば「建築計画概要書」「建築確認台帳記載事項証明証」を取得できます。

賃貸借契約書

現在アパートに住んでいる入居者と賃貸契約時に取り交わした契約書です。

賃貸借契約書に記載された情報をもとに各部屋の賃料や管理費、面積、契約日、契約期間などを一覧表にまとめたものをレントロールといいます。買主はレントロールを分析して収益物件としての価値を判断するため、売却活動において非常に重要な資料です。

アパート管理委託契約書

管理会社と管理契約を結んでいる場合は用意しておいたほうがよいでしょう。

オーナーチェンジと同時に管理会社も変更するケースが多いですが、更新期間中は契約内容を引き継ぐ契約になっているケースもあります。特に、一括借り上げ契約がある場合は、事前に買主が知っておく必要があるでしょう。

検査証・修理記録

アパートの受水槽やポンプの点検記録、改修工事や設備交換の記録などです。

入居中であれば、買主は室内を実際に見ることができません。現況を判断する材料として、検査証や修理記録を求められることがあります。

アパートの買主が決まれば、あとは代金を受け取って物件を引き渡すだけですが、そのときにも必要な書類があります。以下の一覧表にまとめました。

※〇：必須、△：場合により必要

それぞれについて詳しく説明します。

本人確認書類・印鑑証明書・実印

売買契約時に提出していますが、決済・引き渡しに際して改めて本人確認のために求められるケースが多いようです。

登記識別情報または権利証

万一紛失した場合は、遅くても決済・引き渡し前に代替の方法を決めておきます。

一般的なのが「資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度」を利用する方法です。具体的には、司法書士が売主と面談し所有者本人で間違いないと証明します。費用は10万円前後かかりますが、通常と同じスピードで手続きが進められるのが大きなメリットです。

また、登記申請後、登記名義人あてに確認通知が郵送される「事前通知制度」があります。事前通知制度は無料ですが、確認完了まで時間がかります。

公証人役場で本人確認情報を作成したり、親族などに本人確認をしてもらったりする方法もあります。司法書士に依頼するよりは費用は安いですが、やはり時間がかかるので早めの準備が必要です。

司法書士の委任状

司法書士は売主と買主の双方から委任を受けて、所有権を移転する登記を行います。買主側が司法書士を選定するのが通例ですが、売主も権利者として委任状が必要です。

多くの場合は、決済・引き渡し当日その場で委任状に署名捺印します。決済・引き渡しが終わり次第、司法書士は権利証を持って法務局へ向かい登記を行います。

固定資産評価証明書

市町村役場の税務課で取得して、固定資産税の日割り計算と登記費用の算出のために使用します。

不動産会社との媒介契約書に固定資産税評価証明書の代理取得委任状が盛り込まれている場合がほとんどなので、売主が自ら役所に出向く必要はありません。

ローン残高証明書

売却するアパートのローンの支払いが完了していないケースで必要です。年に1回10月頃に借入金融機関から郵送されます。

売却価格がローン残高を下回るオーバーローンの場合は、新たなローンを組むなどの返済方法の検討が必要です。

ローン残高の金額を考慮して売り出し価格を決め、販売戦略を立てるため、残高の金額だけでも早めに不動産会社の担当者に伝えておきましょう。

ベストな売却タイミングを逃さないためには、書類の準備と同時に、アパートの収益性をあらかじめ把握しておくことが大切です。

売却のタイミングを見極めるための、3つの準備を紹介します。

アパートの現況把握

アパートの売却で一番多いケースは、入居者との賃借契約はそのままに所有者が変わる「オーナーチェンジ」です。

しかし、築年数が経過し採算を取れなくなり、アパートを取り壊す前提で売却するケースもあるでしょう。この場合は現入居者へ移転の交渉をしたり、取り壊しや片付けなどの整地費用がかかったりするため、売却価格が大きく下がります。

建物の経年劣化や減価償却期間を加味すると、一般的には築20年以内の売却がよいといわれています。

賃貸を継続した状態での売却を考えているのなら、建物や設備の状態は常にチェックし維持費が売却益を上回らないタイミングを見極めることが重要です。

関連記事：アパート取り壊しの費用相場と内訳！解体前に確認するポイントは？

市況の調査

アパートのような収益物件であれば「高いときに売りたい」と考えるのが当然です。

不動産市場の傾向を知るには、国土交通省が発表する「不動産価格指数（商業用不動産）」が参考になります。

不動産価格が上昇傾向にある時期は、売りどきであると同時に、家賃を下げなくても満室になる可能性の高い時期ともいえます。売却して利益確定とするか長期的な家賃収入を得るか、目的をよく考えて選択しましょう。

また、国土交通省の「土地総合情報システム」では取引実績価格を確認できるため、自分のアパートの売却価格を予想できます。所在地や面積、構造、築年数なども掲載されているため、自分のアパートと近い条件の取引実績を探してみましょう。

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収支管理

市場動向や物件価格などさまざまな要素を考慮に入れますが、売却のタイミングを決定するのは収支の数字です。

実質利回りは、所在地や家賃相場によって変わりますが約5％が望ましいといわれます。オーナーチェンジ物件を検索すると金額とともに必ず「想定利回り」が表示され、買主にとっても利回りは最重要事項といえるでしょう。

利回りの把握は、毎日の収支管理の記録が基本です。しかし実際、アパート経営の収支項目は多岐に渡り、手間がかかります。

収入は家賃のほかに敷金礼金など、支出ならローン返済額、管理委託費や修繕費、共用部の光熱費が挙げられます。これらの項目を正確に記録して収支管理を行うには、ツールの活用が不可欠です。

さまざまなツールがありますが、まずは無料で使える「ビズアナオーナー」を導入しましょう。

ビズアナオーナーは、管理会社から受け取った収支報告書を送るだけで、収支状況や稼働状況をパソコンやスマートフォンから簡単に確認できます。

また、前述したような市況の調査データがまとめられた統計調査レポートの利用も可能になります。

ビズアナオーナーで手軽に収支を分析して、将来の売却計画を立てるために活用しましょう。

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