不動産投資における賢い出口戦略の立て方！基本的な考え方や注意点を紹介

不動産投資における出口戦略とは、物件を売却して投資を終了させる計画のことです。

当然、売却するのであれば高く売るべきですが、スムーズに売却できるかも重要です。不動産は、株式や債券などの金融商品と比較すると流動性が劣るため、売却したくても買い手がつかないといった状況に陥ることがあります。

つまり、不動産投資における理想的な出口戦略とは、自分が売却したいタイミングで、売却したい金額で売却するための計画といえるでしょう。

具体的に、出口戦略をいつの時点でどのように考え、そのために何をすれば不動産投資でリスクを抑えながら収益を獲得できるのでしょうか。

具体的な出口戦略の立て方について解説します。

投資前に出口戦略を立てるのが基本

出口戦略を立てる時期は、基本的に投資する前です。

不動産投資における収益は、主に以下の2つから構成されます。

• 賃料収入から修繕費や固定資産税などの維持管理費を差し引いた利益
• 物件の売却金額から売却にかかる手数料を差し引いた売却益

これらの収益の源泉である土地の種別や形質、建物の構造、区画、周辺の環境などは、投資を開始したあとに変えられることが限られています。つまり、運用期間中の改善などによる軌道修正が難しいのが、不動産投資です。

そのため、投資をする前に、以下の点を検討する必要があります。

• 運用期間中にどの程度の賃料収入を見込めるか
• 売却時にはどういったニーズがあり、いくらで売却できそうか

さらに、それらの想定が崩れたときにどう対応するのかを事前に考えておかないと、ずるずると対応が遅れて結果的に大きな損失を被ってしまいかねません。

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出口戦略の2つの考え方

出口戦略は、大きく分けて以下の2つの考え方があります。

利益の最大化

運用期間中の利益と満期売却による売却益の合計、一連の投資による利益の最大化

損切り

投資判断を誤ったことが判明した場合における、損失を拡大させないために行う損切り

この2つは異なる考え方のようですが、実は根本的な考え方は同じです。

基準が異なるだけで、いずれも投資する前に立てた収支計画と比べて、現状を適宜把握し、次の行動への判断を行います。リスクを抑えながら最大限の利益を獲得するという目的の達成につながるでしょう。

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不動産投資のリスクを考慮する

不動産投資では、以下のようなリスクがあります。

• 空室リスク
• 競合不動産の存在
• 土地価格の変動
• 周辺環境の大幅な変動

これらのリスクは相互に深く関係しながら収益性に影響するため、すべてを考慮するのは難しいでしょう。しかし、一定程度は織り込むことで、より実態に則した具体的な出口戦略を立てられます。

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空室リスク

空室中は賃料収入がなくなってしまいますし、入居者募集の活動を行うと、その分費用がかかります。

当然、入居者募集の間も賃料収入はないため、オーナーの持ち出しとなるうえ、売却時にも買い手がつかず買いたたかれるおそれがあります。

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競合不動産の存在

同じエリアに類似物件が競合として存在するリスクがあります。物件の築年数や外観、設備、賃料などのすべてが比較対象になります。

そのため、新しい設備の導入や定期的な修繕など、より魅力的な不動産として競争力を保ち続けるための追加資本の投下や、賃料を下げる対応が必要になる可能性があります。

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土地価格の変動

土地価格の変動は、売却時に大きく関係します。

直近では、新型コロナウイルス流行の影響で一部の地点を除いて大幅に下落しました。さかのぼると、90年代はじめの不動産バブルの崩壊などもありました。

一般的に、土地の価格は下がりにくく、価格推移の傾向も変わりにくい安全資産であるといわれています。しかし、下落したときの影響が大きいため、事前にリスクとして認識しておくことが重要です。

周辺環境の大幅な変動

周辺環境が大幅に変動すると、収支計画にも影響を与えます。

たとえばマンションが建築された当初は、閑静な住宅街で治安もよく、非常に人気が高い地域だったとしましょう。しかし、10年20年と時間が経過する中で、工業用地や商業用地などの異なる用途としての開発が進み、新築当時そのマンションの付加価値のひとつであった住環境が悪化し、需要が低下することもあります。

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具体例で見る出口戦略の立て方

リスクをどのように織り込み、出口戦略を立てるとよいのでしょうか。

たとえば、以下を前提とする物件で考えてみましょう。

• 新築ワンルームマンション
• 初期投資：5,000万円（うち土地価格：1,500万円）
• 10年後価格：3,500万円（うち土地価格：1,500万円）
• 20年後価格：1,800万円（うち土地価格：1,500万円）
• 賃料収入：18万円／月
• 修繕費や税金など：3万円／月
• 売却時の手数料：売却価格の5％

賃料収入から、税や修繕費といった諸経費を差し引いた利益を月に15万円、1年間で180万円が見込めます。

次に売却価格ですが、10年後、20年後それぞれの時点で異なることが多いです。これは経年による建物の減耗や運用期間が異なることによる将来のさまざまなリスクを織り込む程度が異なるためです。

10年後と20年後でそれぞれ売却する場合の利益の合計は以下のようになります。

しかし、リスクを考慮せずに立てた上記の収支計画だけで、出口戦略を実行するタイミングなどの判断を行うのは難しいでしょう。

次に、空室リスクを含めて考えてみましょう。

経年や競争、周辺環境、経済情勢の変化といったさまざまな要因がありますが、新築から5年間は空室率を0％、6年目から10年目は5％、11年目以降は10％と仮定します。

※売却益は先述の前提と同一とする

空室リスクを織り込む前と比較して、10年後に売却する場合と20年後に売却する場合で、収益性が逆転しています。

また、売却益については、土地の地価公示価格の推移などから傾向を把握し、大体の値幅を把握するといった方法があります。毎年1％ずつ上昇、変動なし、毎年1％ずつ下落の3パターンに分けて考えてみます。

※簡便的に土地価格のみの値幅を想定

土地価格の変動リスクは1％であっても、毎年の傾向として考慮すると、収支計画に大きな影響を与えることがわかります。

この例では、10年経過後には売却するという基本ルールを設定のうえ、空室率は新築から5年目までは0〜1％、6年目以降は5％までを目標とし、地価が2年連続下落したら10年経過前であっても売却する、という出口戦略が立てられます。それにより、リスクを抑えながら最大限の利益を獲得する目的が達成できるでしょう。

事前にリスクを定量化し、許容できない水準に達しそうな場合はすぐに撤退することが出口戦略として重要です。

不動産投資の出口戦略を実行するには、主に3つのポイントがあります。

適切な収支管理

前述したように、物件の収支計画をいくつかのパターンに分けて定量化し、明確に撤退する基準を設定したうえで不動産投資を行うことが重要です。

そのため、収支や物件の状況を適宜把握し、自身の努力で対応可能なリスクとそうではないリスクを区別し、判断していくことがミクロな目線においてはポイントになるでしょう。

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不動産の価値を把握する

出口戦略としての売却を成功させるためにも、不動産の価値を把握しておくことが、マクロな目線においては重要です。

たとえば、不動産流通機構（レインズ）や不動産販売会社のホームページなどで近隣地域における類似不動産の取引実績や売り出し価格を把握する方法があります。

しかし、取引には個別の事情（借金返済のために早く売りたい／どうしても買いたいなど）が存在します。取引事例が少ない地域だとその取引価額が適正かどうかわかりません。

そのため、毎月の収支から不動産の資産価値や将来性を確認、予想する必要もあるでしょう。

出口戦略を必ず実行する強い意志

出口戦略を実行するときは、事前に決めた出口戦略をすぐに必ず実行する強い意志が求められます。特に損切りの場合は絶対に実行してください。

前述したとおり、不動産は金融商品に比べて流動性が低く、人気がない不動産はなかなか売れません。損切りが遅れた場合には買いたたかれてしまい、購入時の価格からはもちろん、公示価格や路線価といった基準価格からも下振れた価格で売らざるを得ない状況になるおそれがあります。

情報収集のために、信頼できる不動産会社と常日頃から関係性を構築しておくことももちろん重要です。しかし、不動産会社に任せきりにするのではなく、積極的にオーナー自らが物件の管理に関わることで、特に損切りが必要な状況で事前に決めた出口戦略を実行する強い意志を持てるでしょう。

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前述したとおり、不動産の出口戦略を実行するには、適切な収支管理をして不動産の価値を正しく評価し、適切なタイミングで不動産を手放すことが重要です。

収支や稼働の状況をパソコンやスマートフォンでいつでも確認できるようにしておくことで、すばやい対応ができるでしょう。

また、出口戦略の実行時には、ビズアナオーナーのプレミアム機能である「スマサテ」や「周辺環境リサーチ」も活用できます。

スマサテでは、国勢調査データや周辺施設情報などをまとめた統計調査レポートを受け取れます。早い段階でリスクを察知し、出口戦略に向けた行動ができるでしょう。

周辺環境リサーチは、物件の魅力を再発見し、レポートとして受け取れるサービスです。競合不動産との差別化ができるため、高く売却することにもつながります。

まずは、ビズアナオーナーを活用して、不動産投資の出口戦略を検討しましょう。

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